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数日で結果が出た空室対策リフォーム術とは？



賃貸物件の平均空室期間、即ち募集期間について、株式会社タスの調査によれば主要都市の平均募集期間は４～5か月であるとのことです。



賃貸経営を成功させるには空室による家賃機会損失を減らすことが求められます。そのため空室対策は不可欠ですが、間違った空室対策をすると逆効果となり客付けが厳しくなります。




弊社物件は築年数が経過しているため2018年から差別化リノベーションを展開しています。原則フルリノベーションを行い従前と比べ家賃を8～10％値上げしています。





弊社セカンドラインは、募集開始後すぐに反響が入り、早ければ1週間以内に入居申込が入ります。



主要都市の平均募集期間と比べて早期に客付けに成功していますが、その背景には徹底した借主目線に基づく空室対策(リフォーム／集客）を行っているからです。



本投稿は数日で結果が出た空室対策リフォーム術について、弊社事例を交えてお伝えいたします。


▶︎お知らせ◀︎


私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！

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【本記事でお伝えする結論】


"早期成約を実現させる空室対策で重要なポイント”



１．早期成約を実現できた空室対策

早期成約を実現できた空室対策

部屋探しされる方は、エリア内の家賃相場は必ず確認します。そのため適正家賃になっていないと家賃が安い物件に流れてしまう可能性が高くなります。



弊社セカンドラインは適正家賃より1万円高い設定になっていますが、冒頭でお伝えした通り募集開始後すぐに部屋が埋まってしまいます。



背景には徹底した借主目線に立ったリフォームを行ったことが要因として挙げることができますが、深堀りすると以下の３点を意識したからです。



  • 成約ターゲットを決める

  • 賃貸で求められているものとは？

  • 入居後のイメージを膨らませたリフォーム＋IKEAキッチンカウンター



それでは上記３点について詳しく見ていきましょう。



１）成約ターゲットを決める


成約ターゲットを決める

どの業界においても、商品を販売する際「どのような顧客が商品を購入するのか？」事前にターゲットを設定した、それに基づいて商品開発を行うはずです。



これは賃貸物件でも同様で、リフォームやリノベーションを行う際には、成約に影響を与える顧客層（年齢や性別）をペルソナ設定しなければ、ターゲットに響く部屋を作ることはできません。





弊社物件の間取りは２LDKであり、主に20～30代カップルや新婚夫婦が入居するケースが多く成約のカギを握っているのはほぼ女性であることが明らかです。



そのため弊社リノベーションにおけるペルソナ設定は…



  • 20代～30代女性が時間を気にせず気軽におうちカフェを楽しむ

  • 料理好きで休みの日には友達を呼んでおうちカフェを楽しみたい



という設定のもとにリノベーション部屋を製作しています。



２）賃貸で求められているものとは？


賃貸で求められているものとは？

ファミリー物件をリノベーションし早期成約を目指すには、女性の視点を取り入れた部屋作りが不可欠です。特にキッチンの機能性を向上させることが重要であり、そうしなければ客付けは難しくなります。



女性にとってキッチンとは「生活の中心」であり、家事の中で最も長く過ごす場所となります。そのためキッチンの使い勝手が悪ければ、ストレスだけが溜まる一因となります。



クックパットの調査によると…



  • キッチンに対する不満の約50％が作業スペースの不足に起因している

  • 部屋探しの際、多少譲歩しても充実したキッチン環境を求める方が過半数以上



いることが明らかになっています。


▶クックパットのプレスリリース詳細に関しては、こちらをご覧下さい。





後述致しますが弊社セカンドラインが成功している最大の理由は、キッチンの使い勝手（作業スペース）が同築年のキッチンと比べて格段に向上しているからです。



この点を意識しなければ、たとえキッチン交換したとしても早期成約には結びつかないと言えるでしょう。



３）入居後のイメージが膨らむ


賃貸物件に設置されているキッチンは、コスト削減のために既製品が多く使用されており、デザインが画一化されていることが一般的です。このため料理をする時間が苦痛に感じられる方もいます。



そこで弊社リノベーション物件では、女性客から喜ばれる「カフェスタイルキッチン」を全室に設置しています。




従来のキッチンを再利用し、扉を無垢材に変えてキッチンパネルを新調することで、同じキッチンでありながら温かみのあるおしゃれなカフェスタイルキッチンに仕上げています。



またキッチン利便性を向上させるため、リノベーションする際にはキッチンカウンターを導入していますが、試験的にカウンターが広めのIKEA製カウンターを導入したところ、大きな反響を呼び早期客付けに成功しました。



その後セカンドラインではIKEA製キッチンカウンターを標準対応とし、さらに借主からの評価がとても高いため、上級グレードの部屋にも採用しています。



カフェスタイルキッチンと広々としたカウンターを取り入れることで、利便性が向上するだけでなく居心地がいいキッチンを実現し、結果として入居の決め手となり成約期間を大幅に短縮鵜させることに成功しています。



２．借主の声を伝える


借主の声を伝える

弊社セカンドラインが早期に客付けに成功している理由は、魅力的なカフェスタイルキッチン導入に加え、内見時に借主の声をしっかりと伝えているからです。



リノベーション物件は古さを感じさせませんが、リクシル住宅研究所の調べでは築年数の経過と共に室内機能性（断熱／湿気／防音）は低下し、約8割の借主が不満を抱いていることが明らかになっています。



弊社物件では独自の見学会を開催し、代表が室内説明を行っていますが、内見時に「借主の声」を直接伝えることで、入居後の不安を軽減する取り組みを行っています。



その結果内見された方の約8割は、内見当日に入居申込を行っています。



３．SNS集客


SNS集客

弊社セカンドラインは家賃相場を無視して募集しているため、賃貸検索サイトからの反響はあまり期待できません。



そこで、独自集客を確立するために2018年から公式サイトを開設しました。



SNSを利用して「魅力的な室内写真」を投稿したところ、反響が増え早期問合せをされる方が増加しその結果、入居される方の約8割は弊社公式サイトからとなりました。



SNSは特に若い世代に広く利用されているため、ハッシュタグをつけて物件投稿することで、拡散し物件周知が期待できます。このため賃貸検索サイトと比較して、集客能力は倍以上であると言えます。



４．まとめ


今回は数日で結果が出た空室対策リフォーム術について、弊社事例を交えてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。





賃貸物件は室内の広さに制限があるため、設備に関して正直借主が満足してもらえるようなものを設置することは難しくなります。



しかし募集部屋を早期に客付けさせるためには、借主の特有の悩みを解決できる部屋でなければ、適正賃料で募集していても早期成約には繋がりにくいと考えられます。



弊社セカンドラインが募集開始後すぐに入居申込に結び付くのは、借主の視点立った空室対策を施し、より多くの方に物件情報を届けるためにSNS集客に注力しているからです。


今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。




取締役　長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます！


▶︎〒400-0053　山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


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