空室対策コンサルタント ㈲山長
3月20日6 分
築年数が経過した浴室は古さが目立ってしまい客付けに影響が出てしまいます。近年では物件供給数が飽和状態のため、原状回復＋適正家賃で募集しても早期客付けは正直厳しいのが現実。
浴室リフォームを行うことで見た目の古さは一切感じなくなるため、入居促進効果が期待できますがその一方で浴室リフォーム＝費用が高額になるイメージが強いため浴室リフォームに躊躇する貸主は多いと思われます。
ただ工夫次第で浴室リフォーム費用を大幅に削減することができ、費用対効果は十分期待できます。
本投稿はアパートユニットバスリフォームを成功させる秘訣をお伝えいたします。
▼目 次
１．【空室対策】アパートユニットバスリフォームのメリット
２．アパートユニットバスリフォームの問題点とは？
３．【空室対策】アパートユニットバスリフォームを成功させるには？
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
築年数が経過すると浴室は古臭く見えてしまうため集客上マイナスになる可能性が高いです。ユニットバスリフォームを行うと以下2点のメリットがあります。
利便性が向上する
内見時の物件印象が高くなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
最新のユニットバスリフォームを行うことで従前と比べ利便性が向上します。
築年数が古い物件の浴室は0.75坪が多いですが、リフォームを機に浴室広さを変えることができます。その結果湯船に足を伸ばすことが可能となるため、顧客満足度が高くなり長期入居に繋げることも期待できます。
またユニットバスリフォームを行うとで従前と比べ「断熱性」「光熱費削減」効果も期待できるのもメリットのひとつといえます。
部屋探しされる方は平均3件内見していると言われています。浴室リフォームは費用が高額になるため対応しない物件が多いのが現状です。
そのためユニットバスリフォームを行うことで競合物件との差別化／物件第一印象が高くなるため入居促進効果が期待できます。
ユニットバスリフォームを行うことで「利便性向上」「入居促進」効果が期待できる一方で、ユニットバスリフォームには以下の問題点が発生してしまいます。
費用が高額になる
脱衣所収納力が低下する
浴室リフォームのみでは家賃値上げは厳しい
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
ユニットバスリフォームを行う場合、既存浴室を撤去した上で新しいユニットバス組み立て＋給排水管工事を行うことから最低でも50万円以上の費用が発生してしまいます。
ユニットバスリフォームに消極的な貸主は費用が高額になるため「かけた費用を家賃で取り戻せられるか」懐疑的になってしまいます。
賃貸アパートの浴室リフォームが普及しない背景にはもしかしたら上記が関連しているかもしれません。
浴室が広くなると、浴室利便性は格段に向上します。しかしその代償として「洗面脱衣所」は狭くなってしまい特に「脱衣所内収納力」は低下してしまいます。
脱衣所収納が狭いと入居後借主が新たな収納スペースを確保しなければなりません。そのため洗面脱衣所の利便性は低下してしまいます。
浴室リフォームを行うことで清潔感が溢れるおしゃれな浴室となるため、入居促進効果が期待できます。ただ浴室リフォームのみでは家賃値上げは正直難しいです。
実は部屋探しされる方は希望条件を多少妥協しても「充実したキッチン」がある部屋を望んでいます。
そのため浴室だけリフォームしてもキッチンがリニューアルされていないと「利便性が期待できない」と判断され、他の物件に流れてしまう可能性が高くなってしまいます。
アパートユニットバスリフォームを成功させるには「無理してまでリフォーム」しないことです。
先程もお伝えし通り、築年数が古い物件の浴室を最新のユニットバスにリフォームすると最低でも50万円以上の費用が発生します。
部屋探しされる方は「浴室よりキッチンのクオリティー」を求めているため、家賃値上げを検討するならキッチンのクオリティーを高め、浴室にはそれほど投資しない方が費用対効果は十分期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを随時行っています。原則家賃値上げを目的としたフルリノベーションを行っていますが、弊社物件はキッチンは弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入し、浴室はフイルム施工＋水栓交換のみとしています。
既存浴室を生かすことで、ユニットバスにリフォームと比べ費用が3分の1程度まで抑えることができるため浮いた費用をキッチンリノベーションに回すことができます。
また浴室フィルム施工＋水栓一新した浴室でも、従前と比べるとデザイン性＋機能性が向上しているため内見時の印象を高めることができています。
弊社物件では入居者にアンケート調査を行っていますが、入居の決め手は「キッチン」を挙げる方が大多数であることから、無理してまでユニットバスリフォームする必要はないと考えています。
▶弊社オリジナルキッチン／浴室詳細は過去記事をご覧下さい。
今回はアパートユニットバスリフォームを成功させる秘訣をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が古い物件の浴室をユニットバスリフォームすることで、入居促進効果が期待できます。
ただ浴室のみリフォームしても部屋探しされる方はキッチンの充実度を求めている／浴室のみリフォームしても家賃値上げは難しいことを踏まえると、浴室リフォームにかける費用をキッチンに回した方が秘宝対効果が高いと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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