賃貸物件の平均空室期間＝募集期間に関して、株式会社タスが調べた所によると主要都市の平均募集期間は４～5か月とのことです。
賃貸経営を成功させるには空室による家賃機会損失を減らすことが求められます。そのため空室対策は必須となるものの、間違った空室対策をすると逆効果となり客付けが厳しくなります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から差別化リノベーションを展開しています。原則フルリノベーションを行うため従前と比べ家賃を8～10％値上げしています。
ただ一部の部屋のみフルリノベーション部屋のセカンドラインとして家賃据置で募集しています。
弊社セカンドラインは、家賃据置で募集していることもあり募集開始後すぐに反響が入り、早ければ1週間以内に入居申込が入ります。
主要都市の平均募集期間と比べて比較にならないぐらい早期客付けに成功していますが、背景には徹底的に借主目線に立った空室対策(リフォーム／集客）行っているからです。
本投稿は数日で結果が出た空室対策リフォーム術について、弊社事例を交えてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"早期成約を実現させる空室対策で重要なポイント”
１．早期成約を実現できた空室対策
部屋探しされる方は、エリア内の家賃相場は必ず確認します。そのため適正家賃になっていないと家賃が安い物件に流れてしまう可能性が高くなります。
弊社セカンドラインは適正家賃より1万円高い設定になっていますが、冒頭でお伝えした通り募集開始後すぐに部屋が埋まってしまいます。
背景には徹底した借主目線に立ったリフォームを行ったことが要因として挙げることができますが、深堀りすると以下の３点を意識したからです。
成約ターゲットを決める
賃貸で求められているものとは？
入居後のイメージを膨らませたリフォーム＋IKEAキッチンカウンター
それでは上記３点について詳しく見ていきましょう。
１）成約ターゲットを決める
どの業種にも言えることですが、商品を販売する際「どのような方が商品を購入してくれるのか？」事前にターゲットを設定した上で商品開発を行うはずです。
上記は賃貸でも同じです。リフォームやリノベーションする際、成約のカギを握っている人（年齢層や性別）をペルソナ設定しなければ、客層に響くような部屋にはなりません。
弊社物件の間取りは２LDKであることから、これから二人暮らしをされる方が入居されるケースが多く成約のカギを握っているのはほぼ女性側であることがわかっています。
そのため弊社リノベーションにおけるペルソナ設定は…
20代～30代女性が気に入るような部屋
共働きもしくは専業主婦
休日はカフェ巡りをしてリラックスしたい
料理好きで休みの日には友達を呼んでおうちカフェを楽しみたい
という設定の下にリノベーションを行っています。
２）賃貸で求められているものとは？
弊社物件では20～30代女性を意識したリフォーム／リノベーションを展開していますが、同年代の女性が賃貸物件に求めているものを推測することができなければ、予算をかけて空室対策しても空振りに終わってしまいます。
家事の中でキッチンは最も長くいる場所です。キッチンの使い勝手が悪ければ、ストレスだけが溜まってしまいます。
クックパットが調べたアンケート（アンケートの4割は賃貸に入居している）によると、キッチンの中で不満に感じているのは作業スペース不足と回答する方が約5割いました。
▶クックパットのプレスリリース詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
ファミリー物件で早期成約を目指すのであれば、キッチン機能性を充実させなければなりません。後述致しますが弊社セカンドラインが成功している最大の理由は、キッチンの使い勝手（作業スペース）が同築年のキッチンと比べて格段によくなっているからです。
これをを意識しなければ、たとえキッチン交換したとしても早期成約に結び付けることは難しいと言えます。
３）入居後のイメージが膨らむ
賃貸物件に設置されているキッチンは、コストを抑えるために既製品を導入しているケースが圧倒的に多いです。そのためデザイン性は、どのメーカーも画一的となってしまうため人によっては料理をしている時間が苦痛になってしまいます。
そこで弊社リノベーション物件においては、女性客が喜ぶ全室カフェスタイルキッチンに変更しています。
扉を無垢材に変えてキッチンパネルを新調することで、同じキッチンでありながら温もりと温かみが感じられるおしゃれなカフェスタイルキッチンとなっています。
またキッチン利便性を向上させるため、リノベーションする際にはキッチンカウンターを導入していますが一昨年試験的にカウンターが広いIKEA製のキッチンカウンターを導入した所、大反響となり早期成約に結び付けることができました。
その後セカンドラインではIKEA製キッチンカウンターを標準対応としています。
カフェスタイルキッチン＋広々キッチンカウンターを導入することで、利便性の向上を図れるだけではなく居心地がいいキッチンとなるため、訴求効果を高めることができ入居促進に繋げやすくなります。
２．借主の声を伝える
弊社セカンドラインが早期に客付けに成功しているのは、訴求力が高いカフェスタイルキッチン導入の他に借主の声を内見時に伝えているからです。
リノベーション物件は築年数の古さは一切感じません。しかしリクシル住宅研究所の調べでは築年数の経過と共に室内機能性（断熱／湿気／防音）は低下するため…
借主の約8割は不満を感じている
不満を感じている借主の約3割は住み替えを検討している
ことがわかっています。弊社物件では独自の見学会を開催し、弊社代表が室内説明をしていますが、内見時「借主の声」を直接伝えることで、入居後の不安を抑える対応を行っています。
その結果内見された方の約8割は、内見当日に入居申込しています。
３．SNS集客
弊社セカンドラインは家賃相場を無視した家賃設定をしているため、賃貸検索サイトの反響はあまり期待できません。
そこで、弊社物件では独自集客を確立するために2018年から公式サイトを開設。
SNS媒体を使って「入居後のイメージが連想しやすい」室内説明を投稿した所、早期問合せをされる方が多くなりその結果入居される方の約8割は弊社公式サイトからとなりました。
SNSは若い世代を中心に日常生活上において活用されていることから、ハッシュタグをつけて物件投稿する頃で拡散能力が期待できます。そのため賃貸検索サイトと比べると集客能力は倍以上と言えます。
４．まとめ
今回は数日で結果が出た空室対策リフォーム術について、弊社事例を交えてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
賃貸物件は室内の広さに制限があるため、設備に関して正直借主が満足してもらえるようなものを設置することは難しくなります。
ただし募集部屋を早期に客付けさせるためには、借主特有の悩みを解決できるような部屋になっていなければ、たとえ適正賃料で募集していたとしても早期成約に繋げることは難しいと思われます。
弊社セカンドラインが募集開始後すぐに結果＝入居申込に繋げられるのは借主の立場に立った空室対策を施し、より多くの方に物件情報を届けるためにSNS集客に力を入れているからです。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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