空室対策コンサルタント ㈲山長
2月6日5 分
「築年数が経過した物件をリノベーションすると資産価値が高くなる」と耳にした貸主は多いと思います。
間取り変更／内装or設備交換するリノベーションすると物件自体に付加価値が高くなるため資産価値を高めることができます。
資産価値が高くなると「早期客付け」「家賃値上げ」が達成しやすくなり収益改善が期待できます。ただし効果を最大化させたいならば「競合他社との差別化リノベーション」を意識しなければなりません。
本投稿は資産価値が高いリノベーション賃貸の作り方についてお伝えいたします。
▼目 次
１．資産価値とは？メリットは？
２．資産価値が高いリノベーション賃貸の作り方＆効果
１）希少性＋差別化
２）自然素材
３）リノベーション効果
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
そもそも資産価値とは「財産価値」「評価額」のことですが、賃貸における資産価値とは物件希少性や住み心地のことを指します。
物件価値は築年数の経過と共に下落し、築20年以上経過すると設備の減価償却は終了してしまうため建物の資産価値は殆ど無くなってしまいます。
そのため築年数の経過と共に空室が目立つようになるため、家賃値下げを余儀なくされます。
しかし機能性や利便性を向上させ希少性があるリノベーションを行うことで物件資産価値を高めることができるため、従前と比べ家賃値上げしても早期客付けが可能となります。
機能性／利便性を向上させるリノベーションを行うと物件資産価値は高まるため、収益性増加／安定した集客が期待できます。
ただしリノベーション後の資産価値の目減りは、リノベーション次第で大きく異なります。資産価値が高いリノベーション賃貸を作るためには…
希少性＋差別化を意識する
自然素材を取り入れる
の2点が重要となります。それではそれぞれのポイントを見ていきましょう。
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、リノベーション物件は多くの方から支持されています。そのため昔と比べるとリノベーション物件は増加傾向となっています。
マーケティング的に競合が多くなると将来過当競争になることは明らかです。競争に勝つためには「希少性＋差別化」を徹底したリノベーションを意識することが求められます。
ここでいう希少性／差別化を徹底したリノベーションとは…
希少性：この物件でしか提供することができない数少ないリノベーション部屋
差別化：競合物件が追随できないクオリティーが高い部屋
を指します。希少性＋差別化を意識したリノベーションを行えば、資産価値を最大化させることができ目減りを抑えることができるため、安定した家賃収入を得ることが出期待できます。
▶差別化の詳細は過去記事をご覧下さい。
賃貸物件は築年数が経過すればするほど室内機能性（断熱・湿気・防音）は低下すると言われ、借主の約8割は不満に感じていると言われています。
ただ多くのリノベーション物件では、コスト面から室内機能性向上させるリノベーションは行っていません。
一方リノベーションで自然素材の材料（漆喰／無垢材）を取り入れることで
室内機能性向上
経年変化を楽しむ
ことができるため差別化→資産価値を最大化させることができます。自然素材を取り入れることで賃貸物件では味わえない温もり／温かみが感じられる部屋となるため、集客上有利になります。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを展開しています。弊社リノベーションは…
希少性：顧客ターゲットが気に入る本格的なカフェスタイルに特化したリノベーション
差別化：自然素材の漆喰や無垢材を積極的に取り入れている。オリジナルキッチンが標準装備
しているため、リノベーションを機に家賃を最大8～10％値上げして募集していますが、集客ターゲットに合致するリノベーションを展開していることから、2020年以降稼働率が高くなり増収増益＋満室状態が続くようになりました。
一般的に居住年数が長くなると更新時家賃値下げ要求が発生しやすくなりますが、弊社リノベーション物件は資産価値の目減りが少ないため、長期入居になっても借主からの家賃値下げ要求は一切発生していません。
▶弊社リノベーション物件詳細は、過去記事をご覧下さい。
今回は資産価値が高いリノベーション賃貸の作り方についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
資産価値を高めることを意識したリノベーションを展開すると
募集時期関わらず早期客付けがしやすくなる
資産価値の目減りが少なくなるため、入居中の家賃値下げ交渉が入りにくくなる
過当競争に巻き込まれにくくなる
メリットが生まれます。資産価値を意識した賃貸リノベーションを行っている物件はまだまだ少ないので、リノベーションでブルーオーシャンを狙いたいのであれば、実践する価値は十分高いと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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