空室対策コンサルタント ㈲山長
1月15日9 分
最終更新: 1日前
築年数が経過してくると、物件資産価値が低下します。そのため現状家賃では部屋が埋まりにくくなり家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
そのため築年数が古い物件を所有している貸主の中には、キャッシュフローが悪化し売却を検討される方が結構多くいます。
ただ条件が悪い築年数が古い物件であっても、対応次第では収益物件に早変わりさせることは十分期待できます。
弊社物件は2018年より「家賃値上げを目的としたカフェスタイルに特化したリノベーション」を展開した所、2年後から増収増益＋満室継続することに成功。昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
一般的に家賃値上げは難しいと言われていますが、徹底した差積化戦略を打ち出したことで従前より家賃８～10％値上げに成功。さらに物件管理を強化しているため高稼働率を維持していることから、収益物件に早変わりさせることに成功しています。
本投稿は、築古物件を収益物件にする方法について弊社事例を交えながらお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．築古物件を収益物件にするには？
２．【弊社事例】築古物件を収益物件にするコツ
１）女性なら誰もが喜ぶキッチン
２）まさか賃貸でオーダーメイド洗面台？
３）和室部屋はあえて変えない
４）えっ、どうして漆喰を塗ったの？
５）リノベーション効果
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
一時期ブームとなり行列／予約しなければ購入できなかった「高級食パン」「唐揚げ専門店」は衰退＆閉店ラッシュが加速しています。
衰退／閉店が多くなった最大の理由は「競争が激化したこと」「差別化がしにくい」「商品自体が飽きられてしまった」可能性が高いと言えます。
賃貸市場もまさに同じ状態です。
競争が激化したことで、どの物件も同じような間取り／設備が完備されているため差別化が難しくなりまた物件供給数が飽和状態となっているため、過当競争になっています。
今までは競争力が低下した築年数が20年以上経過した物件が多かった上記現象は、最近では築年数が浅い物件でも客付けが難しくなっています。
野村総研の調査では2040年に空室率40%前後になる予測しています。そのため今後二極化が激化するのは時間の問題と言えます。
圧倒的不利になる築年数が古い物件を収益物件に蘇らせるためには、競合物件真似することが難しくまた顧客から高い評価を得る物件を作るしかありません。
弊社物件はカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。コストがかかる自然素材の材料を用いたリノベーションすることで…
競合物件の追随を許さず、資産価値を最大化させることができる
自然素材の材料は経年変化を楽しめるため資産価値の目減りを最小限に抑えられる
成約ターゲットに合致する部屋を作ることで、従前と比べ稼働率＋収益性改善
に成功し築古物件を収益物件にすることができました。次章では弊社築古物件を収益物件にさせたリノベーションのコツを紹介します。
収益物件を作ることは家賃値上げをすることになります。部屋探しされている方はエリア内の家賃相場は確実に把握しているため、客付けハードルは非常に高くなってしまいます。
収益物件を成功させるためには
成約ターゲットが100%気に入る部屋を作る
納得して入居してもらう
ことが非常に重要となります。
弊社物件は２LDK～３LDK賃貸アパートで、20～30代のカップル、新婚さんが多く入居されています。
ファミリー物件は女性が成約のカギを握っていると言われ、特にキッチンのクオリティー（機能性＋デザイン性）次第で物件評価が決まってしまうと言っても過言ではありません。
弊社リノベーションでは、競合他社との徹底的な差別化を図りつつ女性から支持が高い「オリジナルのカフェスタイルキッチン」を標準としています。
無垢材扉を用いたオリジナルキッチンは、一般的なキッチンと比べると温かみや温もりを感じられ、さらに時間の経過と共に経年変化を楽しむことができます。そのため内見時の第一印象がとても高くなり入居の決め手のひとつになっています。
▶弊社オリジナルキッチン詳細は、過去記事をご覧下さい。
