家賃収入減少でキャッシュ不足！どう対応する？
不動産投資は借主が物件に入居さえしてもらえれば、毎月安定した家賃収入が入るため、他の投資と比べてリスクが少ないと言われています。
しかし、借主がいつ退去するか事前に予測することは難しく、複数の退去が同時期に重なると、短期間で家賃収入が減少し、キャッシュフローが厳しくなる可能性があります。
キャッシュ不足状態が続くと、当然ながら「アパートローンや税金」等の支払いが厳しくなってしまうため賃貸経営が難しくなってしまいます。
本投稿は、家賃収入減少でキャッシュ不足になった場合の対応方法についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
家賃収入が減少し資金繰りに不安がある場合は、返済が難しくなる前に借入先の金融機関へ相談することが重要。
借り換えは金利や返済期間などの条件が改善されれば返済負担を軽減できる場合がありますが、諸費用を含めた判断が必要。
リスケジュールは一時的な資金繰り対策のため、空室が原因の場合は家賃収入を回復させる対策も並行して行うことが重要。
１．家賃収入減少でキャッシュ不足！どう対応する？
退去が連続して発生すると、家賃収入が一気に減少し、ローン返済や修繕費などの支払いに必要なキャッシュが不足する可能性があります。
ただし、空室が長期化して家賃収入が減少している場合でも、すぐに家賃を下げるのではなく、募集条件や設備、物件の清掃状況など、家賃以外に空室の原因がないか確認することも重要です。
▶家賃を下げる前に確認したい空室対策については、関連記事「家賃を下げる前に行うべき空室対策」をご覧ください。
一方、すでに家賃収入の減少によってキャッシュ不足が発生している場合は、早めに資金繰りへの対応を検討する必要があります。対応方法としては、以下の方法が挙げられます。
金融機関に相談し、返済条件の変更（リスケジュール）を検討する
借り換えを行う
それでは、それぞれの対応方法を見ていきましょう。
１）金融機関に相談する
内部留保を活用すれば、家賃収入が減少しても一時的に資金不足を補うことはできます。しかし、空室が長期化して家賃収入が回復しなければ、手元資金は次第に減少し、ローン返済や税金、修繕費などの支払いに影響が出る可能性があります。
そのため、家賃収入の減少によって今後の資金繰りが厳しくなると判断した場合は、内部留保がある場合でも、返済が難しくなる前の早い段階で借入先の金融機関へ相談することが重要です。
相談方法のひとつとして、一定期間の元金据え置きや返済期間の変更など、返済条件の変更（リスケジュール）があります。
2009年12月4日に「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律（中小企業金融円滑化法）」が施行されました。
同法では、中小企業者などから貸付条件の変更等について申込みがあった場合、金融機関に対して、できる限り対応するよう努めることなどが定められていました。
2013年3月末に同法は期限を迎えていますが、金融庁は、法律の期限到来後も、金融機関が引き続き円滑な資金供給や貸付条件の変更等に努めるべきという考え方は変わらないとしています。
▶中小企業金融円滑化法と期限到来後の金融庁の対応については、金融庁「中小企業等に対する金融円滑化対策について」をご覧ください。
金融庁が金融機関に貸付条件の変更等への対応を促しているからといって、すべてのケースでリスケジュールが認められるわけではありません。
実際に返済条件の変更が認められるかどうかは、借入状況や返済実績、収支、今後の改善計画などによって異なるため、個別に金融機関へ相談する必要があります。
また、リスケジュールを相談する際は、単に「返済が厳しい」と伝えるだけではなく、なぜ資金繰りが悪化したのか、今後どのように収支を改善していくのかを整理したうえで相談することが重要です。
【弊社事例】
2020年、新型コロナウイルスの影響で募集していた部屋の客付けができず、さらに退去も重なったことで家賃収入が減少し、当月のアパートローンを含む支払いが難しい状況になりました。
そこで、すぐにメインバンクへ相談したところ、弊社の場合は支店長決裁で1年間の元金据え置きが認められ、借入金利の引き上げもありませんでした。
そこで、元金返済を据え置いたことで生まれた資金余力を活用して、空室となっていた部屋のリノベーションを実施。その後、緊急事態宣言が緩和されたこともあり、次第に空室を埋めることができ、資金繰りの窮地を脱することができました。
1年間の元金据え置きによって結果的に余分な利息を支払うことになりましたが、新たな借り入れをせずに追加のリノベーションを行い、空室改善につなげられたことを考えると、弊社にとって決してマイナスだけではなかったと今でも考えています。
ただし、リスケジュールは毎月の返済負担を一時的に軽減する方法であり、空室そのものを改善するものではありません。空室が原因で家賃収入が減少している場合は、募集条件の見直しや、必要に応じてリフォーム・リノベーションを行うなど、家賃収入を回復させる対策も重要です。
▶空室対策としてリノベーションを検討する場合については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
２）借り換えを検討する
資金繰りを改善する方法のひとつとして、現在の借入金を別の金融機関に借り換える方法があります。
借り換えによって適用金利や返済期間などの条件が改善されれば、毎月の返済負担を軽減できる場合があります。
ただし、借り換えを行えば必ず返済負担が軽減されるわけではありません。また、借り換え時には融資手数料や登記関係費用などが発生する場合があるため、金利差だけではなく、諸費用を含めた総額で判断することが重要です。
