空室対策コンサルタント ㈲山長
2022年7月13日5 分
最終更新: 2023年12月5日
不動産投資は借主が入居することで家賃収入が発生します。そのため他の投資と比べるとリスクは少ないと言われています。
しかし物件資産価値が低下すると…
空室長期化
家賃値下げ
修繕費増加
等のリスクが発生しやすくなるため、特に築年数が経過してくるとアパート経営が厳しくなることが予想されます。
本投稿は、賃貸アパート経営が赤字になった場合の対処方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．リスケジュールを検討する
２．借り換えを検討する
３．管理会社は交代すべき？
４．赤字脱却には収益物件を作る
５．まとめ
空室長期化／家賃値下げなどが続いてしまうと、利幅が圧縮するため賃貸経営が厳しくなります。最悪自転車操業的な経営を強いられてしまいます。
もし現状を変えることが難しい場合には、支払い方法を見直すしか方法はありません。
このような場合は、借入先の金融機関に相談し「アパートローンなどの返済方法」を見直す「リスケジュール」を行う必要があります。
金融機関担当者も、貸主から提案に対して「この状態が続くと、返済が滞ってしまうのでは？」と考えるためリスケジュールしてもらえる可能性はあると思われます。
よく行われているリスケジュールは「返済期間を延長して、月々の返済額を減らす」または「一定期間元金を据え置く」のどちらかです。貸主の財務状況から金融機関側が判断します。
なおリスケジュールを行うと「新規融資が原則停止」「格付け」が下がります。このためリスケジュールを行う際には、経営改善計画を作成／提出することで金融機関側も理解してくれます。
賃貸経営を行う場合、大多数の貸主は金融機関から全額借入を行っています。アパートローン金利は概ね2%前後となっていますが、借入額が大きい分金利を見直すことでキャッシュフローを改善させることが期待できます。
金融機関側もアパートローン借り換えを行うと、長期にわたり利息収入が期待できるため、借り換えに応じてくれる可能性があります。
▶弊社においても借り換えを行ったことで金利引き下げに成功しています。詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
空室率悪化原因が「管理会社」にあると貸主が判断した場合、別の管理会社に管理委託させることで空室率を改善できることがあります。
ただ管理会社を変える場合、ゼロからのスタートとなるため…
空室率低下の理由、改善提案について、納得できるものか？
物件管理の質を、今後どのように改善させたいのか？
入居者からの不満が出た時、どのような改善提案をするのか？
上記3点を現・管理会社に質問し納得できる回答でなければ管理会社を変えるのもひとつの手段と言えます。
▶管理会社を変えることによるリスクに関しては、こちらの記事をご覧下さい。
先程紹介した「リスケジュールしてもらう」ことができたとしても、物件自体に資産価値がなければ、元の木阿弥状態になってしまいます。
赤字を脱却するには資産価値を高めるリノベーションを行い収益物件を作るしか方法はありません。
賃貸物件の資産価値は築年数の経過と共に下落します。しかしリノベーションすることで資産価値が高まりリノベーションを機に家賃値上げが可能となります。
更に資産価値の目減りは少なくなるため、入居期間中借主から家賃値下げ要求が起きにくくなるため、安定した家賃収入を得ることができ赤字から脱却することが期待できます。
弊社物件では2017年の繁忙期の客付けに失敗し赤字に転落。原因は資産価値の下落と考え翌年から差別化リノベーションを行い家賃値上げを行いました。
最初の内はなかなか客付けができなかったものの、2年後から早期客付けに成功でき満室を継続させることができました。その結果2期連続で増収増益を達成でき今期も昨年対比103%という結果となりました。
▶弊社リノベーション成功事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
本投稿は、賃貸アパート経営が赤字になった場合の対処方法についてお伝えしました。
たとえ人気エリアに物件があったとしても、社会情勢の変化（リーマンショック／コロナウイルス万円による本社移転など）によって一気に赤字になることもあり得る話です。
しかし今回紹介した対処方法を理解しておくだけでも、万が一の時には冷静になって対応することができます。収支バランスが厳しくなった時にはすぐに金融機関に相談することが、とても重要です。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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