仲介会社に対して「広告料」をつけると、部屋が埋まりやすくなると言われています。
賃貸仲介会社では、物件が成約すると報酬として仲介手数料を請求する権利が発生します。
仲介手数料は法律によって上限が決められていて、最大でも家賃1.1か月分しか請求することができません。
そのため担当者には契約ノルマが課せられています。
ノルマ達成させるためには、契約本数を多くとるしかありません。
しかし広告料が設定されていると、仲介手数料＋広告料が一気に仲介会社に入ってくることから、早期に部屋を埋めたい貸主と仲介会社の利害関係は一致することから、積極的に紹介してくれます。
ただ、昨今の賃貸市場では広告料をつけても確実に結果が出るような感じではありません。その背景には賃貸空室率の悪化が尾を引いているからです。
本投稿は広告料をつけても空室対策にはつながりにくい理由について、お伝えいたします。
▼目 次
１．昔と今では部屋探しが違いすぎる
インターネットが普及される前の時代では、賃貸情報を確認する方法は仲介会社の店頭情報、もしくは雑誌媒体のみだったので、個人による情報収集には限界がありました。そのため複数の仲介会社を訪問して情報を確認しなければ詳細を把握することができませんでした。
仲介会社の来店数が多ければ、広告料をつけた物件は確実に有利となり、結果を残すことができました。
しかしインターネットが当たり前となっている今では、好きな時に物件検索をすることができ、予め内見したい部屋をピックアップして内見予約をする方が多くなってきているため、広告料設定物件を紹介しても、紹介すらしてもらえない状態が多くなってきています。
２．広告料がついている物件の特徴
一部エリアでは、広告料設定が築年数関係なく「慣習化」となっている所がありますが、それ以外のエリアにおいて、広告料が設定されている物件の特徴としては、通常の集客では「客付けすることが難しい」物件の場合が多いです。
築年数が浅い物件や新築物件は、募集開始と同時に「反響が多い」ので、広告料をつける必要性がありません。また築年数が経過していたとしても「適正家賃にしている」「リフォームやリノベーションをしっかりしている」物件は、空室期間が長期化になることは少ないです。
一方「原状回復程度しか対応していない築古物件」などでは、どうしても訴求力が低下してしてしまいますので、空室期間が長期化し、少しでも機会損失を防ごうと「家賃値下げ」もしくは「広告料を設定」することがあります。
ただ家賃値下げを安易にしてしまうと、同じ物件の他の借主から家賃値下げを要求されトラブルに発展しやすくなりますので、注意が必要です。
▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
３．広告料をつける費用があれば、設備投資に！
先程もお伝えした通り、お部屋探しをされているお客様は「事前に物件情報を確認した上で、内見予約」をされることから、広告料をつけた物件に対して「興味を示してくれる」方は、正直懐疑的となります。
広告料をつける費用が出せるのであれば、その費用を使って「プチリフォーム」をした方が、かえって訴求効果が高められるので、反響率を上げることができます。
例えば、弊社物件において先月ご成約となった部屋（玄関エントランス）に、新しい照明と壁棚を設置しました。実はこれらはIKEAで販売されているもので、材料費だけで見てみるとかかった費用は、6000円程度。
どうでしょうか？
同じ玄関なのに、少し変えるだけでここまで印象が変わります。
玄関は「お部屋（家）の顔部分」となり、内見時には必ず一番最初に通るところなので、エントランスがおしゃれになっていることで、お客様の印象は確実に高くなること間違いなしです。
４．広告料以上の効果があるSNS集客
お部屋探しをされている方は、必ずしも大手賃貸検索サイトを利用しているとは限りません。
今の時代、誰もがSNSを日常生活上において利用しているので、ハッシュタグをつけてSNS集客を行えばハッシュタグ検索した方に情報拡散させることができます。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年からリノベーション事業を展開しています。同年に公式サイトを立ち上げましたが、リノベーション部屋をSNS媒体を使って投稿すると、多くの方に情報拡散させることが可能となります。
弊社物件に入居される方の8割は公式サイト経由となっていますが、約3分の1はSNSを閲覧した方となっていることを踏まえると、広告料をつける以上の効果は期待できます。
５．まとめ
今回は、広告料をつけても空室対策にはならない理由について、お伝えいたしました。
賃貸市場の需要と供給のバランスは、地方都市では崩壊しつつあります。
築浅物件では一定数の需要が期待できるものの、築年数がある程度経過しリノベーションなどをしない物件は資産価値が低下してしまうため、空室期間が長期化してしまいます。
空室対策をしない物件に広告料をつけても、今の時代は事前に内見する部屋を決めてくる方が多いため、効果は限定的と言っても過言ではありません。
それならば資産価値を高めたリノベーションを行い募集をした方が、早期に部屋は埋まります。
日本一空室率が悪い山梨県において、築30年の物件を所有する弊社では、家賃値上げを目的としたリノベーションを展開していますが、広告設定はしなくても満室を達成することができました。
弊社の取組に関しては過去記事をご覧下さい。
アパート経営に関して「どうしたら部屋が埋まるのかわからない」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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