実際に借り換えが可能か、またどのような融資条件になるかは、借入状況や返済実績、収支、担保評価などによって異なるため、金融機関に確認する必要があります。
【弊社事例】
2006年に父、翌年に初代オーナーだった祖父が亡くなり、私が急遽2代目オーナーに就任した際、相続に伴う遺留分請求を受けました。当時はサブバンクのフリーローンを利用して支払うことができたものの、金利が4％台だったため、毎月の返済負担が重い状況でした。
▶アパートオーナー就任時における葛藤については、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
そこでサブバンクの融資担当者に相談したところ、アパートローンを含む借入金をまとめて借り換えることで、金利を見直す提案を受けました。
実際に借り換えを行った結果、フリーローンの金利は従前より約1.5ポイント低下し、さらにアパートローンの金利も引き下げられたことで、毎月の返済負担を軽減し、キャッシュフローを改善することができました。
弊社では借り換えによって資金繰りを改善できましたが、借り換えの条件や効果は借入状況などによって異なります。そのため、現在の借入条件と借り換え後の条件に加えて、融資手数料や登記関係費用なども含めて比較することが重要です。
また、借り換えによって返済期間を延ばす場合は、目先の毎月返済額だけではなく、減価償却の状況と借入金の返済期間を踏まえた長期的なキャッシュフローにも注意が必要です。
建物などの減価償却が進み、計上できる減価償却費が減少・終了すると、他の条件が同じであれば必要経費が減少し、課税所得が増える可能性があります。一方、借入金の元本返済は必要経費にはなりません。
そのため、減価償却費が減少した後も多額の元本返済が残る場合は、税負担とローン返済の両方を考慮し、手元にどの程度の資金が残るのかを確認することが重要です。
借り換えを検討する際は、毎月の返済額だけで判断するのではなく、借り換えにかかる諸費用、減価償却の状況、返済期間、将来の収支まで含めて総合的に判断する必要があります。
▶減価償却の終了によるデッドクロスと、借り換えによってキャッシュフローを改善した弊社事例については、楽待「デッドクロス発生で『税金200万増』の恐怖、『黒字倒産』目前の大家がとった対処法」をご覧ください。
２．金融機関は何を見ている？
金融機関へリスケジュールを相談する際は、現在の資金不足だけではなく、「なぜ家賃収入が減ったのか」「どのように収入を回復させるのか」を整理して伝えることが重要です。
例えば、空室数、現在の家賃収入、毎月の返済額、手元資金、今後予定している修繕費などを整理し、空室改善策や今後の収支見通しを説明できれば、金融機関側も現状と改善計画を把握しやすくなります。
ただし、金融機関が実際に確認する項目や融資・条件変更の判断基準は、金融機関や案件によって異なります。
前章でお伝えしたように、弊社では2020年にメインバンクへ相談し、1年間の元金据え置き対応をしてもらいました。
このとき最も重要だと考えたのが、限られた期間でどのように経営を立て直すかということでした。
そこで、元金据え置きによって生まれた資金余力を空室対策に活用。フルリノベーションの工事内容を見直して費用を圧縮するとともに、物件公式サイトからの集客を強化するため、ホームページ管理を外部業者へ委託し、SEO対策にも取り組みました。
つまり、返済負担が軽減された期間を、家賃収入を回復させるための経営改善期間として活用したことになります。
その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を継続。リスケジュール後も経営の立て直しを進め、その後、メインバンクとの取引では複数融資の一本化や当座貸越契約の締結などにつながりました。
弊社の経験からも、リスケジュールは返済負担を軽減することだけを目的とするのではなく、その期間を活用して収益を改善し、経営改善の実績を積み上げることが重要だと考えています。
▶弊社が実際に行ってきた空室対策リノベーションと、入居率・家賃収入の改善実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
▶弊社の取組はメディアから注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は、家賃収入減少でキャッシュ不足になった場合の対応方法について、お伝えしました。
賃貸経営では、満室経営が続いていても退去の時期を正確に予測することはできず、複数の退去が重なれば資金繰りが急速に変化することがあります。
そのため重要なのは、キャッシュ不足になってから対処するのではなく、経営を立て直すための時間と資金をいかに確保するかだと私は考えています。
弊社も資金繰りが厳しくなった際、金融機関への相談によって確保できた資金余力を空室対策に活用し、経営改善につなげてきました。
目先の支払いを乗り切るだけではなく、家賃収入を回復させるために何へ資金を使うのかまで考えることが、賃貸経営を立て直すうえで重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
空室増加や家賃収入の減少による資金繰りでお悩みの場合は、自社物件での改善経験をもとに、物件の状況に合わせた対応策を一緒に整理します。そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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