空室対策コンサルタント ㈲山長
2023年11月30日7 分
最終更新: 5月3日
アパート経営を成功させるためには管理業務を担ってくれる管理会社の協力が必要不可欠です。管理会社は管理全般を始め空室対策の提案をしてくれるため、とても心強い存在です。
ただ近年の賃貸市場は物件供給数飽和＋人口減少により空室率が悪化傾向となっています。
「空室対策したのに客付けがうまくいかない」と悩んでいる貸主は年々多くなっています。
空室が埋まらないのは管理会社のスキルに問題があると考える方がいますが果たして本当に管理会社だけに問題があるのでしょうか？
本投稿は、空室が埋まらないのは管理会社の責任なのかについて、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．不動産管理会社とは？
２．空室が埋まらないのは管理会社が原因？
１）空室が埋まらない理由
２）空室が埋まらないのは貸主に問題がある
３）管理会社を変えるリスク
３．管理会社を変えずに最短で空室を埋める方法
１）物件掃除
２）リノベーションは必須
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
本題に入る前に不動産管理会社について簡単に説明いたします。
不動産管理会社の形態は「管理＋仲介一体型」もしくは「管理専門」のどちらかとなります。両者とも管理業務はほとんど同じで…
契約管理：契約更新／入居審査業務
借主対応：借主トラブル対応
建物管理：設備不良対応、退去時立ち合い、空室対策、リフォーム発注など
がメイン業務となります。借主から退去連絡が入った際は、仲介会社に再募集の手配を行います。また退去後室内リフォームやリノベーションなど空室対策が必要と感じた場合は、貸主に提案を行います。
繁忙期を除き一般的な賃貸空室期間は3か月～4か月と言われています。そのため空室期間が3か月以上になった場合、原因を調査し対策を講じないと空室期間はさらに長くなってしまいます。
3か月以上経過しても空室が埋まらない場合、原因として考えられるのは以下の4つを挙げることができます。
①賃貸検索サイト内の物件写真が少ない
不動産情報サイト事業者連絡協議会が発表したリリースによると、賃貸検索サイト内の
写真点数が多いほど問合せ／内見につながりやすい
物件を探す際「居室／リビングの写真」は必要
と回答した方が多いことがわかりました。物件写真が極端に少ない／写真の見栄えが悪いと反響数を伸ばすことが難しくなります。
②魅力的な部屋ではない
定期的に表装リフォームを行っていない／設備が明らかに古い／リフォームが甘いような物件は、魅力的な部屋には見えません。物件供給数が飽和状態となっている現在では、家賃が安い＜品質が高い部屋を求めている方が多いです。
そのため、原状回復のみしか行っていないような物件は敬遠されてしまいます。
③物件共用部が汚い
内見時物件外観＋共用部は必ず確認されます。物件外観や共用部は定期的に掃除が行われないと、ごみが蓄積／散乱し物件印象がマイナスとなってしまいます。
物件清掃が行き届いていない物件に入居しようと思う方は誰もいませんし、仲介会社も成約につながりにくいと判断するため、紹介されなくなります。
④仲介会社から嫌われている
仲介会社は成約報酬となる仲介手数料が会社の主な収入源となります。そのため成約につながりそうな物件は築年数／他社物件関係なく積極的に紹介します。
しかし賃貸検索サイト内の反響が少ない／上記①～③に該当する物件は「費用対効果がない」と判断するため仲介会社から嫌われてしまい、最悪同サイトに掲載されなくなります。
賃貸物件の需要と供給が逆転している現在で空室を早期に埋めるには…
物件清掃＆物件管理を徹底的に行い、顧客満足度を高める
差別化＋希少性が高いリノベーション部屋を作る
しか方法はありません。部屋が埋まらないのは顧客から飽きられている証拠であり、視点を変えれば物件資産価値が低下しているからです。貸主は物件の最高責任者である以上、部屋が埋まらないのは貸主に問題があると言えます。
空室が埋まらなくなった貸主の中には、管理会社を挟まずリノベーション会社に依頼して資産価値を高めるリノベーションを行い収益性を改善／客付けを成功させています。
管理会社を変えたことで空室が減った物件もあるとのことですが、管理会社を変更するとリスクも伴うため、慎重に検討すべきです。
特に一番気を付けないといけないのが、家賃保証会社との保証契約と管理会社が提携している家財保険です。両者とも管理会社が変更した時点で無効となるため、滞納／無保険リスクが高くなります。
管理会社が変わっても他社家賃保証会社／家財保険に再加入できるものの、借主に金銭的負担が発生するため、借主によっては保険料負担を拒否される可能性が出てきます。
共用部（廊下、駐輪場、ごみ置き場）は定期的に掃除を行わないと、汚れやゴミなどが目立ちます。ごみなどが放置されているような物件は、たとえ募集部屋がおしゃれになっていても入居したい方はまずいません。
早期客付けに成功している物件は、物件印象をとても大切にしています。そのためまずは物件清掃を定期的に行うことが重要です。
繰り返しになりますが、空室を減らしたいのであれば資産価値を高めるリノベーションを行うしか方法はありません。
部屋探しされる方は、入居後の生活イメージを連想させながら内見しています。つまり内見者が希望している暮らしと募集部屋がリンクしていれば、成約率は一気に高くなります。
そのため資産価値を高めるリノベーションを行う際には、内見者から好まれるインテリアにすると効果的です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っています。弊社物件はファミリータイプ／20～30代のカップル、新婚さんが入居されるため、カフェスタイルに特化した差別化リノベーションを展開。
自然素材を使ったシンプルナチュラル部屋は、女性からの評価が高く早期客付けに成功しています。弊社物件は大手管理会社に管理委託していますが、リノベーションに関しては弊社独自で対応しています。
今回は空室が埋まらないのは管理会社の責任なのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
部屋が埋まらない最大の理由は、資産価値低下による顧客／仲介会社離れが殆どです。ただこの事実を把握しリノベーション対応すれば、早期客付けは十分期待できます。
なお管理会社を変えたことで客付けが改善した物件があるとのことですが、資産価値を高めない限り恐らく「家賃値下げ」「広告料増額」等物件資産価値低下を促すような安易な対応をとっている可能性があるため、注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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