空室対策コンサルタント ㈲山長
2月15日8 分
最終更新: 4月3日
アパート経営を行う上で、必ず覚えておかなくてはならないのが「管理業務」です。
物件管理は２つあり
貸主自らで対応＝自主管理
管理会社と契約を結び管理委託
のどちらかとなります。アパート経営における管理業務はとても複雑になっています。そのためアパート管理能力を上げないとアパート経営は成功しないと言っても過言ではありません。
本投稿はアパート経営における管理業務についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．アパート管理業務について
１）入居審査
２）家賃回収業務
３）入居者トラブル
４）退去リフォーム
２．管理形態は、管理会社委託がいい
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営における管理業務で重要なポイント”
アパート経営を成功させるためには、管理業務をしっかりと行わなければなりません。アパート管理と言っても漠然としてしまいますが、管理業務を大別すると下記の通りとなります。
入居審査
家賃回収
入居者トラブル
退去リフォーム
契約更新手続き
それではそれぞれの業務内容についてみていきましょう。
賃貸物件の募集～契約手続きに関しては、物件紹介してくれる仲介会社に募集依頼をかけるのが一般的です。
部屋探ししている方は主要賃貸検索サイトを利用していますが、貸主が直接同サイト掲載依頼を行うことは基本的にはできません。
ただしエコーズというサイトを活用すれば、貸主自ら賃貸検索サイトに物件掲載することができます。詳細は、下記をご覧下さい。
部屋探しされている方から入居申込が入ると、すぐに入居審査が行われます。近年では連帯保証人を不要とする代わりに「家賃保証会社」を利用することが多くなっています。
そのため入居申込が入ると、保証会社審査→管理会社審査の順で審査が行われ、管理会社審査で問題がなければ貸主も入居審査を行います。
貸主審査と言っても管理会社審査結果を電話で報告／追認することが多いため、審査のために貸主が管理会社に行くことはありません。
借主の家賃支払い日に関しては、月末になっているケースが多いです。
家賃支払い方法は基本的には口座引き落としとなっていますが、借主の中には残高不足により引き落としができないこともあります。
引落ができない場合管理会社では「再引落通知」を郵送し、指定日までに家賃分を入金してもらうようにお願いしています。
再引落日に家賃引き落としができないと、管理会社では「家賃滞納」とみなし、家賃回収を行うことになります。家賃回収業務について、保証会社を利用している場合とそうでない場合とでは対応が異なります。
家賃保証会社を利用している場合
家賃保証会社を利用している場合は、保証会社が「代位弁済」を行うため、管理会社及び貸主の立場上家賃滞納は発生していません。保証会社は「債権が発生」してしまっているので、回収業務を行います。
なお家賃滞納が連続して3か月以上続いてしまうと、保証会社は一気に強制退去に向けた手続きを開始しますが、裁判費用はすべて保証会社負担となります。
家賃保証会社を利用していない場合
家賃保証会社を利用していない場合は、管理会社が対応します。ただ、管理会社ができる回収業務は「あくまでもお願い」ベースです。
家賃回収ができない場合、管理会社によっては「1か月分」ぐらいであれば「立て替えてくれる」ことがありますが、数か月滞納してしまうと貸主に支払う家賃入金が一旦ストップしてしまいます。
賃貸管理におけるトラブルは、「設備不良」と「生活音問題」があります。
これらに関して早急に解決させることができなければ、長期入居してもらえない可能性が高くなります。
設備不良に関して
賃貸物件に備えられている設備（例えば換気扇やエアコン）の所有権は貸主となっています。そのため経年劣化による設備不良等が発生した場合、貸主負担で対応することになります。
設備不良は築年数関係なく発生しますが、貸主の対応が遅い（管理会社担当者のケースもあります）とクレームに発展し、場合によっては退去のきっかけを作ってしまうこともあります。
長期入居につなげるためには、設備不良が発生した際すぐに対応することが重要です。
生活音問題
管理会社に寄せられるクレームでよく相談を受けるのは、上階から発生する生活音です。
足音などが柱に伝わり階下に響いてしまうため、音に敏感な人が入居しているとトラブルになりやすくなります。
生活音問題は築年数や構造躯体関係なく、どのような物件でも発生しやすいのが特徴です。生活音トラブルの解決方法は早期に通知文を出し周知徹底させることと、借主属性を高めることです。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が調べた所によると、平均入居年数は単身者で2～4年／ファミリー物件では4～6年入居が最も多いとのことです。
入居期間／室内の使い方によって差異は発生するものの、一般的には6年周期でリフォーム工事を行わないと客付けにマイナスになると言われています。
リフォームのメインは内装です。
築年数が浅いうちは内装対応のみで十分客付けは可能ですが、築年数が古くなるにつれて設備交換や間取り変更などのリノベーションを行うこともあります。
▶公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表したリリースはこちらをご覧下さい。
物件の管理方法としては、貸主が管理業務を行う「自主管理」か、管理会社に管理委託するかのいずれかとなりますが、賃貸経営を安定化したいのであれば、管理会社に委託したほうがいいです。
その理由についてみていきましょう。
賃貸管理に長けている
管理会社は賃貸経営＆管理全般に関するスキルを持っているため、仮に問題が発生しても「担当者が責任を持って対応」してくれることから、早く解決することができます。
管理会社に管理委託する場合、基本的に家賃の５％前後を毎月支払うことになります。
一見すると管理料が高いイメージが強いですが、５％支払うことで煩わしい管理業務から解放されるため、ある意味において費用対効果が高いと言えます。
24時間管理対応してくれる
大手管理会社物件では、24時間管理体制となっております。賃貸設備不良はいつ発生するかわかりません。24時間管理になっていることで管理会社の営業時間外に設備不良が発生しても、担当者が現場に急行し対応してくれます。
一方自主管理物件では「貸主が対応」することになるため、場合によっては対応が遅れてしまい被害が広がってしまう可能性が出てきます。
退去精算トラブルを回避
借主が退去する際、原状回復に戻す義務があります。ただ入居中に発生した劣化や汚損は発生原因によって費用負担者が異なってきます。
管理会社委託物件では、管理会社担当者が立ち合いのもと退去精算を行います。貸主は同席しないため、公平な目で退去精算を行うためトラブルになることは少ないです。
一方、自主管理物件では貸主が立ち会うため、貸主の主観が入りやすくなる／貸主知り合いの内装業者も立ち会うことがあるため、場合によっては貸主に優位な退去精算となることもあります。
今回はアパート経営における管理業務についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
アパート経営を行う際、特別な知識がなくても管理会社に管理委託することで、殆どの業務をしてくれます。そのため賃貸経営や管理業務の知識を覚えなくてもいいと考える貸主も若干名はいます。
しかしあまりにも無知の状態でアパート経営してしまうと、管理会社の質が悪ければうまいように利用され、業績が低下してしまうことも考えられます。
今後賃貸業界は大空室時代を迎えようとしているため、貸主も最低限の賃貸経営／管理業務知識を把握しておかないと痛い目にあってしまいます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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