空室対策コンサルタント ㈲山長
3月6日6 分
最終更新: 4月4日
築年数が経過すると新築当時と比べライフスタイルが変わっているため、原状回復のままでは利便性が低下してしまい客付けが難しくなります。
しかし現在のライフスタイルに合わせたリノベーションをすることで、利便性はもちろんのこと機能性／デザイン性も改善できることから、部屋探しの選択肢が広がります。
現在では部屋探しの多様化が進み「あえてリノベーション物件を選択」する方もいます。そのため賃貸業界ではリノベーション物件が注目されています。
本投稿は賃貸リノベーションが人気の理由と弊社リノベーション事例を紹介します。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．賃貸リノベーションが人気の理由
１）部屋探しの多様化
２）デザイン性を求める人が急増
３）家賃を抑えたい
４）収益改善がしやすい
２．リノベーション事例紹介
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
「部屋探しする方は築年数は気にする」という考え方はもう古いです。今の時代は多様化が進み築年数だけで物件判断する方は少なくなっています。
エイブルが「築年数の許容範囲」について調査したところ
リフォームしていれば気にならない
特に築年数にこだわりはない
と回答した方は全体の3割いました。築年数にこだわりがある方は別ですが、顧客が満足できるリフォームをしっかりと行っていれば築年数だけで物件判断されることは少ないと言えます。
▶エイブルの調査詳細は、こちらをご覧下さい。
賃貸物件は基本的に「万人向け」な部屋となっているため、おしゃれな生活を送りたい方にとって、画一的な物件には興味がありません。
リノベーション物件は築年数の古さをカバーするため、室内内装を強化しデザイン性を強化しています。おしゃれな部屋に住みたい方にとってリノベーション物件は条件に合致した部屋となるため入居促進効果が期待できます。
築年数が浅ければ最新設備が充実しているため暮らしやすいのですが、その反面家賃帯は高めになります。
一方リノベーション物件は築年数がある程度経過しているため、家賃はリーズナブルになっています。生活費を節約したいと考えている方には理想的な物件と言えます。
借地借家法により正当事由があれば、貸主も借主に対し家賃値上げを要求することができます。しかし借主に拒否されてしまえば、事実上家賃値上げは厳しくなります。
しかしリノベーションを行うと資産価値は高くなるためリノベーションを機に家賃値上げがしやすくなります。家賃値上げしたリノベーションが成約になれば、従前と比べて収益改善が期待できます。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き部屋を随時リノベーションしています。全20戸中14戸は改修済みで、基本的にはフルリノベーションを行い家賃を8～10％値上げして募集します。
ただお客様の中には「リーズナブルな家賃帯で暮らしたい」との要望があったため、一部の部屋はリノベーション個所を限定したセカンドラインを用意し家賃帯は従前と同じにしています。
それではフルリノベーション部屋・セカンドラインについてお伝えいたします。
弊社物件の家賃はもともと家賃相場より高めの設定にしていますが、リノベーションを機にさらに8～10％値上げしています。
フルリノベーション部屋には
無垢材扉を用いたカフェスタイルキッチン
LDKにはダウンライト＆ペンダントライトを導入
壁には自然素材の漆喰を採用
洗面台は特注のナチュラル洗面台を導入
しています。同築年の物件と比べると1万円以上高い家賃設定となっていますが、徹底的な差別化を図っているため家賃以上の価値は十分にあります。
▶フルリノベーション部屋の事例詳細は、過去記事をご覧下さい。
リノベーション個所を限定し家賃帯をリーズナブルにしたのがセカンドライン。
フルリノベーション部屋の普及版とはいっても弊社リノベーションの代名詞「カフェスタイルキッチン」「おしゃれな琉球畳」は標準対応となっています。
家賃帯がオトクになっているため、セカンドラインは募集開始と同時にすぐに埋まってしまいます。昨年5月にセカンドラインを2部屋募集しましたが、退去と同時にすぐに入居申込が入りました。
▶セカンドラインの事例詳細は、過去記事をご覧下さい。
リノベーションは費用が高額になるため「費用対効果」が期待できなければ、行う意味がありません。
弊社リノベーションの場合、リノベーション前の2017年と昨年の入居率及び家賃収入を比較すると、入居率は約20%改善／家賃収入は430万円多くなりました。
その結果金融機関からの評価が高くなり、借入金利の一部を引き下げることに成功しました。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい
今回は賃貸リノベーションが人気の理由と弊社リノベーション事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを手掛ける物件は正直底まで多くはないため、築年数が古い物件を所有している貸主で収益を改善させたいと考えるのであれば、リノベーションはぜひ行った方がいいです。
ただ今後リノベーション物件は多くなってくることが予想されるため、リノベーションを検討する際は競合物件との差別化徹底しないと同質化になり、過当競争に巻き込まれてしまうため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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