賃貸物件に設置されている洗面台は画一的なスタイルとなっているため、デザイン性を求めている女性からはあまり評価が高くありません。
そのため借主の中には原状回復が可能の範囲内で「プチリフォーム」される方がいます。
先程もお伝えした通りファミリー物件は女性が成約のカギを握っています。収益物件を作るのであれば洗面台もデザイン性＋機能性を充実させたものにしないと早期客付けは難しくなってしまいます。
そこで弊社物件では上級グレードの部屋のみ、オリジナルのナチュラル洗面台を導入しています。
機能性を充実させるべく、洗面ボウルは病院で採用されている底が深い業務用のものを使うことで利便性を向上させ、アクセントとして一部にタイルを貼付しています。
リノベーション部屋においてオリジナル洗面台を導入している所は皆無に近いため、内見時の印象はとても高く、特に女性から高い評価をもらうことができるためキッチン同様入居の決め手のひとつになっています。
▶弊社オリジナル洗面台の詳細は、過去記事をご覧下さい。
2000年以前に施工したファミリータイプ物件の中には、和室が標準となっている所もあります。和室がある物件では退去時表替えを行いますが、故意／過失がなくても費用は全額借主負担となっています。
近年では退去費用を抑えたいと考える借主が多くなっています。
そのため退去費用が発生する和室がある物件は敬遠されるため、洋室に間取り変更するケースが多くなっています。
ただ（株）住環境研究所が発表したリリースによると戸建て住宅に入居した方の中で、若い世代ほど和室ルームを設けるケースが多いとのことです。
賃貸物件で和室離れが進んでいるのはライフスタイルの変化ではなく、退去時の表替え費用に問題があると考えた弊社代表は、リノベーションを機に若い世代でも受け入れられる「和モダン空間が魅力的な琉球畳」を敷いた和室に変更しました。
琉球畳に変更したことで…
モダンな空間となっているため、洋風家具との相性がいい
通常の畳と比べ日焼けがしにくいため退去時の表替えが不要となる
畳自体がクッション性があるため、生活音対策として有効的
和紙を原料とした畳を使っているため、通常の畳と比べダニ発生を抑えられる
ベージュ色の畳を採用しているため（色彩学的に）リラックス効果が期待できる
など様々なメリットがあります。
琉球畳自体認知度があまりないため、内見された多くの方はとても驚かれます。ただ堅苦しい和室イメージではないため、多くの方から高い評価を頂き特にお子さんがいる家庭ではとても喜ばれます。
▶琉球畳の詳細は、過去記事をご覧下さい。
壁紙張替えはリノベーションの中でも最も施工単価が安くなっています。そのためリノベーションを行う際壁紙を一新する物件は非常に多いです。
一方弊社上級グレードのリノベーション部屋では、コストが高い自然素材の漆喰を採用しています。
漆喰を採用すると…
室内機能性が改善され特に光熱費を抑えることができる
手作業で施工した漆喰は味わいがあり内見時女性の評価が高い
壁紙と比べ日焼けに強く補修がしやすいため、ランニングコストを抑えられる
ことが期待でき、さらに実際入居している借主の声を内見時に伝えることで「暮らしやすいアパート」をPRでき入居促進効果を最大化させることができます。
▶漆喰の詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
▶借主の声に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
2018年からリノベーションを行いましたが最初の2年は集客が軌道に乗らず、試行錯誤を繰り返していました。
しかし2020年以降は集客強化を図ったことから入居率／家賃収入とも右肩上がりとなり増収増益＋満室を継続ができるようになりました。昨年度はアパート収入が過去最高を更新し収益物件を作ることに成功しています。
今回は、築古物件を収益物件にする方法について弊社事例を交えながらお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
今後賃貸空室率は悪化傾向となるため安定した集客を目指すのであれば、顧客目線に立った部屋作りは必須です。更に収益物件を作るのであれば内見者を納得させる部屋にしなければハードルは高いと言っても過言ではありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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