賃貸リノベーションが人気の理由と事例紹介
築年数が経過した賃貸物件では、原状回復を行うだけでは、現在の入居者ニーズに合った間取りや設備、デザインとの間に差が生じ、客付けが難しくなることがあります。
一方、築年数が古くても、現在のライフスタイルに合わせて間取りや設備、デザインを改善したリノベーション物件であれば、新築や築浅物件とは異なる選択肢として訴求できます。
実際に私が所有する1993年築・20戸のファミリー向けアパートでも、2017年には入居率が77％まで低下しましたが、2018年から空き部屋を順次リノベーション。2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
では、なぜ賃貸リノベーションは部屋探しをしている人から選ばれるのでしょうか？
本記事では、賃貸リノベーションが人気の理由を「部屋探しの多様化」「デザイン性」「家賃」の3つの視点から解説し、実際に弊社が行ったリノベーション事例とその結果を紹介します。
▶空室対策としてリノベーションを検討している貸主の方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
賃貸リノベーションは、築年数だけでなくデザインや家賃を重視する入居者にとって有力な選択肢になる。
弊社では2018年からリノベーションを進め、2020年以降は年間入居率95％以上を維持している。
リノベーションは人気だけで判断せず、物件の状態・競合・家賃・投資額を踏まえて実施することが重要。
１．賃貸リノベーションが人気の理由
賃貸リノベーションが注目される背景には、単に「古い部屋がきれいになる」という理由だけではなく、部屋探しをする人の価値観やライフスタイルの変化があります。
特に、築年数だけにこだわらず、家賃・デザイン・設備・暮らしやすさを含めて物件を比較する人にとって、リノベーション賃貸はひとつの選択肢となります。
ここでは、賃貸リノベーションが選ばれる主な理由を3つに分けて解説します。
１）築年数だけで部屋を選ばない人もいる
かつては賃貸物件を探す際、「できるだけ築年数が浅い物件」を希望する人が多くいました。
しかし現在では、築年数だけではなく、間取りや設備、デザイン、家賃など、それぞれの希望条件に合わせて部屋を選ぶ人もいます。そのため、築年数が古くても、室内がきれいにリフォーム・リノベーションされていれば選択肢に入る可能性は十分にあります。
実際に、エイブルが「築年数の許容範囲」について行った調査では、「リフォームされていれば気にならない」「特に築年数にこだわりはない」と回答した方は約３割いる一方、「新築のみ」と回答した方は6％でした。
▶エイブルの調査詳細は、こちらをご覧下さい。
この結果からも、築年数だけではなく、実際の室内状態や設備、暮らしやすさなどを含めて物件を判断する人が一定数いることが分かります。
こうした部屋探しの多様化は、築古物件にとっても重要です。築年数そのものは変えられませんが、リノベーションによって間取りや設備、デザインを現在のニーズに合わせることで、「築年数」以外の部分で選ばれる理由をつくることができるからです。
２）一般的な賃貸物件とは異なるデザインを選べる
リノベーション賃貸のもうひとつの特徴が、デザイン性です。一般的な賃貸アパートでは、幅広い層に受け入れられるよう、白い壁紙や比較的シンプルな設備・内装が採用されることがあります。
一方、リノベーションではターゲットとなる入居者を明確にした上で、「どのような暮らしをしてもらいたいのか」といったコンセプトをもとに、間取りや設備、内装デザインを考えることができます。
例えば、キッチンや洗面台などの水回り、床材、壁、照明などをコンセプトに合わせて組み合わせることで、画一的な内装とは異なる、その物件ならではの空間をつくることができます。
こうしたデザインの違いは、築年数だけでは比較されにくい物件づくりにつながり、入居希望者に「この部屋に住みたい」と感じてもらうための選ばれる理由のひとつになります。
３）新築より家賃を抑えながら好みの部屋を選べる
新築・築浅物件は、新しい設備やきれいな内装などが魅力で、現在でも一定のニーズがあります。一方、近年は建築コストの上昇が続いており、こうしたコストの上昇は、新築物件の家賃設定にも影響を与える要因となっています。
