top of page

アパート経営最大リスクを回避するためには?

更新日:4 日前


アパート経営されている貸主にとって、最大のリスクと言えばやはり「空室発生による家賃収入が減少」ではないでしょうか?



賃貸アパートは築年数の経過と共に資産価値が下落します。築10年目までは資産価値目減りを抑えることができるため退去が発生しても早期客付け/家賃値下げも最小限に抑えることができます。



しかし築年数10年目/20年目を迎えると資産価値が一気に下落するため家賃相場の下落率も大きくなり空室リスクが一気に高まります。




アパート経営の最大リスクを回避するためには?


空室リスクを解消には、空室対策するしか方法なく一般的に以下の空室対策は効果が期待できると言われています。





ただし近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態=需要と供給のバランスが逆転しています。そのため上記空室対策はコモディティ化になるため、貸主が思っているほど効果を期待することができなくなっています。


 

【コモディティ化になる背景】


  • 地方都市では空室率の悪化→適正賃料に設定しても価格競争激化→埋まりにくくなっている。

  • 人気設備設置→必ずしも早期成約に繋げられない(決め手にはならない)

  • 部屋探しされている人の仲介店舗来店数減少→広告料設定しても効果があまり期待できない

 




アパート経営最大リスク=空室による家賃収入下落を抑えるには、イノベーションを図ることが重要です。具体的には…




  • 成約ターゲットに合致した部屋を提供する

  • 賃貸集客を見直す



それぞれの対策を見ていきましょう。




成約ターゲットに沿った部屋を提供する


リノベーション部屋


部屋探しされる方平均3件内見していると言われています。内見される方は予め家賃予算を決めている可能性が高いため、見込み客の意識レベルで例えると「お悩み客」に該当します。





内見で有利にするには「入居したい」と思うような魅力的な部屋を提供するしか方法はありません。



弊社物件は間取りが2LDKで、20~30代のカップル/新婚さんが多く入居されます。所謂ファミリー物件は女性が部屋探しの主導権を握っています。



そこで、女性が気に入るシンプルナチュラルに特化したリノベーションを2018年から随時展開。室内クオリティーを高めるために、自然素材の漆喰や無垢材をふんだんに使うことで、温かみが感じられる落ち着いたリノベーション部屋を製作しました。



その結果従前と比べ訴求力が高まったことで、内見当日に入居申込される方が多くなり、今では内見された方の約8割は入居申込されるようになりました。


 

▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。


 



賃貸集客を見直す



賃貸検索サイト


部屋探しされる方は賃貸検索サイトを利用するケースが多いため、物件募集する際仲介会社に同サイト掲載を依頼します。



ただ同サイトは希望条件入力ができるため、条件に1つでも該当しない物件はその時点で成約対象外となってしまいます。



つまり競争力が低下した築年数が古い物件は、同サイト集客は不利なるため反響数を高めるために家賃値下げを余儀なくされます。





弊社代表は「リノベーションしても築年数で判断されれば反響数を伸ばすことができない」と判断し、リノベーション事業を展開した2018年に物件公式サイトを立ち上げ、独自集客を展開しました。



その結果近年では同サイト内からの反響数が急激に増加し、入居される方の約8割は弊社公式サイトから問合せをされた方となりました。





空室による家賃機会損失最小限に


空室による家賃機会損失最小限に抑えられる


成約ターゲットに沿ったシンプルナチュラルリノベーション+独自集客を強化した結果、2020年以降早期客付けさせることに成功し、空室による家賃機会損失を最小限に抑えることに成功しています。



一般的な賃貸空室期間は概ね4~5か月ですが、弊社物件では平均1か月以内に客付けさせることに成功しています。




弊社リノベーション物件 家賃収入推移


空室による家賃機会損失最小限+リノベーションを機に家賃値上げを行ったことから、従前と比べ収益性を高めることに成功。



昨年度は2017年と比べて年間家賃収入が約430万円UPとなり過去最高を更新することができました。






まとめ


賃貸アパートは築年数の経過と共に資産価値が低下するため収益性が悪化してしまいます。しかし資産価値を高めるリノベーションを行うことでアパート経営最大のリスク=空室長期化を避けることができ更に収益性も高めることができます。



近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数だけで物件判断される方は少なくなっているため、築20年以上経過している物件を所有している貸主は、リノベーションを検討されることをおススメします。






今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 


閲覧数:14回0件のコメント

コメント


bottom of page