広告料増額しても、空室対策にはならない理由

更新日:9月15日


何が何でも早期に部屋を埋めたい場合、仲介会社に対して「広告料」をつけると、部屋が埋まりやすくなると言われています。


仲介会社が成約に伴う報酬料=仲介手数料は、法律よって上限が定められていて、最大でも「家賃1.1か月分まで」しかもらうことができません。ただこの1.1か月分に関しても、本来ならば「借主と貸主が双方で折半」することになっているものの、入居申込時などに「借主が全額支払うと承諾した」という形をとることで、仲介手数料を家賃1.1か月分といているので、売り上げを伸ばすためには、どうしても契約本数を多くとることが求められます。


そのため、仲介担当者には「契約ノルマ」が課せられています。


ただ、仲介手数料とは別に広告料が設定されてあると、もし広告料設定物件を成約させた場合、「仲介手数料+広告料」を取ることができるため、仲介会社としては「なんとしても広告料物件を成約させたい」と考えるのは普通です。


しかし、昨今では「広告料設定されている物件の客付け率」が以前と比べると低下している傾向が強くなってきていますが、どうしてイニセンティブがついている物件が、決まりにくくなってきているのか、その理由は賃貸市場の空室率がカギとなります。


 

目 次

1.昔と今では部屋探しが違いすぎる

2.広告料がついている物件の特徴

3.広告料をつける費用があれば、設備投資に!

4.広告料以上の効果があるSNS集客

5.まとめ

 

1.昔と今では部屋探しが違いすぎる

昔と今では部屋探しが違いすぎる

お部屋探しをされる際には、物件を取り扱っている仲介会社に、問合せをしたり、内見予約をするのが一般的です。当然ながら「仲介会社に訪問する機会」はありますが、仲介会社訪問件数は年々減少傾向となってきています。


賃貸検索サイトが普及される前におけるお部屋探しはというと、仲介会社入口付近に貼られている「マイソク」もしくは、コンビニエンスストアや書店で販売されている「賃貸情報雑誌を購入」確認するケースが多かったため、必然的に一人のお客様が、仲介会社に訪問する件数も多かったのですが、今の時代「誰もがスマートフォン」をもっていることから、ネットで簡単に部屋探しをすることができ、内見予約も可能となったことから、複数の仲介会社に行く必要がなくなりました。


最近の賃貸の探し方は、希望条件に合った複数の部屋を見学したいと考えている方が多いため、広告料が設定されている物件と、希望条件のお部屋に類似性がないと、例え仲介担当者が紹介しても「結構です」と断られる可能性が高くなってしまいます。



2.広告料がついている物件の特徴

広告料がついている物件の特徴

一部エリアでは、広告料設定が築年数関係なく「慣習化」となっている所がありますが、それ以外のエリアにおいて、広告料が設定されている物件の特徴としては、通常の集客では「客付けすることが難しい」物件の場合が多いです。


築年数が浅い物件や新築物件は、募集開始と同時に「反響が多い」ので、広告料をつけなくても、早期に決まるケースが多いです。また築年数が経過していたとしても「適正家賃にしている」「リフォームやリノベーションをしっかりしている」物件は、空室期間が長期化になることは、少ないですが、「原状回復程度しか対応していない築古物件」などでは、どうしても訴求力が低下してしてしまいますので、空室期間が長期化し、少しでも機会損失を防ごうと「家賃値下げ」もしくは「広告料を設定」することがあります。



3.広告料をつける費用があれば、設備投資に!

広告料が設定されると、その情報は「他社仲介会社」も確認することができるため、もしお客様が「別物件」の問い合わせや内見予約が入った時、広告料物件と条件的に近ければ、担当者は広告料物件を積極的に紹介してきます。


ただ、先程もお伝えした通り、お部屋探しをされているお客様は「事前に物件情報を確認した上で、内見予約」をされることから、広告料をつけた物件に対して「興味を示してくれる」方は、正直懐疑的となります。


広告料をつける費用が出せるのであれば、その費用を使って「プチリフォーム」をした方が、かえって訴求効果が高められるので、反響率を上げることができます。


例えば、弊社物件において先月ご成約となった部屋(玄関エントランス)に、新しい照明と壁棚を設置しました。実はこれらはIKEAで販売されているもので、材料費だけで見てみるとかかった費用は、6000円程度。

どうでしょうか?

同じ玄関なのに、少し変えるだけでここまで印象が変わります。

玄関は「お部屋(家)の顔部分」となり、内見時には必ず一番最初に通るところなので、エントランスがおしゃれになっていることで、お客様の印象は確実に高くなること間違いなしです。



4.広告料以上の効果があるSNS集客

広告料以上の効果があるSNS集客

広告料をつけても、お部屋のクオリティーが低ければ、成約に結び付けることは、難しくなってしまいます。築年数は一切関係なく、早期に部屋を埋めたいと考えるならば、最低限のリフォームは必須となります。


ただしっかりとリフォーム工事をしていて、クオリティーが高い部屋になっていれば、早期成約も夢ではありません。賃貸検索サイトでは「お客様が好きな条件」を入力することができるため、条件に1つでも合致しない部屋は、その時点で成約候補から除外されますが、ハッシュタグをつけてSNS集客することによって、ハッシュタグ検索をされた方が「その情報を見ることが可能」となるため、拡散能力的には、賃貸検索サイト以上となります。



5.まとめ

弊社物件がある山梨県は「日本一空室率が悪い」県。

さらに弊社物件は「今年で築年数30年」を迎えるので、賃貸検索サイトのみの集客をしていれば、確実に価格競争に巻き込まれてしまいます。


そこで、弊社では「2018年以降空き部屋を順次ナチュラルテイスト」に特化したリノベーションを行い、さらに価格競争からの脱却を図るため、公式サイト(HP・Instagram・Twitter)を開設しました。


家賃相場を完全無視したリノベーション部屋についてですが、最初の内は「認知度が低かった」ため、集客に苦戦したものの、2020年以降になってくると、次第に結果を残せられるようになり、今ではご入居される方の約8割は、公式サイトからとなっているので、価格競争から脱出することはできたと思われます。


余談ですが、弊社物件では、広告料は一切つけていません。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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