築年数が経過してくると通常の空室対策だけでは客付けすることが難しくなります。
空室期間短縮／収益性を改善させたいのであれば、リノベーションがおススメ。リノベーションすることで設備や間取りが現在のライフスタイルと一致するため、資産価値が高くなり客付けが楽にできます。
ただリノベーションする際には、明確なコンセプト設定することが重要になります。
顧客が求めているニーズと提供側（貸主物件）のコンセプトが一致しなければ、客付けは非常に難しくなるからです。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを展開してます。後述しますが明確なリノベーションコンセプトを持ったうえでリノベーションしているため、早期客付けに成功しています。
本投稿はリノベーションコンセプトの重要性についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．リノベーションコンセプトが重要な理由
近年の賃貸業界では部屋探しの多様化が進み、リフォーム／リノベーションを行えば築年数だけで物件判断されることは少なくなりました。
そのため最近ではリノベーション物件をあえて選んでいる方も多くなってきていますが、そもそもリノベーション物件に入居される方は
新築／築浅物件に入居したいが家賃予算の都合上リノベーション物件を選択した
リノベーション物件はデザイン性がいいから／興味があった
上記のどちらかであり個人的には後者の方が多いと推測します。
それでは「デザイン性がいい部屋」とはどのような部屋なのでしょうか？
デザイン性が良い部屋とは、顧客が望んでいるインテリアになっていることだと弊社代表は考えます。
つまりリノベーションで成功するためには
どの様なリノベーション部屋なのか？
誰に向けてリノベーションしたのか？
入居後のメリットはあるのか？
といったコンセプトを明確にしなければ、客付け自体が難しくなってしまいます。
２．リノベーションコンセプト事例紹介
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあります。1993年9月に施工された２LDK賃貸アパートです。
一見すると収益性が期待できない物件と思われてしまいますが、本執筆時の2024年3月21日現在満室状態＋13期連続で増収増益達成しています。
空室率が最も悪いエリアで収益物件を作ることができたのは、明確なリノベーションコンセプトを打ち出しているからです。
弊社物件リノベーションコンセプトは次の通りです。
どの様なリノベーション部屋なのか？
山梨県内でもリノベーションを行う物件は多くなってきましたが、殆どのリノベーション物件は「設備」「内装」を変えただけで、新築物件を類似した部屋になっています。
弊社物件はファミリー物件であるため、入居される方は20～30代のカップル／新婚さん／子供が2人までの子育て家族が圧倒的に多いです。
そこで成約のカギを握る女性が好む「カフェスタイル」に特化した部屋作りをすることで、競合物件との差別化を図ることに成功。
無垢材を使用したオリジナルのカフェスタイルキッチンは、温かみや温もりを感じられることから女性の入居者から高い評価を頂いております。
誰に向けてリノベーションしたのか？
ファミリー物件では女性＝奥様が成約のカギを握っています。そのため弊社リノベーション部屋における成約ターゲットは
ナチュラルシンプルが好きな20～30代女性
に設定しています。
入居者の年齢は成約ターゲットに合致し、さらに入居動機を確認すると「ナチュラルインテリア」に興味がある方が多いことを踏まえると、リノベーションコンセプトは正しいことがわかります。
入居後のメリットはあるのか？
どんなに素晴らしいリノベーションをしたとしても、築年数は相当数経過しています。そのため入居後のメリットを示すことができなければ、他の物件に流れてしまいます。
弊社リノベーション物件の場合
カフェスタイルキッチンは使い勝手がいいと回答している
漆喰を施工した部屋では、調湿効果により夏場の電気代を抑えることに成功
設備不良が発生しても貸主がすぐに対応してくれる
等といったメリットを内見時に伝えているため、内見当日に入居申込される方は多いです。
３．まとめ
今回はリノベーションコンセプトの重要性についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションのコンセプトが明確になっていると、内見時における顧客印象がとてもよくなります。そのため募集時期関わらず早期客付けが期待できます。
弊社物件では昨年5月に2件退去が発生しましたが、退去後すぐに内見予約が入り、数日で入居が決まりました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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