また、物価が上昇する中では、借主にとって毎月支払う家賃も重要な判断材料となります。そのため…
「きれいな部屋に住みたい」
「デザインにもこだわりたい」
「でも家賃はできるだけ抑えたい」
という人にとって、リノベーション賃貸は選択肢のひとつになります。
築年数が経過していても、室内の設備やデザイン、間取りなどが現在のライフスタイルに合わせて改善されていれば、新築・築浅物件より家賃を抑えながら、自分の好みに合った部屋を選べる場合があるからです。
貸主側から見ても、単純に家賃を下げて競争するのではなく、物件に新しい価値を加えることで競合物件との差別化を図れることが、リノベーションのメリットといえます。
２．リノベーション事例紹介
ここからは、実際の賃貸リノベーション事例を紹介します。弊社が所有するアパートは1993年築・3棟20戸のファミリー向け物件です。
2017年の繁忙期には4部屋を募集して1部屋しか成約できず、その後の退去も重なり、入居率は77％まで低下しました。そこで翌年から、空き部屋を順次リノベーションしています。
現在は20戸中15戸をリノベーションしており、フルリノベーションでは従前より家賃を8～10％程度引き上げて募集しています。
それではフルリノベーション部屋・セカンドラインについて、詳しくご紹介致します。
フルリノベーション事例
弊社のフルリノベーション部屋では、単に室内を新しくするのではなく、ターゲット層を明確にした上で、競合物件との違いをつくることを重視しています。主な特徴は次のとおりです。
無垢材扉を使用したカフェスタイルキッチン
LDKのダウンライト・ペンダントライト
自然素材の漆喰の施工
オリジナルの造作洗面台
現在の生活スタイルに合わせた間取り・収納の改善
▶フルリノベーションの具体的な施工内容については、関連記事「予算300万円で賃貸リノベしたい！ビフォーアフター事例」をご覧ください。
特に重視しているのがキッチンです。弊社では2018年に物件独自の公式サイトを開設し、集客強化の一環として「見るだけ見学会」を開催しています。
見学会の参加者にアンケートを行ったところ、回答者の約7割が「最も印象に残った場所」としてキッチンを挙げています。
この結果からも、ファミリー向け賃貸では、単に室内をきれいにするだけではなく、入居希望者の印象に残る場所をつくることが、競合物件との差別化につながると考えています。
▶実際に家賃を引き上げて募集したリノベーションについては、関連記事「【リノベーション成功事例】退去後わずか3日で入居申込」をご覧ください。
費用を抑えたセカンドライン事例
弊社では当初、所有するすべての部屋をフルリノベーションし、家賃を値上げすることで収益性を高めようと考えていました。
しかし、実際に募集を行う中で、内見された方から「部屋自体はいいが、家賃が予算に合わない」という声が寄せられることがありました。
そこで、すべての部屋を同じ仕様にするのではなく、3棟あるうちの1棟を「フルリノベーション部屋の普及版」という位置づけにして、改修範囲を限定した「セカンドライン」を展開することにしました。
セカンドラインでは、フルリノベーションで入居希望者から評価が高かった部分を残しながら、使用できる既存設備や内装を活用することで、リノベーション費用と家賃を抑えています。具体的には…
カフェスタイルキッチン
琉球畳
を標準仕様とし、部屋によっては3DKから2LDKへの間取り変更を行うなど、費用を抑えながらも入居希望者への訴求力を維持できる部屋づくりを意識しています。
つまりセカンドラインは、単なる「低価格版」ではありません。フルリノベーションで得られた経験をもとに、入居希望者が魅力を感じる部分を残しながら、家賃とのバランスを考えてつくったシリーズです。
▶実際の施工事例では、リノベーション費用約180万円、家賃60,000円から62,000円、成約まで3日という結果となった部屋もあります。詳細は、関連記事「空室対策リノベーション成功事例」をご覧ください。
3．賃貸リノベーションを行った結果
