賃貸アパート経営の赤字をなくしたい
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月26日
- 読了時間: 6分
不動産投資は借主が入居することで家賃収入が発生するため、他の投資と比べるとリスクは少ないと言われています。しかし物件資産価値が低下すると…
空室長期化
家賃値下げ
修繕費増加
といったリスクが生じやすく、特に築年数が経過するとアパート経営が厳しくなることが予想されます。
本投稿は、賃貸アパート経営が赤字になった場合の対処方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
１．リスケジュールを検討する
空室率が悪化は物件稼働率が低下させ利幅を圧縮します。また、家賃値下げ集客を試みたり、や経年劣化による修繕費が増えると、キャッシュフローは急激に悪化し、自転車操業的な経営に追い込まれる恐れがあります。
またインフレ対策として日銀は政策金利を引き上げる見通しがあるため、変動金利型のアパートローンの支払額も増加する見込みです。現状を見直すことが難しい場合、固定費を削減するしかありません。
アパート経営における最大の固定費はアパートローンであり、借入先の金融機関に相談「リスケジュール」を相談する必要が出てきます。
リスケジュールとは借入金の返済が困難になった場合、返済条件を変更することです。
リスケジュールの一般的な方法としては「返済期間を延長して、月々の返済額を減らす」または「一定期間元金を据え置く」の２つで貸主の財務状況を踏まえて金融機関側が判断します。
リスケジュールを行うと資金繰りが改善されますが…
リスケジュール中は新規融資が原則認められない
格付けが下がる
借入金利引上げが条件
となるため、十分な注意が必要です。またリスケジュールをお願いする際は「経営再建計画書」を提出して信用を取り戻さないと、今後の取引に影響が出てしまいます。
２．借り換えを検討する
アパート経営を行っている大多数の貸主は金融機関から多額の融資を受けています。アパートローン金利は概ね2%前後ですが、借入額が大きいため金利を見直すことでキャッシュフローの改善が期待できます。
金融機関側もアパートローン借り換えを行うことで、長期にわたり利息収入が見込めるため、借り換えに応じてくれる可能性があります。
▶弊社においても借り換えを行ったことで金利引き下げに成功しています。詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
３．管理会社は交代すべき？
空室率悪化が「管理会社」にあると貸主が判断した場合、別の管理会社に委託することで空室率改善が期待できることがあります。しかし管理会社を変更するとゼロからのスタートとなります。そのため…
空室率低下の理由や改善提案が、納得できるものか？
物件管理の質を、今後どのように向上させるか？
入居者からの不満が出た時、どのような改善提案ができるか？
を現在の管理会社に質問し、納得できる回答が得られなければ、管理会社を変えるのもひとつの手段と言えます。
▶管理会社を変えることによるリスクに関しては、こちらの記事をご覧下さい。
４．赤字脱却には収益物件を作る
リスケジュールを行った場合、収支改善ができなければ金融機関評価はさらに下がり、追加融資などが認められないリスクが生じます。また物件売却を検討する場合、残債をクリアできなければ意味がありません。
アパート収支を改善するには資産価値を高めるリノベーションを行い収益物件としての魅力を向上させることが効果的です。
築年数が古くなった物件をリノベーションすると資産価値が高まり…
家賃値上げがしても客付けがしやすくなる
価値の目減りが抑えられるので、契約更新時家賃値下げ要求が発生しにくい
物件管理の質を高めることで長期入居に繋がる
ため安定した家賃収入を得ることができ、赤字脱却が期待できるでしょう。
弊社物件では2017年の繁忙期の客付けに失敗し赤字に転落しました。原因は資産価値の下落と考え翌年から差別化リノベーションを行い家賃値上げを行いました。
初めは客付けで苦労しましたが、2年後から集客強化を図ったことで早期客付けに成功し満室を維持することができました。その結果４期連続で増収増益を達成し、過去の実績から借換に成功し返済期間を延長することで、毎月のキャッシュフローがさらに改善できました。その結果昨年度の家賃収入は過去最高を更新しました。
▶弊社リノベーション成功事例に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
本投稿は、賃貸アパート経営が赤字になった場合の対処方法についてお伝えしました。
アパート経営は立地が全てと言われ、大都市圏に物件があれば安定した家賃収入が得やすいですが、リーマンショックなどの社会情勢が変化すれば、空室率は一気に悪化するため油断することは決してできません。
しかし今回紹介した対処方法を理解しておくだけでも、万が一の時には冷静に対応することができます。収支バランスが厳しくなった時にはすぐに金融機関に相談することが、とても重要です。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comentarios