一昔前の賃貸市場は物件需要と供給のバランスが保たれていたため、最低限の空室対策さえ行っていれば、客付けに苦労することはありませんでした。
しかし昨今の賃貸市場は
少子高齢化
物件供給数飽和による空室率が悪化
となっています。そのため今までの空室対策は通用しなくなり、二極化が加速し始めてきています。
20世紀を代表する経営学者「ピーター・ドラッカー」も
現代というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている
と「マネジメント エッセンシャル版」において主張しています。
これからの賃貸経営に求められるのは「顧客が創造できるような賃貸物件を提供する」ただこの一点が、非常に重要となってきます。
以前弊社の無料コンサルティング相談された貸主から次のような相談を受けました。この方は県外在住の投資家。複数の物件を所有し今回山梨県で初めて中古賃貸マンションを購入しました。
購入物件はファミリータイプ。築年数が相当数経過しているものの
RC構造
所在地は山梨県中北エリア
であったため、手を加えれば収益性アップは十分期待できると思いました。
しかし貸主の希望としては…
コストは可能な限り抑えたい
使えるものはそのまま使う
他県で成功した事例をそのまま取り入れる
とのこと。キッチンを変更せず表装リフォームのみでは、顧客が創造できる賃貸ではない／資産価値を高めることができないため家賃据置でも客付けは難しいとお伝えしました。
先方と弊社代表の賃貸経営の価値観は全く異なっていたため、その後のコンサルティング依頼を断りました。相談を受けた部屋は後日客付けはできたものの、家賃は1万円値下げしていました。（5万円→4万円台）
弊社物件は築年数が経過し「家賃相場より1万円以上高い家賃設定」にしているにも関わらず、近年では満室状態が継続しています。理由は「顧客が創造できる」賃貸物件を提供しているからだと推察しています。
（１）築古物件を逆に武器するリノベ部屋
リノベーションすると、室内機能性や収益改善が期待できますが競合物件との差別化が図られないと、同質化となってしまうため、早期客付けは難しくなります。
弊社物件はファミリータイプとなっています。20~30代のカップル／新婚さんが多く入居され女性が成約のカギを握っていることから、リノベーションを機にカフェスタイルに特化したオリジナルキッチンを新設しています。
カフェスタイルキッチンは、性にとっては憧れのキッチン（＝顧客が創造している）となることから、内見時においても高い評価して頂き、入居の決め手になっています。
▶弊社カフェスタイルキッチンについては、過去記事をご覧下さい。
（２）築古物件は住みにくい→住みやすいに変えてしまう
築年数が古い物件は「設備が古いものが設置されている」「設備対応してくれないかも」といったイメージが先行してしまうためイメージダウンとなってしまいます。
そこで弊社物件では、設備不良が発生した際修繕費用が10万円以下の場合、貸主決裁を不要としているためスピーディーな対応が可能となり、早ければ連絡を頂いた当日に対応することができます。弊社の早急な対応は借主から高い評価を頂き、長期入居に繋げることができています。
早急な設備対応ができれば、内見される方にとってもプラス材料となります。そこで弊社物件では弊社が主催する見学会、また客付け協力してくれる仲介会社に上記を伝えてもらうように指示を出しています。
弊社物件では今回紹介したことを着実に実践しているため、家賃相場より高い家賃設定しても早期客付けに成功し、また更新時の家賃値下げは全く行っていません。顧客が創造できる賃貸経営は空室率が悪化しているエリアであっても、結果を出すことができますが、多くの貸主はこの事実に気づいていないため客付けに苦戦しています。
今後の賃貸市場は二極化がさらに激しくなるため、生き残りを図るのであれば顧客が創造できる賃貸経営を行うべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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