空室対策コンサルタント ㈲山長
2022年3月10日8 分
最終更新: 4月9日
商品を販売する時「購入してくれるであろう年代層」を必ず絞った上で、商品開発しているはずですが、これは賃貸空室対策でも同じ。
賃貸物件の空室対策においても闇雲に「リフォームやリノベーション」した場合早期成約は厳しく、場合によっては「空室期間が長期化してしまう」「費用対効果が期待できない」可能性すら出てきてしまいます。
賃貸空室対策で重要なのは、入居者客層をしっかりと把握することです。
空室対策でこの部分を無視している物件は意外に多く、その結果エリア内において二極化が進んでしまう可能性が高くなります。
本投稿は、集客ターゲットに合った賃貸リノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．今までの空室対策が通用しなくなっている
２．集客ターゲット層に響くような部屋作りの必要性
（１）客層をしっかりと把握する
（２）集客ターゲット層に響くような部屋
（３）リノベーション予算をしっかりと決める
（４）集客スタイルを一新
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"集客ターゲットにあった賃貸リノベーションが重要な理由”
日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続いています。特に賃貸物件を最も借りる働き世代（生産年齢人口：15～64才）は2050年には約5,200万人（2021年比約30％減）に減少することが総務省の調べで分かっています。
また現在賃貸物件新規建設に対する法的な規制は特段ないことから、今後も節税対策と称して物件建設はされるため空室率悪化は避けられません。
野村総研の予測では2040年に40％前後になるとのことですが、山梨県を含む一部エリアはすでに空室率30％台に達していることを踏まえると、40％に到達するのは時間の問題と言えます。
つまり賃貸需要と供給のバランスが崩壊している現在、今までの空室対策では客付け自体が難しくイノベーションが求められているものの、多くの貸主／管理会社は空室対策を変える気配はないのが現状です。
そのため一部の物件では適正賃料に設定しているのに客付けに失敗＋空室が長期化し、家賃機会損失が大きくなっています。
リノベーションを行う際集客ターゲットを明確にすることがとても重要となります。
具体的に言うと「集客ターゲット層に響く部屋」を提供することができれば反響数の増加／家賃値上げが行いやすく早期契約に繋げられます。新築物件が早期に満室になるのもターゲット層に響く部屋作りをしているからです。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを行う際には
客層分析
集客ターゲットに響く部屋作り
リノベーション予算を明確
に行いまた集客方法を全面的に見直しました。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
近年の賃貸市場は競争が激化しているため、客層に響くような部屋でなければ早期契約は難しくなります。入居してもらう方がどのような人＝客層なのかある程度決めておく必要があります。
客層分析する際にはエリア内の賃貸市場を確認する必要があります。弊社物件ではこのような客層分析をしています。
物件所在地：山梨県甲府市大里町
エリア内特徴：閑静な住宅地。近年では若い世代が移住してくるようになっている
市場状況：ファミリータイプ物件が多く、特に2LDK賃貸アパートはとても多い。
入居客層：20～30代が最も多く、同棲開始／新婚が大半を占める
ファミリータイプ物件では女性が成約のカギを握っているケースが多いため、空室対策を行う際には「女性が喜ぶ部屋」にすることが重要となります。特にキッチンに関しては部屋の顔ともいえる箇所でもあるため、差別化＋機能性を充実させないと早期成約は難しくなります。
▶弊社リノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
ターゲット層をしっかりと把握した後は、どのような部屋を作れば納得して頂けるのかを考えなければなりません。
女性はナチュラルインテリアに興味を持っていることから、弊社物件でリノベーションを行う際にはカフェスタイルに特化した部屋作りをしています。
▶女性の理想の部屋に関する詳細は、こちらをご覧下さい。
カフェスタイルキッチンやナチュラル洗面台などを導入しているため、一般的なリノベーション物件と比べると「居心地がいい」「デザイン性が優れている」ため早期客付けさせることに成功しています。
リノベーションコンセプトを明確にしたことで集客ターゲット層にマッチするリノベーション部屋とんなったため従前と比べると…
家賃値上げが可能となる
契約更新時家賃値下げを要求する借主が少なくなる
長期入居してくれる方が多くなる
事から安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
一般的なリフォームとは違いリノベーションは大規模な工事となるため、費用も倍以上になります。
そのためリノベーション予算をしっかりと決めた上で工事をしないと、成約になったとしてもキャッシュフローがうまく回らなくなってしまいます。
一般的にはリノベーション後の利回りからリノベーション予算を決めることが多いですが、弊社では「リノベーション費用が何年で回収ができて、どのくらいの利益が発生するか」計算した上で工事を行っております。
費用回収＋利益確保で一番重要なのは、長期入居に繋げることです。
物件管理の質を高めれば借主に退去のきっかけを作らせないため、長期入居に繋げることが期待できます。しかし物件管理の質が低下してしまうと住替えされてしまう可能性があり得るため、注意が必要です。
集客ターゲットを狙ったリノベーションを展開することで、物件に興味を示してくれる方は確実に増えてきます。その一方で賃貸検索サイト上で物件募集しても「築年数」「家賃帯」で引っかかってしまうと成約に繋げることが難しくなります。
そこで弊社物件では2018年に公式サイトを立ち上げました。特に力を入れているのがSNS集客です。その理由についてみていきましょう。
ICT総研が調べた所によると、日本のSNS利用者は8270万人（普及率82％）で、利用目的で最も多かったのは「仕事や趣味の情報収集」であることが分かったとのことです。
弊社物件では2018年からリノベーション事業を行っていますが、賃貸検索サイトのみの集客では検索で引っかかりにくくなり早期客付けができませんでした。そこで同年から公式サイトを開設し独自集客を展開。
SNSは物件情報を拡散させる／訴求効果が期待できるため、2020年以降ホームページSEO＋SNS集客を強化したところ、SNS経由から問合せや内見予約が入ることが多くなり、成約された方の約8割は公式サイト経由からとなりました。
▶弊社物件集客方法に関しては、過去記事をご覧下さい。
今回は集客ターゲットに合った賃貸リノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
集客ターゲットを明確にした上で差別化リノベーション＋独自集客を展開した結果、家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けさせることに成功し、2020年以降増収増益＋満室達成させることに成功しています。
また弊社リノベーション戦略／空室対策は不動産系メディアから多数紹介されるほど注目されています。
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今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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