空室対策コンサルタント ㈲山長
2月7日6 分
日本は今後「超・少子高齢化社会」に突入するため、全国的に賃貸空室率は悪化します。すでに地方都市の一部エリアは「空室率が30％台」に達している所がありますが、空室率悪化は客付けできない物件が今より増えることを意味します。
ただ賃貸空室リスクは「適切な空室対策を行う」ことで、リスク軽減させることが期待できます。
本投稿は賃貸空室リスクを予防する方法について、お伝えいたします。
▼目 次
１．どうして空室が発生しやすくなるのか？
２．価格勝負をしても部屋が埋まらない
３．賃貸空室リスクを予防するためには？
４．差別化戦略のみが空室リスクを予防できる
５．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸空室リスクを予防する上で重要なポイント”
空室リスクが増えてしまう要因としては、ソフト面とハード面の二つに分けることができます。
現在の部屋よりも、暮らしやすい部屋を見つけることができた
転勤や転職などの理由で、退去せざるを得なくなった
これから同棲を開始するため、現在の部屋を退去しないといけなくなった
戸建て住宅住替えによって、退去せざるを得なくなった
管理会社の管理能力が悪く、対応が遅いため住替えした
部屋の機能性に不満を感じ住み替えを決意した
入居者トラブルに巻き込まれ、我慢ができなくなり退去した
ソフト面における空室発生に関しては、貸主／管理会社にとっては、対応すること時代が難しい問題＝不可抗力に近いものです。
上記理由で退去が発生してしまった場合は、やむを得ない問題ですが問題なのはハード面です。
管理会社の管理能力の低下や、入居者トラブルが原因によって「退去を決めてしまった」場合、これらは対応次第では解決すること可能となる問題。
この様な理由で退去が発生してしまうと、再募集をかけたとしても「口コミで評判が広がってしまう」ことから、空室が埋まりにくくなってしまいます。
一定期間募集して反響／成約ができない場合、管理会社などは「募集家賃が適正ではない」と考え貸主に「家賃値下げ」をお願いすることがあります。
確かに家賃値下げすると反響数が高くなるため、早期客付けが期待できます。
ただ家賃値下げしても物件供給数は多いことから…
競合物件も同様の対応をとる→更なる価格競争となる
物件クオリティーが低い物件は敬遠される
ため効果は正直期待できず、逆に負のスパイラルに陥ってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。
また一部の貸主は反響数／成約率を高めるため「広告料を増額」「初期費用を全額オーナー負担」をする方がいます。
ただし近年では仲介会社来店数は減少傾向／事前に内見部屋をピックアップしてくることから、昔と比べると効果はあまり期待できません。
▶賃貸広告料に関しては過去記事をご覧下さい。
賃貸物件において退去は発生してしまうのはやむを得ないところですが、重要なのは成約期間を可能な限り短縮させ早期に家賃収入を復活させることです。
賃貸空室リスクを予防するためには、次の3つがとても重要となります。
質の高い部屋を作る
管理の質を高める
集客を見直す
それではそれぞれの予防をみていきましょう。
築年数が経過すると資産価値が低下するため、募集しても早期客付けが厳しくなり家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
しかし物件資産価値を高めるリフォーム／リノベーションを行い顧客が創造できるアパートを提供することができれば、家賃相場／募集時期関わらず早期客付けさせることは十分期待できます。
また質の高い部屋をキープさせることができれば、長期入居に繋げることができるため空室リスク軽減が期待できます。
▶顧客が創造できるような部屋に関しては、過去記事をご覧下さい。
AlbaLink調べにとると、賃貸契約で後悔したことがあると回答した方は約7割で、後悔の理由の第一位は「騒音トラブル」だったとのことです。
賃貸における騒音問題は、築年数／構造躯体関係なく発生しますが、入居後騒音問題が発生→早期解決ができないと、退去につながってしまいます。
騒音トラブルリスクを抑えるためには…
借主の質を高める＝家賃値下げはしない→物件価値を上げ質の高い借主に入居してもらう。
管理会社に指示を出し早期解決するように、通知文配布／当事者に注意喚起する
ことが重要です。
物件情報を賃貸検索サイトに掲載しても、条件が合わない／反響が伸びない物件は空室期間が長期化してしまいます。
特に競争力が低下している築古物件では上記影響が大きくなってしまうため、価格競争が起きやすくなります。
そこでおススメなのが、SNS媒体を使って物件情報をPRすることです。
2019年11月、アメリカ・Nike社は「Amazon直営サイト」を通じた自社製品の販売を打ち切ることを表明し、また近年でも大企業においても「自社集客に切り替える」所が多くなってきています。
賃貸業界においても一部仲介会社がSNS媒体を使った集客に力を入れ、実際に反響数が伸びているとのことですが、賃貸物件を一番利用している20～30代は、スマートフォンで調べ物をする際、Google検索以外にもSNSを使ってハッシュタグ検索をしています。
集客媒体を見直すことによって、物件情報を拡散させることができるため、反響数を伸ばすことが期待できます。
▶SNS集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過していることもあるので、2018年から随時リノベーションを展開し物件公式サイトも立ち上げました。
物件クオリティー＋集客強化を行ったことで、2020年以降弊社物件の成約期間は短縮傾向となり、今年度は5月に2件退去が発生したものの退去後わずか1日で入居申込が入りました。
今回は賃貸空室リスクを予防する方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
賃貸空室＝退去はいつ発生するか予測することができませんが、空室リスク対策をしっかり行っていれば早期客付けさせることは十分可能となります。
空室リスク対策の基本は顧客です。顧客が喜ぶような対策を講じない物件は例え最新設備を導入しても客付けに苦戦してしまうため、気を付けなければなりません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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