リノベーションで重要なのは、室内がおしゃれになったことだけではなく、実際の賃貸経営にどのような変化があったかです。
弊社では2018年から空き部屋を順次リノベーションし、新築を含む競合物件との差別化を進めるとともに、物件公式サイトの開設など募集方法の改善にも取り組んできました。こうした取り組みを続けた結果…
2017年：入居率77％ ▶2020年以降：年間入居率95％以上
を維持しています。また、年間家賃収入もリノベーション開始前と比較して約430万円増加しました。
もちろん、これらの変化をリノベーションだけの効果と断定することはできません。物件公式サイトを活用した独自集客など、募集方法の改善を含めた複数の取り組みを行った結果です。
ただ、リノベーションによって築年数が経過した物件にも「選ばれる理由」をつくれたことは、経営改善につながった要因のひとつだと考えています。
その後、収益改善を進める中で、金融機関との取引にも変化がありました。一部借入金利の引き下げや複数あった大型融資の一本化を経て、当座貸越契約にもつながっています。
弊社ではこうした経験から、リノベーションを単なる室内改修ではなく、空室改善→収益改善→賃貸経営の安定化につなげるための投資として位置付けています。
▶弊社が実際に行ってきた空室対策リノベーションと、その成果については「空室対策リノベーション実績」で詳しく紹介しています。
4．賃貸リノベーションは「人気だから行う」のではなく物件ごとの判断が重要
賃貸リノベーションには多くのメリットがありますが、すべての築古物件でフルリノベーションを行えば空室が改善するわけではありません。
重要なのは、物件の立地や建物の状態、現在の家賃、競合物件、ターゲットとなる入居者、改修費用などを確認した上で、リノベーションにどこまで投資するのかを判断することです。
例えば、築古物件の周辺で新築賃貸の供給が続いている場合は、新築物件の家賃や設備、間取り、入居状況などを確認し、どのような物件が選ばれているのかを分析することが重要です。
そのようなエリアでは、築年数そのものでは新築・築浅物件に対抗できなくても、間取りや設備、デザインを現在のライフスタイルに合わせて改善することで、リノベーション物件が新築・築浅物件とは異なる選択肢になることがあります。
一方、建物の状態によっては、リノベーションより建て替えを検討した方がよい場合もあります。
例えば、雨漏りやシロアリ被害など建物自体に大きな問題がある場合や、新築に近い住宅性能・集客力を求める場合には、室内を中心としたリノベーションだけでは目的を達成できない可能性があります。
弊社でも、すべての部屋を同じ仕様でフルリノベーションしているわけではありません。フルリノベーションを行う部屋がある一方で、既存設備を活用しながら改修範囲を限定し、費用を抑える部屋もあります。
重要なのは「リノベーションが人気だから行う」「人気の設備を入れる」という考え方ではなく、その物件を誰に選んでもらうのか、どの程度の投資が必要なのかを見極めた上で、リノベーション・部分改修・建て替えなどから適切な方法を判断することです。
５．まとめ
今回は、賃貸リノベーションが人気の理由と、実際のリノベーション事例、さらに実施する際の判断ポイントについてお伝えしました。
賃貸リノベーションは、築年数が経過した物件でも、現在のライフスタイルに合った間取りや設備、デザインへ改善することで、新築・築浅物件とは異なる選択肢をつくることができます。
弊社でも1993年築・20戸の自社所有アパートで2018年からリノベーションを進め、募集方法の改善と合わせて、2020年以降は年間入居率95％以上を維持し、年間家賃収入もリノベーション開始前より約430万円増加しました。
ただし、すべての物件でフルリノベーションが最適とは限りません。重要なのは、物件の状態や立地、競合、ターゲット、家賃、投資額を確認し、「誰に選んでもらう物件にするのか」を明確にした上で、リノベーション・部分改修・建て替えなどから適切な方法を判断することです。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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