アパート経営における管理業務とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月13日
- 読了時間: 9分
アパート経営を行う際に、必ず覚えておくべきことは「管理業務」です。物件管理は３つの方法があり…
管理会社に委託せず貸主自ら管理する「自主管理」
管理会社に委託し家賃回収までを行ってもらう「集金管理」
空室保証を付ける「サブリース」
のいずれかとなります。アパート経営における管理業務は非常に複雑です。そのためアパートの管理能力を向上させなければ、アパート経営は成功しないと言っても過言ではありません。
本投稿はアパート経営における管理業務についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営における管理業務で重要なポイント”
１．アパート管理業務について
アパート経営を成功させるためには、管理業務を確実に実施する必要があります。管理業務を大別すると以下のようになります。
入居審査
家賃回収
入居者トラブル
退去リフォーム
契約更新手続き
それではそれぞれの業務内容について、詳しく見ていきましょう。
１）入居審査
賃貸物件の募集～契約手続きに関しては、物件を紹介してくれる仲介会社に募集依頼をするのが一般的です。
部屋探ししている方は主要賃貸検索サイトを利用していますが、貸主が直接そのサイトに掲載することは基本的にできません。
ただしエコーズというサイトを活用すれば、貸主自ら賃貸検索サイトに物件掲載することができます。詳細は、下記をご覧下さい。
入居申込が入ると、すぐに入居審査が行われます。近年では連帯保証人を不要とする代わりに「家賃保証会社」を利用するケースが多くなっています。
そのため入居申込が入ると、保証会社による審査が行われ、その後管理会社による審査が続きます。管理会社審査で問題がなければ貸主も入居審査を行います。
貸主審査と言っても管理会社の審査結果を電話で報告／追認することが多いため、貸主が審査のために管理会社に出向くことはありません。
２）家賃回収業務
家賃支払い方法は、通常「口座引き落とし」や「クレジット決済」のいずれかとなりますが、残高不足により引き落としができない場合もあります。
引落ができない場合は、管理会社は「再引落通知」を郵送し、指定日までに家賃分を入金してもらうようにお願いしています。
再引落日に家賃引き落としができないと、管理会社では「家賃滞納」とみなし、家賃回収を行うことになります。家賃回収業務について、保証会社を利用している場合とそうでない場合で対応が異なります。
家賃保証会社を利用している場合
家賃保証会社を利用している場合は、保証会社が「代位弁済」を行うため、管理会社及び貸主の立場からは家賃滞納は発生していません。ただし保証会社は「債権が発生」しているため、回収業務を行います。
なお家賃滞納が連続して3か月以上続くと、保証会社は一気に強制退去に向けた手続きを開始しますが、裁判費用はすべて保証会社が負担します。
家賃保証会社を利用していない場合
家賃保証会社を利用していない場合は、管理会社が対応します。ただ、管理会社ができる回収業務は「お願い程度」となります。
家賃回収ができない場合、管理会社によっては「1か月分」程度であれば「立て替えてくれる」ことがありますが、数か月滞納してしまうと貸主に支払う家賃入金が一時的に停止してしまいます。
３）入居者トラブル
入居者トラブルには、「設備不良」と「生活音問題」があります。これらに問題を迅速に解決できないと、退去リスクが急激に高くなります。
設備不良に関して
賃貸物件に設置されている設備（例えば換気扇やエアコン）の所有権は貸主にあります。そのため設備不良等が発生した場合、管理会社は貸主に連絡して許可を得た上で修繕対応を行います。なお経年劣化が原因の場合は、貸主が費用負担することになります。
設備不良は築年数に関係なく発生しますが、貸主の対応が遅いとクレームに発展し、場合によっては退去の原因となることがあります。
長期入居につなげるためには、設備不良が発生した際、すぐに対応することが重要です。
生活音問題
管理会社に寄せられる生活音問題の中で、特に多く見られるのは上階から発生する生活音です。
足音などが柱を通じて階下に響くため、音に敏感な入居者がいるとトラブルが発生しやすくなります。
生活音問題は築年数や構造躯体関係なく、どのような物件でも発生しやすいという特徴があります。生活音トラブルを解決するには、早期に通知文を出し注意喚起を図ることと、借主属性を高めることです。
４）退去立ち合いとリフォーム
