顧客の創造ができない賃貸経営は、必ず衰退します
更新日：2022年12月24日
不動産賃貸投資を成功させるためには、「空室期間を可能な限り短縮する」「修繕費用を抑える」「家賃値下げを可能な限りしない」ことが求められます。
確かに上記に関しては、不動産投資にとっては「当たり前」のことです。今までの賃貸市場は需要と供給のバランスが保たれていたため、低予算空室対策などでも客付けすることができました。
しかしこれからは「少子高齢化」「物件居級数増加による空室率の悪化」が加速するため、今までのような空室対策では、もう通用することはできません。
20世紀を代表する経営学者「ピーター・ドラッカー」も
現代というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている
と「マネジメント エッセンシャル版」において主張しています。
これからの賃貸経営に求められるものは、ただ単にお部屋を貸すのではなく、いかに顧客が創造できるような賃貸物件を提供することができるのか、ただこの一点が、非常に重要となってきます。
以前、弊社の無料コンサルティング相談をされた貸主がいました。
この方は「県外に在住」されていて、中古賃貸マンションを購入されたものの、山梨県で不動産投資をされるのは「初めてのこと」だったこともあり相談を受けました。
購入された物件は、ファミリータイプのマンションタイプで、築年数は経過しているものの、「RC構造」「山梨県中北地域」であったため、立地に関しては問題はなく、手を加えれば「家賃値上げ」も十分可能と判断しました。
ただ物件を購入されたオーナー様は…
コストは可能な限り抑えたい
使えるものはそのまま使う
他県で成功した事例をそのまま取り入れる
と自分にお願いし、何とか収益性が取れるようなリノベーション提案をしたのですが、貸主は「ご自身の意思」を曲げることができずに家賃帯を5万円台で貸すことができないのかと、自分に相談しました。
正直な話、オーナー様の考えと当方の賃貸経営に対する考え方が、全く異なり「相容れることが難しかった」ため、コンサルティングの依頼をお断りさせていただきました。
その後こちらの物件は、全室満室となりましたが、ただ家賃帯は安い部屋で、4万円台前半となってしまい、オーナー様が当初考えていた家賃設定とは異なる結果となってしまいました。
弊社物件は築年数が経過し「家賃相場より1万円以上高い家賃設定」にしているにも関わらず、近年では満室状態が継続しています。その理由としては「顧客が創造できる」賃貸物件を提供しているからだと、推察しています。
（１）築古物件を逆に武器するリノベ部屋
リノベーションをすると、室内機能性や収益改善が期待できるため有効的な手法と言えます。
ただ競合他社物件のリノベーション部屋を見てみると、同質化傾向となっていることから、弊社では「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを展開することで、競合他社との差別化を図ることに成功しました。
カフェスタイルキッチンは、特に女性にとっては憧れのキッチン（＝顧客が創造している）となることから、内見時においても高い評価をして頂き、入居の決め手となるケースが多いです。
▶弊社カフェスタイルキッチンについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
（２）築古物件は住みにくい→住みやすいに変えてしまう
築年数が経過している物件では、設備不良が発生しやすくなります。
築古物件が敬遠される理由のひとつには、恐らくこのことが含まれていると思われます。
ただ、設備不良が発生したとしても、早急に解決することができれば、築古物件であっても快適に過ごすことはできますよね？
弊社ではオーナー自ら「リノベーション企画や見学会実施」「物件清掃」を行っているので、一般的な賃貸物件と比べて「ご入居者様とお会いできる機会は多く、設備トラブルが発生した時、管理会社ではなくオーナーである自分に直接連絡」されることが多いです。
実はオーナー自ら連絡することによって、管理会社も優先的に対応してくれることがあり、実際に弊社物件では「早い対応」を取ることができているため、ご入居者様からも高い評価を頂いております。
例えば、昨今では「ガス給湯器が品薄」状態となってしまい、ガス給湯器が故障してしまうと、場合によっては「すぐに対応することができない」可能性が出てきてしまいます。
弊社物件では、ガス供給会社との連携がとてもいいので、ガス給湯器がたまたま今年の2月に故障してしまった部屋においても、ご連絡を頂いた当日に「新しい給湯器を取付ける」ことができたため、ご入居者様からお褒めの言葉を頂きました。（普通では当日取付は難しいです）
仮に社会情勢が不安定であったとしても、お客様が望まれる対応をとることができれば、長期入居して頂ける可能性は、とても高くなります。これこそ「顧客が創造できる」賃貸経営です。
実際に弊社物件では、一般的なファミリータイプ物件の入居年数と比べると、長期間入居して頂いていることから、安定した賃貸経営を行うことが可能となっています。
今回ご紹介した事例は、やろうと思えば「オーナー様」もできるはずです。
ただ、ここまで行うオーナー様は、恐らくいないはず。
なぜできないのかというと、それは「管理会社の仕事だから」という考え方が支配されているからだと思います。
冒頭でもお伝えした通り「顧客の創造」ができない物件は、仮に今順調に賃貸経営ができていたとしても、今後確実に衰退してくるのは、間違いありませんので、賃貸経営を成功させたいのであれば、現在の考え方を改めることが求められます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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