【空室対策】アパートユニットバスリフォームを成功させるには？
築年数が経過した浴室は、室内の中でも古さが目立ちやすく、内見時の物件印象に影響することがあります。浴室をリフォームすることで、見た目や機能性を改善し、物件全体の印象を高めることができます。
しかし、「浴室リフォーム＝費用が高額」のイメージが強く、リフォームに踏み切れない貸主も多いのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、築年数が経過したアパートでも、必ずしも高額なユニットバス交換が必要とは限りません。既存浴室の状態によっては、浴室を活かしながら内装や水栓などをリニューアルすることで、費用を抑えながら内見時の印象を改善する方法もあります。
弊社でも1993年築の自社所有アパートで、既存浴室を活かしたリノベーションを実施しています。本記事では、実際の賃貸経営経験をもとに、ユニットバスリフォームのメリット・問題点と、費用対効果を考える際のポイントを紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築年数が経過した浴室は古さが目立ちやすく、内見時の物件印象や客付けに影響することがある。
ユニットバス交換は見た目や機能性を改善できますが、費用が高額になりやすいため費用対効果の確認が重要。
弊社では既存浴室を活かして費用を抑え、入居者から評価の高いキッチンなどへ予算を配分している。
１．【空室対策】アパートユニットバスリフォームのメリット
築年数が経過したユニットバスのリフォームを行うと以下2点のメリットがあります。
利便性が向上する
内見時の物件印象が高くなる
それではそれぞれのメリットを見ていきましょう。
利便性が向上する
最新のユニットバスリフォームを行うことで従前と比べ利便性が向上します。築年数が古い物件の浴室は0.75坪が多いですが、リフォームを機に浴室広さを変えることができます。
1坪以上に拡張すると湯船に足を伸ばすことができ、入浴時の使い勝手を改善できるほか、採用するユニットバスの仕様によっては断熱性などの向上も期待できます。
内見時の物件印象が高くなる
AlbaLink不動産総研が賃貸物件に住む412人を対象に行ったアンケート調査によると、物件を決めるまでの内見件数は平均3件となっています。浴室リフォームは費用が高額になりやすいため、築年数が経過した賃貸物件でも既存の浴室をそのまま使用しているケースは少なくありません。
そのため、ユニットバスをリフォームして見た目や機能性を改善することは、競合物件との差別化につながり、内見時の物件印象を高める一つの方法となります。結果として、入居促進効果も期待できます。
２．アパートユニットバスリフォームの問題点とは？
ユニットバスリフォームを行うことで「利便性向上」「入居促進」が期待できる一方で、以下の問題点が発生してしまいます。
費用が高額になる
脱衣所収納力が低下する
浴室リフォームのみでは家賃値上げは厳しい
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
費用が高額になる
ユニットバスリフォームを行う場合、既存浴室の撤去に加え、新しいユニットバスの設置や給排水管工事などが必要になります。
弊社物件ではユニットバス交換は行っていませんが、施工業者に確認したところ、同型タイプのユニットバスへ交換する場合でも、60万円以上の費用がかかるとのことでした。
このようにユニットバス交換はまとまった費用が必要になるため、貸主としては「かけた費用を家賃で回収できるのか」という点が気になるところです。
そのため、浴室の状態や募集家賃などを踏まえ、ユニットバスを交換するのか、既存浴室を活かしてリフォームするのかを費用対効果から判断することが重要です。
脱衣所収納力が低下する
浴室が広くなると、浴室利便性は格段に向上します。しかしその代償として「洗面脱衣所」は狭くなってしまい特に「脱衣所内収納力」は低下してしまいます。
脱衣所収納が狭いと入居後借主が新たな収納スペースを確保しなければなりません。そのため洗面脱衣所の利便性は低下してしまいます。
浴室リフォームのみでは家賃値上げは厳しい
浴室リフォームを行うことで清潔感が溢れるおしゃれな浴室となるため、入居促進効果が期待できます。ただ浴室リフォームのみでは家賃値上げは正直難しいです。
実は部屋探しされる方は希望条件を多少妥協しても「充実したキッチン」がある部屋を望んでいます。
そのため浴室だけリフォームしてもキッチンがリニューアルされていないと「利便性が期待できない」と判断され、他の物件に流れてしまう可能性が高くなってしまいます。
３．【空室対策】アパートユニットバスリフォームを成功
させるには？
アパートユニットバスリフォームを成功させるには「無理してまでリフォーム」しないことです。
先程もお伝えした通り、築年数が古い物件の浴室を最新のユニットバスにリフォームすると最低でも60万円以上の費用が発生します。
部屋探しされる方は「浴室よりキッチンのクオリティー」を求めているため、家賃値上げを検討するならキッチンのクオリティーを高め、浴室にはそれほど投資しない方が費用対効果は十分期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空室となった部屋を順次リノベーションしています。弊社では原則として家賃値上げを目的としたリノベーションを行っていますが、すべての設備を新品に交換しているわけではありません。
キッチンには弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンを導入する一方、浴室については既存の状態を確認した上で、浴室内装フィルム施工＋水栓・鏡の交換などによって既存浴室を活かしています。
▶浴室だけでなく、キッチンや洗面台、間取りなどを含めた空室対策リノベーション全体の考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく解説しています。
実際に弊社で行っている浴室リノベーションでは、内装フィルム工事1日、水栓・鏡交換1日の合計約2日で施工しています。
既存浴室を活かすことで、ユニットバスを交換する場合と比べて費用を抑え、その分をキッチンなど入居希望者への訴求力を高めたい部分に配分することができます。
弊社物件では「見るだけ見学会」などでアンケートを行ってきましたが、最も印象に残った設備としてキッチンを挙げる回答が約7割を占めています。
この実体験から、浴室に一律で大きな費用をかけるのではなく、物件全体を見ながら投資配分を考えることが重要だと考えています。
▶弊社オリジナルキッチン、浴室の詳細については、関連記事をご覧ください。
▶弊社が1993年築20戸の自社所有アパートで実際に取り組んできた空室対策やリノベーションについては、「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
４．まとめ
今回は、アパートのユニットバスリフォームを空室対策として成功させるための考え方を紹介しました。
築年数が経過した浴室は、リフォームによって見た目や機能性を改善でき、内見時の印象向上も期待できます。一方、ユニットバス交換は費用が高額になりやすいため、必ずしも全面交換が最適とは限りません。
弊社では1993年築の自社所有アパートで、既存浴室を活かしながら費用を抑え、その分をキッチンなど入居希望者への訴求力を高めたい部分へ配分しています。
浴室の状態や家賃帯、リノベーション全体の予算を踏まえ、物件全体で費用対効果を判断することが重要です。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「ユニットバスを交換すべきか迷っている」「既存の浴室を活かせるのか判断できない」という貸主の方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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