予算200万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月7日
- 読了時間: 8分
築年数が古くなった物件をリノベーションする際、リノベーション後の収益予測を見極めた上で予算立手を行います。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空き室を随時リノベーションしています。2025年1月現在3棟20戸中14とはすでに改修済みで、1戸当たりのリノベーション予算は150～240万円となっています。
リノベーション予算に差異があるのは、リノベーション後の家賃を「据え置く」か「値上げするか」によってリノベーション個所が異なるからです。
今回ご紹介するリノベーション事例は、2023年5月末に退去した3DKの部屋です。入居期間が約10年、間取りが古くなっていたため、2LDKに変更した上でリノベーションを検討していたところ、リノベーション前に入居が決まりました。
本投稿は、200万円の予算でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例を紹介します。
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▶予算300万円でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例は、こちらをお読みください
【本記事でお伝えする結論】
１．弊社物件について
本題に入る前に弊社物件をご紹介致します。
築年月：1993年9月
住所：山梨県甲府市大里町2570
棟数・間取り：3棟・２LDK18戸／３LDK2戸
家賃：6万円～7万円
リノベーション開始時：2018年1月
現在の入居状況：全室満室（2025年３月７日現在）
▶弊社物件に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
２．予算200万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例
【リノベーション概要】
こちらの部屋は約10年入居されていたため経年劣化が進み、設備や間取りも現在のライフスタイルには合わなくなっていたため退去後リノベーションを行いました。
リノベーション費用はおよそ200万円。物価高の影響で材料費が高騰し、前回と比べて50万円近くUPしました。見積書を見た時家賃値上げを検討したがその前に入居申込が入ったため、家賃据置のままとなりました。
なおこれ以降、退去の度に家賃2,000円値上げして募集しています。
【LDK】
リノベーション前はダイニングとキッチンが独立していたため、圧迫感がありまた室内採光が十分ではありませんでした。
そこでDKからLDKに間取り変更し、内装及び設備を一新しました。キッチンは劣化が進んでいたためリノベーションを機に最新のものに変更し、無垢材扉を取付けることでカフェスタイルキッチンに仕上げました。
またカウンターを設置することで利便性が向上し、白を基調とした部屋にすることで、キッチン映え効果が期待でき女性からの評価がとても高くなります。
▶キッチンに関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【洋室】
北側の部屋は採光が期待できないため、日中でも暗い印象になってしまいます。
リノベーションを機に白を基調とした部屋にすることで、室内が非常に明るくなりました。また収納部分もクローゼットに改修することで収納利便性も大幅に向上しました。
【和室】
賃貸物件で和室があると退去時に表替え費用が必然的にかかるため、客付けが難しくなってしまいます。
しかし住環境研究所が発表したデーターによると、戸建て住宅を購入した若い世代（20代）ほど室内に和室を設ける割合が高いとのことです。
つまり若い世代は必ずしも和室が嫌いではないことがわかります。そこで弊社物件では和モダンな空間っを魅力的に演出し、表替え不要の琉球畳を採用したところ、和室アレルギーを感じる方は皆無となり逆に多くの方に受け入れられるようになりました。
▶和室に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【トイレ】
トイレ本体は古さが感じられないため有効活用し、内装のみを変更しました。ニオイ対策を強化するために、消臭効果が期待できる機能性壁紙を天井と両側の壁に施工しています。
またトイレットホルダー／タオル掛け／壁棚を一新することで、トイレが見違えるほどおしゃれ空間に変身しました。室内に使用する色を少なくすることですっきりとしたトイレ空間が実現し、内見時の印象が非常に良くなります。
【浴室】
築年数が古い物件の浴室は0.75坪が多いでが、近年施工された新築物件では1坪～1.25坪が主流となっています。集客強化を図るのであれば、システムバスを導入した方がいいです。
ただシステムバスを導入するには最低でも50万円近い費用がかかるため、貸主によっては対応できない可能性があります。
そこでおススメなのが、最新の水栓を取付けることです。水栓ひとつ変えるだけでも浴室印象が180度変わり清潔感が感じられるおしゃれな浴室に生まれ変わります。
【玄関エントランス】
築年数が古い物件の玄関シューズボックスは、容量が小さめで全ての靴を収納させることが非常に難しくなります。特に女性用のブーツは収納することはできませんでした。
リノベーションを機に大容量のシューズボックスを導入したことで、約26足収納でき、ブーツもラクに入るようになりました。また人感センサー付きの照明を取付けることで、利便性とデザイン性UPさせることに成功しました。
３．予算オーバー対策
リノベーションは内装／間取り／設備変更を伴うため、どうしても費用が高くなり、場合によっては予算オーバーになってしまいます。
予算オーバーを避けるには、リノベーション個所を調整し費用を抑えるしかありません。効果的な費用圧縮対策としては…
既存設備を有効活用する
優先順位を決める
ことです。それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
【既存設備を有効活用する】
賃貸リノベーションで費用が掛かるものは、やはり設備交換です。
仮に水回り（キッチン、トイレ、洗面台、浴室）を全て一新すると120万円近い金額が発生してしまいます。水回り全てを交換する場合、リノベーション後の家賃設定は強気の金額にしないと、入居期間中の回収は難しくなります。
そこでおススメなのが、機能的に問題がなければ既存設備を有効活用することでリノベーション費用を圧縮することができます。
例えば浴室を最新システムバスに変える場合、最低でも50万円近い費用が掛かります。
一方浴室をそのまま生かし内装を変えるだけ見違えるぐらいおしゃれな浴室となり、費用も3分の1程度に圧縮できます。
▶浴室リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
【優先順位を決める】
クオリティーが高い部屋を作れば必ず借主は納得してくれます。しかし無駄に費用をかけてリノベーションすると、コストが高額になりキャッシュフローが厳しくなる可能性があります。
そこでおススメなのが「重要度合いによって予算配分」を行うことです。例えばリノベーションを機にLDKの壁紙を変えたい場合…
劣化が気にならない壁紙はそのまま生かす
アクセントクロスを使いたい場合は壁一面のみ
基本的に量産型クロスを使う
ことで、壁紙交換費用を圧縮させることができます。
４．リノベーション融資
リノベーション資金を借入する場合、一般的にはプロパー融資を利用することが多いです。プロパー融資のメリットは保証料負担がない点ですが、審査が厳しくまた返済期間が5年と短いため、金額が多くなると返済が厳しくなる可能性があります。
そこでおススメなのが公的融資制度を積極的に活用することです。同制度のメリットは、固定金利でプロパー融資よりも金利が安く、また市区町村によっては利子補給付きのものがあります。さらに融資期間も7年程度と長いため、キャッシュフローが悪化するリスクは少ないでしょう。
保証協会付き融資となるため、保証料負担がありますが、市区町村が一部を補助してくれるため、一般的な保証協会付き融資と比べるとデメリットは少なくなります。
▶リノベーション融資の詳細は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は200万円の予算でリノベーションした弊社物件のビフォーアフター事例を紹介しました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションで最も難しいのは費用をかけても、家賃値上げには限界があることです。
理由はリノベーション物件と新築物件の家賃にあまり乖離がなければ、誰もが築年数が浅い物件を選択してしまうからです。またリノベーション費用をかけすぎてしまうと毎月の返済がきつくなってしまうので注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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