入居者が退去する際には、退去立ち合いを行い退去精算を行います。自主管理物件では貸主が行い、管理会社に委託している場合は、管理会社が行います。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が調べた所によると、平均入居年数は単身者で2～4年／ファミリー物件では4～6年入居が最も多いとのことです。
経年劣化などにより室内内装の張替えが必要な場合は、退去後にリフォームを行った上で募集を行います。
リフォームについては管理会社に依頼することができますが、中間マージンが発生するため、多少費用が高くなります。
物件の築年数が浅いうちは、競争力が高いため、室内内装の張替えだけで問題ありませんが、築年数が古くなると設備交換や間取り変更などのリノベーションを行わないと、客付けが難しくなる可能性があります。
▶公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が発表したリリースはこちらをご覧下さい。
２．管理形態は、管理会社委託がいい
冒頭でもお伝えしましたが、物件管理には自主管理、一般管理、サブリースの3つの方法がありますが、家賃収入を含めて賃貸経営を安定させたい場合は、管理会社に管理を任す一般管理を選択した方がメリットは大きくなります。
その理由を解説します。
賃貸管理に長けている
管理会社は賃貸経営と管理全般に関するスキルを持っているため、仮に問題が発生しても「担当者が責任を持って対処」してくれるため、迅速に解決することが可能です。
管理会社に管理委託する場合、家賃の５％前後を毎月支払うことになります。
部屋数が増えれば管理料も増加するため、ある程度の管理スキルがあれば自主管理を選択した方がメリットが大きいと思われます。
しかし管理料を支払うことで、煩わしい管理業務から解放され、さらに管理費は全額損金計上できる点を考慮すると、費用対効果は非常に高いと言えるでしょう。
24時間管理対応してくれる
大手管理会社物件では、24時間体制で物件管理を行っています。
設備不良はいつ発生するか予測できませんが、24時間管理が行われていれば、管理会社の営業時間外に設備不良が発生しても、担当者が迅速に現場に駆けつけて対応してくれます。
一方自主管理物件では「貸主が対応」することになるため、場合によっては対応が遅れ被害が拡大する可能性があります。
退去精算トラブルを回避
入居者が退去する際には入居前の状態に戻さなくてはなりません。経年劣化や自然損耗が原因で入居前の状態に戻せない場合、貸主がその費用を負担しなければなりません。
自主管理物件の場合、貸主が退去立ち合いを行うことになりますが、管理スキルが不足していると経年劣化や自然損耗で発生した内装の張替え費用を退去者に請求することがあり、トラブルに発展することがあります。
さらに貸主が退去立ち合いを行うと、主観が入るため公平な退去精算が行えない可能性もあります。
一方管理会社に管理委託している場合は、貸主は退去立ち合いに一切参加せず、スキルを持った担当者が対応するため、トラブルになる可能性は低くなります。
サブリースより一般管理の方がオトク
一般管理とサブリースはどちらも管理会社が運営するため、貸主は煩わしい管理業務からは解放される点では同じです。
一般管理では空室が発生すると次の借り手が見つかるまで家賃収入が得られませんが、サブリースでは空室があっても毎月一定の家賃収入が得られます。そのため空室保証があるサブリースにした方がオトクと考える貸主はとても多いです。
しかしサブリースは空室保証を確実に行わなければならないため、管理料は10～20％と高めに設定されています。つまり一般管理で90％以上の稼働率があれば、サブリースはデメリットとなり、更に家賃設定ができるため、収益性を高めることができます。
またサブリースの場合、修繕費用が割高となり、契約更新時に家賃値下げ要求を受けた場合、貸主はその要求を拒否できないルールになっています。
そのため家賃収益を伸ばしたい貸主にとっては、一般管理にした方がメリットは大きくなります。
３．まとめ
今回はアパート経営における管理業務についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
アパート経営は、特別なスキルや資格がなくても管理会社に管理委託することで、殆どの業務を代行してもらえます。
しかしあまりにも無知の状態でアパート経営を行うと、管理会社の質が低ければ、巧妙に利用され業績が悪化する可能性があります。
今後賃貸業界は大空室時代を迎えるため、貸主は最低限の賃貸経営／管理業務に関する知識を持っておく必要があります。
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