仲介会社の主な収入源は仲介手数料のみです。仲介手数料は法律で最大で家賃1.1か月分までとなっています。そのため仲介担当者には成約ノルマが課せられノルマ達成するには契約本数を伸ばすしか方法はありません。
ただ貸主が広告料を設定すると客付けが成功した際、借主からは仲介手数料＋貸主からは広告料収入が入るため、従前と比べ紹介率が向上し客付けに有効と言われています。
しかし賃貸物件の部屋探しは昔と比べると大きく変化しています。そのため広告料を増額しただけでは空室対策上有効とは言えないのが現状です。
本投稿は広告料をつけても早期客付けは期待できない理由をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．昔と今では部屋探しが違いすぎる
賃貸検索サイトが普及する前は、仲介会社の店頭／雑誌媒体以外賃貸情報を確認することができませんでした。そのため部屋探しする際は仲介店舗にはしごしなければならず、また昔は賃貸物件の供給数は今より多くなかったため、広告料を設定すれば早期客付けは十分可能でした。
しかし近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態であることから、完全に借り手市場＋希望条件に合致した部屋は見つけやすいと言えます。
近年の部屋探しは希望条件に合致した3件程度の部屋を内見しその中から部屋を決めることが多くなり、仲介会社訪問件数は2005年は2.7件だったのが2022年には1.6件まで減少しています。
希望物件を内見予約＋仲介会社訪問件数が減少すれば、従前と比べると広告料設定物件の紹介が難しくなるため、広告料をただ設定しただけでは空室対策にはならないことが推察できます。
２．広告料がついている物件の特徴
一部のエリアでは広告料設定が築年数関係なく「慣習化」となっていますが、それ以外のエリアで広告料が設定されている物件の特徴は、通常の集客では「客付けすることが難しい」物件の場合が多いです。
近年の賃貸業界は部屋探しの多様化が進み、築年数が古いアパートでもリノベーションやリフォームをしっかり行えば築年数で物件判断されることは少なくなりましたが、広告料頼みにしている物件は…
築20年以上経過しているのに原状回復程度のリフォームしかしていない
築20年以上経過しているのに水回りを一新していない
物件管理のクオリティーが低い
ケースが殆どで適正家賃以下で募集／賃貸検索サイトの反響数が多くても客付けに苦戦しているのが現状です。
３．広告料をつける費用があれば、設備投資に！
広告料を設定しても物件クオリティーが低すぎる物件に住みたいと思う人はいませんし、仲介担当者がどんなに営業しても客付けさせることは困難です。
広告料を設定しても空室期間が長期化すれば、客付けが難しい物件と認識されてしまいます。
それならば広告料設定費用を使ってプチリフォームした方が、少なくとも反響数を高める効果は期待できます。
これは弊社物件で実際に行っているリフォームのひとつですが、玄関エントランスに新しい照明＋壁棚をリフォームの度に行っています。材料はIKEAで購入したもので材料費はわずか6,000円程度。
新しい照明を設置するため別途電気工事が必要になりますが、それでも総額20,000円程度の費用で玄関エントランスがおしゃれ空間に大変身します。
クオリティーが高い部屋を作ると仲介担当者も「紹介しやすい物件」と認識してくれるため、広告料をつけるよりその費用を設備投資に回した方が費用対効果の面から言っても有効的と言えます。
４．広告料以上の効果があるSNS集客
「部屋探しされている方は賃貸検索サイトを利用している」と思っている貸主はとても多いのですが、実はSNSが普及している現在では、同媒体を使って部屋探しされている人は多くなっています。
LINEリサーチのリリースによると…
スマートフォンで調べものする際、検索エンジンが最も多いがSNS検索も約6割利用している
20～30代はInstagram、YouTube、X（旧Twitter）を利用するケースが多い
ことがわかっています。背景には「リアルな本音と時短検索」を求めている方が多くなったからですが
視点を変えればハッシュタグ検索した方にダイレクトに情報が届くため、訴求力から見ると広告料設定以上の効果が期待できます。
弊社物件は築年数が古いため2018年から空き室を随時リノベーションしています。
客付け強化のために同年公式サイトを開設しましたが、SNS集客を強化したことで従前と比べ反響数増加させることができ、その結果2020年以降物件稼働率95％以上達成し、ほぼ満室状態をキープすることに成功しています。
５．まとめ
今回は広告料をつけても早期客付けは期待できない理由をお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
賃貸市場の需要と供給のバランスは一部エリアを除きすでに崩壊しています。今後人口増加／物件新規建設がなければ賃貸空室率はさらに悪化し、競争力が低下した物件は確実に淘汰されます。
そのため空室対策しない物件に広告料をつけても、訴求力が全くないため部屋を埋めること自体が至難と言わざるを得ません。それならば資産価値を高めたリノベーションを行った方がトータル的にメリットが大きいと言えます。
アパート経営に関して「どうしたら部屋が埋まるのかわからない」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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