商品開発する際「購入予定者の年代層やニーズ」をペルソナ設定した上で対応しますが、これは賃貸空室対策でも同じ。
集客ターゲットを意識した「リフォームやリノベーション」を行わなければ訴求力に欠けるため客付けが厳しく場合によっては空室期間が長期化してしまうこともあり得ます。
賃貸空室対策で重要なのは、入居者客層をしっかりと把握することです。
空室対策でこの部分を無視している物件は意外に多く、その結果二極化が進む可能性が高くなります。
本投稿は、集客ターゲットに合った賃貸リノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
２．集客ターゲット層に響くような部屋作りの必要性
（２）集客ターゲット層に響くような部屋
【本記事でお伝えする結論】
"集客ターゲットにあった賃貸リノベーションが重要な理由”
１．今までの空室対策が通用しなくなっている
日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続いています。特に賃貸物件を最も借りる働き世代（生産年齢人口：15～64才）は2050年には約5,200万人（2021年比約30％減）に減少することが総務省の調べで分かっています。
また現在賃貸物件新規建設に対する法的な規制は特段ないことから、今後も節税対策と称して物件建設はされるため空室率悪化は避けられません。
野村総研の予測では2040年に40％前後になるとのことですが、山梨県を含む一部エリアはすでに空室率30％台に達していることを踏まえると、40％に到達するのは時間の問題と言えます。
つまり賃貸需要と供給のバランスが崩壊している現在、今までの空室対策では同質化となるため客付けが難しくなるだけです。打開するには差別化が必須ですが多くの貸主／管理会社はこの事実を把握していないため客付けに苦戦し空室が長期化になっている物件が増加しています。
２．集客ターゲット層に響くような部屋作りの必要性
リノベーション物件に興味を持っている方は、好きなインテリアテイストで暮らしたいと考えています。そのためリノベーションを行う際「集客ターゲット層に響く部屋」を提供すれば反響数の増加／家賃値上げしても早期客付けが期待できます。
家賃／初期費用が高い新築物件が早期に満室になるのもターゲット層に響く部屋作りをしているからです。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーションを行う際…
客層分析
集客ターゲットに響く部屋作り
リノベーション予算を明確
に行いまた集客方法を全面的に見直しました。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
（１）客層をしっかりと把握する
近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態のため、客層に響く部屋でなければ早期契約は難しくなります。入居してもらう方がどのような人＝客層なのかある程度決めておく必要があります。
客層分析する際エリア内の賃貸市場を確認する必要があります。弊社物件ではこのような客層分析をしています。
物件所在地：山梨県甲府市大里町
エリア内特徴：閑静な住宅地。近年では若い世代が移住してくるようになっている
市場状況：ファミリータイプ物件が多く、特に2LDK賃貸アパートはとても多い。
入居客層：20～30代が最も多く、同棲開始／新婚が大半を占める
ファミリータイプ物件は女性が成約のカギを握っているため、空室対策を行う際には「女性が喜ぶ部屋」にすることが重要となります。特にキッチンは部屋の顔ともいえる箇所のため、差別化＋機能性を充実させないと早期成約は難しくなります。
▶弊社リノベーションについては、過去記事をご覧下さい。
（２）集客ターゲット層に響くような部屋
客層分析した後は、どのような部屋を作れば集客ターゲットが納得するか考えなければなりません。
女性は北欧スタイル／シンプルナチュラルなどの温かみが感じられるテイストに興味を持っていることから、弊社物件でリノベーションを行う際にはカフェスタイルに特化した部屋作りをしています。
▶女性の理想の部屋に関する詳細は、こちらをご覧下さい。
一般的なリノベーション物件ではカフェスタイルキッチンやナチュラル洗面台などは導入できないため、従前と比べると訴求効果が高くなり、またリノベーションコンセプトを明確にしたことで…
内見当日に入居申込が入る確率が約8割以上
家賃相場より高くても家賃値上げが可能となる
契約更新時家賃値下げを要求する借主が少なくなる
長期入居してくれる方が多くなる
事から安定した家賃収入を得ることができるようになりました。
▶弊社リノベーション効果に関しては、下記記事をご覧下さい。
▶リノベーションコンセプトの詳細は、過去記事をご覧下さい。
（３）リノベーション予算をしっかりと決める
一般的なリフォームとは違いリノベーションは大規模な工事となるため、費用も倍以上になります。
そのためリノベーション予算をしっかりと決めた上で工事をしないと、成約後キャッシュフローがうまく回らなくなってしまいます。
一般的にリノベーション後の利回りからリノベーション予算を決めることが多いですが、弊社では「リノベーション費用が何年で回収ができて、どのくらいの利益が発生するか」計算した上で工事を行っております。
費用回収＋利益確保で一番重要なのは、長期入居に繋げることです。
物件管理の質を高めれば借主に退去のきっかけを作らせないため、長期入居に繋げることが期待できます。しかし物件管理の質が低下してしまうと住替えされてしまう可能性があり得るため、注意が必要です。
集客ターゲットを狙ったリノベーションを展開することで、物件に興味を示してくれる方は確実に増えてきます。その一方で賃貸検索サイト上で物件募集しても「築年数」「家賃帯」で引っかかってしまうと成約に繋げることが難しくなります。
そこで弊社物件では2018年に公式サイトを立ち上げました。特に力を入れているのがSNS集客です。その理由についてみていきましょう。
（４）集客スタイルを一新
ICT総研が調べた所によると、日本のSNS利用者は8270万人（普及率82％）で、利用目的で最も多かったのは「仕事や趣味の情報収集」であることが分かったとのことです。
弊社物件では2018年からリノベーション事業を行っていますが、賃貸検索サイトのみの集客では検索で引っかかりにくくなり早期客付けができませんでした。そこで同年から公式サイトを開設し独自集客を展開。
SNSは物件情報を拡散させる／訴求効果が期待できるため、2020年以降ホームページSEO＋SNS集客を強化したところ、SNS経由から問合せや内見予約が入ることが多くなり、成約された方の約8割は公式サイト経由からとなりました。
▶弊社物件集客方法に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回は集客ターゲットに合った賃貸リノベーションがどうして重要なのか、弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
集客ターゲットを明確にした上で差別化リノベーション＋独自集客を展開した結果、家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けさせることに成功し、2020年以降増収増益＋満室達成させることに成功しています。
また弊社リノベーション戦略／空室対策は不動産系メディアから多数紹介されるほど注目されています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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