空室対策コンサルタント ㈲山長
3月19日8 分
近年の賃貸空室率は全国的に悪化傾向となっています。そのため安定した賃貸経営のためには空室対策は必要不可欠です。
空室が長期化すると家賃収入が減少するためキャッシュフローが悪化してしまいますが、適切な空室対策を行うことで早期客付けが期待できます。
本投稿はアパートオーナー向け賃貸空室対策アイデア7選を紹介致します。
▼目 次
１．空室が発生する原因とは？
１）適正家賃ではない
２）集客がうまくいっていない
３）競合が多い
４）部屋のクオリティーが低下
５）告知義務対象物件
２．空室対策アイデア7選
１）リフォーム／リノベーション
２）物件清掃
３）テレビドアフォン／温水洗浄便座
４）敷金／礼金撤廃
５）フリーレント導入
６）エアコン取り換え
７）ごみ出し24時間可能
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
空室問題を解決できない場合、以下のいずれかに該当している可能性が極めて高いです。
適正家賃ではない
集客がうまくいっていない
競合が多い
部屋のクオリティーが低下
告知義務対象物件
それではそれぞれの原因を見ていきましょう。
部屋探しされる方は希望条件に合致した複数の物件を内見しますが、内見前エリア内の家賃相場を確認しているケースが多いです。
部屋探しされる方は家賃を抑えたいと考えているため、内見部屋の家賃が家賃相場より高いと家賃が安い物件に流れてしまう可能性が出てきます。
一般的に賃貸募集する際、適正家賃に設定することが重要と言われているのは上記が背景にあります。
写真点数が多いこと
特に水回りの写真を気にする人が多い
傾向です。視点を変えると同サイトに物件募集する際「写真点数が少ない」「水回りの写真の見栄えが悪い」と反響数アップが期待できないことを示唆しています。
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっています。そのため借り手側にとって部屋探しの選択肢が増えるため、希望条件に合致した部屋を探しやすいメリットがあります。
しかし募集する貸主側／管理会社側は競合が多ければ、価格競争に巻き込まれやすくなるため、空室が長期化になる可能性が高くなります。
需要と供給のバランスが保たれていた時代は、物件クオリティーが多少低くても客付けに苦戦することはありませんでした。
しかし近年では物件供給数が飽和状態となっているため、同じ家賃帯でも物件クオリティーが低いとクオリティーが高い物件に流れてしまう可能性が高くなります。
また物件クオリティーが低い物件は、仲介会社側も「客付けが難しい」と判断するため問合せがあってもクオリティーが高い物件を紹介されてしまう可能性があります。
先程もお伝えしましたが近年では賃貸空室率が悪化しています。そのため早期客付けさせるために一部の管理会社／貸主は入居審査を甘くしています。
入居審査を甘くすると確実に借主属性が悪くなり騒音トラブル発生率が高くなりますが、騒音が原因で借主が退去してしまうと再募集する際「告知物件」となります。
告知物件となると内見時／問い合わせ時に必ず（騒音問題による退去事実）告知しなければならないため空室が長期化となってしまいます。
▶告知義務の詳細は、こちらをご覧下さい。
物件供給数が飽和状態となっている賃貸業界は、築年数関係なく空室対策を行わなければ早期客付けは期待できません。
効果的な空室対策を行うには「顧客目線」で対応することが重要です。つまり部屋を借りる方／物件案内する仲介会社が喜ぶような空室対策でなければ、効果を最大化させることはできません。
弊社物件は以下に掲げる空室対策を行ったことで早期客付けを実現し、本執筆時の2024年2月22日現在満室状態を継続しています。
それでは効果が期待できる空室対策アイデアを紹介します。
物件供給数が飽和状態となっている現在、早期客付けを目指すには物件クオリティーを高めるのが最善の方法です。
物件クオリティーを高める方法としてはリフォーム／リノベーションがあります。
リフォーム／リノベーションすることで「デザイン性」「機能性」が向上するため入居促進効果が期待できますが一方で「コストがかかる」「工事中は入居できない」デメリットがあります。
ただし差別化戦略を打ち出したリフォーム／リノベーションを行うと工事期間中であっても反響数アップ／入居申込が入ることがあり、更に家賃値上げすることも可能となるため、トータル的にはリフォーム／リノベーションした方がメリットは大きくなります。
▶リフォーム／リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
部屋探しされる方は物件内見する際、必ず共用部（ごみ置き場、廊下、駐輪場）を確認します。
共用部は借主が共有して使用する箇所ですが、清掃が行き届いていなければ物件印象が悪くなり、仮に募集部屋のクオリティーが高い／希望条件に合致していたとしても「ここで暮らしたい」とは誰も思いません。
空室を早期に埋めるには定期的な物件清掃を行い、物件第一印象を高めることが重要です。
▶共用部清掃の重要性については、過去記事をご覧下さい。
テレビドアフォン／温水洗浄便座が設置されていないと「利便性が悪い物件」と認識されてしまうため、仮に激安家賃に設定しても空室長期化は避けられません。
今では築年数が古い物件でも標準対応となっていますが、未だに一部の古い物件では対応していない所があります。
テレビドアフォン相場：工事費込みで4万円程度
温水洗浄便座相場：工事費込みで2～3万円程度
ですが、設置対応することで費用対効果は確実にあります。もし現在設置していない物件は早急に対応すべきです。
敷金／礼金は昔からある商習慣。
敷金は担保金の要素が高いもので入居中問題がなければ退去時返還されるもの。また礼金は貸主に払う謝礼金ですが、これは物件供給数が劇的に少なかった時代ならではのもの。
両者を撤廃すると貸主的にはデメリットに感じますが、借主的には初期費用を抑えることができるためクロージング時に有利となります。
フリーレントとは一定期間家賃が無料となるサービスのこと。フリーレントが設定することで初期費用の中に含まれている「前家賃」の家賃部分と相殺できるため、初期費用を抑える効果が期待できます。
フリーレントは貸主判断で対応することができます。
フリーレント効果を最大化させるには、クロージング時に伝えることです。
あと一歩で入居申込してくれそうなときに、フリーレント提案すると「オトク感」が高まるため入居申込してくれる可能性が高くなります。反響数が多い物件で入居申込に繋げられない物件は、フリーレント導入すると効果的です。
賃貸物件には原則としてエアコンが1台以上設置されています。
賃貸設備は原則として故障しない限り貸主は設備交換しないケースが多いですが、昨今は原油価格が高騰しているため、内見者は省エネタイプのエアコン設置してもらいたいと内心では考えているはずです。
そこで内見時あと一歩で入居申込してくれそうな場合、「入居特典としてエアコン導入／交換」を事前に仲介担当者に伝えると入居促進効果が期待できます。
原則的にごみ出しは収集日の当日朝、指定時間までに出すルールとなっています。ただライフスタイルは人それぞれ異なるため、収集日当日にごみを出すことができない方もいます。
そこでごみ出しルールを緩和し24時間ごみ出し可能にすることで、内見者から「生活しやすい物件」と認識してもらえるため入居促進効果が期待できます。
今回は実際弊社物件でも行っている賃貸空室対策アイデア7選をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
募集部屋を早期に埋めるには空室対策は必須です。ただ大競合が同じような対策を講じてしまえば客付けハードルが高くなってしまいます。
空室対策で重要なのは「顧客が創造できる部屋」にすることです。これを軸に空室対策を行えばリノベーションで家賃値上げしても「住みたい」方は確実に出てきます。今回紹介した空室対策アイデアを実践すれば確実に効果は期待できます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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