賃貸アパート経営の赤字をなくしたい。
更新日：5月15日
不動産投資は、借主が物件に入居さえして頂ければ、家賃収入が発生投資のするため他の投資と比べるとリスクが少ないと言われています。
しかし、入居率の低下や空室率の増加、または家賃相場の下落による家賃値下げなどが「頻繁」に発生してしまうと、アパート経営自体が「難しく」なってしまいます。
本投稿は、賃貸アパート経営が赤字になった場合の対処方法についてお伝えいたします。
▼目 次
１．リスケジュールを検討する
空室率の悪化や家賃値下げを行えば、利幅が圧縮してしまうのは明白となってしまうため、賃貸経営が厳しくなってしまい、最悪自転車操業的な経営を強いられてしまいます。
もし現状を変えることが難しい場合には、支払いい方法を見直す必要が出てきます。
このような場合は、借入先の金融機関に相談して「アパートローンなどの返済方法」を見直す必要があります。これを「リスケジュール」といいます。
金融機関担当者も、貸主から提案に対して「この状態が続くと、返済が滞ってしまうのでは？」と考えるためリスケジュールしてもらえる可能性はあると思われます。
よく行われているリスケジュールとは「返済期間を延長して、月々の返済額を減らす」または「一定期間元金を据え置く」などがあります。
なお返済期間延長するとその分利息を多く支払うことになり、さらに元金を据え置く場合に関しては、通常は1年ぐらいまでとなっています。リスケジュールはあくまでも緊急対応といった側面があるため、リスケジュールを行う際には経営改善を行わないと、銀行側の評価が下がってしまいます。
２．借り換えを検討する
アパートを建設しする場合、大多数のオーナー様は「金融機関から借入」を起こして事業を行うことになりますが、アパートローンの金利は、金融機関によっても異なるものの、概ね2％台の所が多いと思われます。
返済がきつくなってしまう要因のひとつには、金利設定が高いことも挙げられますので、収益をすぐに改善したいと思う場合には、まず金利を見直すことも重要となります。
ゼロ金利政策の影響によって、金融機関では「新規融資」が難しくなっている傾向となっています。
比較的支払期間が長い「アパートローンの借り換え」をしてもらえると「多少金利を引き下げたとしても、結果的には利益を確保することが可能」なため、対応してくれる可能性が高くなります。
▶弊社においても借り換えを行ったことで金利引き下げに成功しています。詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
【過去記事】家賃収入減少で、キャッシュ不足になった場合、どう対応したらいい？
３．管理会社は交代すべき？
空室率悪化原因が「管理会社」にあると貸主が判断した場合、別の管理会社に管理委託させるべきかどうか、迷われることもあります。
管理会社を変えることによって、客付けが良くなるケースもありますが、ただゼロからのスタートとなってしまうため安易に変えることはあまりおススメしません。
もしどうしても変えたいと考えた場合…
空室率低下の理由、改善提案について、納得できるものか？
物件管理の質を、今後どのように改善させたいのか？
入居者からの不満が出た時、どのような改善提案をするのか？
上記3点について担当者とヒアリングをし、納得できるような回答ではなかったら、管理会社を変えるのもひとつの方法かもしれません。
ただし管理会社を変えることによって、借主にも迷惑をかけてしまうことがあるので注意が必要です。
▶管理会社を変えることによるリスクに関しては、こちらの記事をご覧下さい。
大家さん必見！賃貸管理会社を変更するメリットとデメリットを解説
４．収益力アップ物件にする
先程紹介した「リスケジュールしてもらう」ことができたとしても、物件自体に資産価値がなければ、元の木阿弥状態になってしまいます。
金融機関側にとって「リスケジュールを行う」ことは、貸主査定を「下げる」ことになってしまうため、万一収益がさらに悪化した時に、金融機関側から応援してもらうことが難しくなってしまいます。
築年数が20年を超えてくると、設備が古臭くなってしまうため、家賃を変えずに募集をしていても「家賃が高過ぎる」というイメージがどうしてもついてしまうため、空室が埋まりにくくなります。
そこで、おススメなのが「リノベーション対応」をすることです。
リノベーション対応することによって…
物件の資産価値が向上するため、家賃値上げが可能に
家賃値上げをすることで、入居者属性が良くなる
家賃滞納／入居者トラブルが軽減される
事が期待できます。
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年からリノベーションを展開し2年後から増収増益を達成することができ、今期はアパート収入が過去最高を更新しました。
▶弊社リノベーション成功事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
５．まとめ
本投稿は、賃貸アパート経営が赤字になった場合の対処方法についてお伝えしました。
弊社物件においてもその以前赤字になったことがありますが、その際有効的となったのはやはり「収益アップを図るためリノベーションを展開」したことです。
リノベーションを行うことで家賃値上げが可能となり、さらに早期客付けが可能となることから収益性を高めることができ、満室＆利幅を大幅に上げることができました。
▶弊社物件の業績改善に関しては、不動産系メディアから注目されています。詳細はこちらをご覧下さい。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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