弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月19日
- 読了時間: 10分
賃貸の空室対策で比較的手をつけやすいのが壁材交換です。
壁材は様々な色／バリエーションがあり、部屋の印象を変えたい場合とても効果的です。室内印象が変わることで反響率も高まり、早期成約も可能となってきます。
最近の空室対策の傾向として、部屋の一面をおしゃれな壁材（アクセントクロス）を施工する物件が増えてきています。
アクセントクロスを施工することで、部屋自体をリフレッシュできますが、壁材の選択を間違えると後々、後悔するケースも少なくありません。
▶アクセントクロスで後悔した理由については、こちらをご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを行っております。
カフェスタイルキッチンとの相性を考え、あえて白を基調とした部屋作りを行い、上級グレードの部屋には自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することによって借主・貸主双方にとってプラスとなり、家賃値上げ、収益性を向上させることに成功しました。
本投稿は弊社で人気のリノベーションルームを例に漆喰のリノベーションに焦点を当てて、こだわりやポイント、費用感についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"漆喰リノベーションで重要なポイント”
１．人気リノベーションルームの壁材（漆喰）を紹介
弊社が漆喰をリノベーションする際、下記のポイントを大切にしています
・室内の統一感を重視するため使用する漆喰の色は白のみとしています。
・漆喰コスト削減のため、漆喰材料は施主支給としています。
２．漆喰のメリット＆デメリット
壁材交換は比較的行いやすい空室対策ですが、壁紙は日焼けがしやすく、概ね６年経過すると経年劣化が発生します。
６年周期に壁紙を張替えるとなると、退去の際、常にランニングコストがかかり貸主的には頭が痛い問題となります。
弊社でも同様の悩みを抱えていましたが、あるとき漆喰の存在を知り、その悩みを解消できるだけではなく、集客において多くのメリットがあることがわかりました。
１）漆喰のメリット
ランニングコストが軽減できる
漆喰は職人さんによる完全手作業（手塗り）で仕上げるため、壁紙と比べ工期が長くイニシャルコストは高くなります。
しかし漆喰は壁紙と比べ「日焼けがしにくい」ため、長期入居された部屋でも退去時の塗り替え費用を抑えられるので、全室壁紙の部屋と比べるとコストを抑えることが期待できます。
また壁紙は劣化や汚損した場合は「一面交換」が基本ですが、漆喰は修繕したい部分だけをを塗り替えすればいいため、退去時のリフォーム費用を圧縮しやすいという利点があります。
室内機能性が向上する
リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、賃貸物件の室内機能性（断熱・湿気・防音）に対し約8割の借主は不満に感じ、不満に感じている借主の約3割は住み替えを検討していることが明らかになっています。
本リリースから賃貸物件における室内機能性に問題があることが推察できます。
▶リクシル住宅研究所のリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
漆喰には「保冷保温効果」「調湿効果」「吸音効果」が期待できるため、漆喰を施工することで築年数が経過している物件の室内機能性を改善させることが期待できます。
弊社がコスト増となる漆喰をあえて採用しているのには、室内機能性向上に伴う集客力・家賃アップが期待できると判断したからです。
▶漆喰効果の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）漆喰のデメリット
壁紙と比べてコストが高い
退去時のリフォーム費用削減／室内機能性の向上が期待できる漆喰ですが、唯一のデメリットは壁紙と比べてイニシャルコストが高額になる点です。
一般的な壁紙相場は、1㎡あたり1,500円前後ですが、漆喰を施工すると約4倍近い費用がかかります。
漆喰の費用が高額になるのは、壁紙施工と比べて手間と時間がかかるからです。壁紙は糊付けを行えばあとは貼るだけとなるため、短時間で施工できます。
一方漆喰の場合は、漆喰を水と糊とで混ぜ合わせて練り上げる作業から始まり、養生→下地塗り→仕上げ塗りを行うため壁紙施工と比べてどうしても「手間と時間」がかかります。
しかし後述致しますが施工する漆喰材料や発注方法を見直すことで、費用圧縮は十分可能です。
３）弊社が漆喰を採用する理由
弊社物件は築年数が経過していますが、競合他社物件と比べるとリフォームに力を入れていたため、2016年までは集客に苦戦することはありませんでした。
しかし翌年の繁忙期、リフォーム部屋が全く埋まらず2部屋同時退去が発生したことで赤字になってしまいました。
そこで集客方法を全面的に見直し、リフォームからより資産価値が高められるリノベーションへと舵を切りました。2018年に新たなリノベーションブランドを立ち上げて募集を行いました。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
満を持して募集を行いましたが、一向に成約に結び付けつかず、当時は何が原因なのか全くわかりませんでした。
弊社ではリノベーション知識の習得、情報確認の目的から、年1回開催されているリフォーム産業新聞主催のリフォームセミナーに毎年参加しています。
たまたまブース内を歩いていると漆喰を取り扱っている会社を見つけ、担当者から漆喰のメリットなどについて教えてもらいました。
その説明を聞くうちに「もしかすると部屋が埋まらないのは室内機能性やデザイン性に問題があるのでは？」と考え、空室だった部屋をリノベーションする際に試験的に漆喰を施工してみました。
▶上記詳細に関しては、下記リリースをご覧下さい。
３．古い賃貸は漆喰を施工したほうがいい？
１）差別化／家賃値上げを目的にするならばやるべき
築年数が経過した部屋をリノベーションすることで、資産価値が向上し差別化を図れるため、家賃値上げは十分可能となります。
ただしリノベーションして資産価値が高まっても、借主がその価値に共感してくれなければ「家賃が高い」というイメージを払しょくすることができません。
弊社物件では2019年以降フルリノベーション部屋に限り漆喰を施工しています。
従前家賃と比べて8～10％値上げ／エリア内の同築年の家賃相場より1万円以上高い設定ですが、内見時に漆喰のメリット／後述する漆喰部屋に入居している借主の反響などを伝えることで、早期成約を実現しました。
２）漆喰コストを抑える方法
使用する漆喰を厳選する
漆喰は手間やコストがかかりすぎるため、リノベーションには不向きです。
しかし弊社物件では特定の方法を用いることで、費用を抑えることができる漆喰を業者さんから教えていただき、そちらで対応しています。詳細に関しては有償コンサルティングをお申込みされた方のみにお伝えいたします。
施主支給する
一般的にリノベーション工事を業者さんに依頼する場合、全てを一任することになりますが、全てを任ると、材料費に関してもマージンが上乗せされ、総支払額が増える恐れがあります。
そこで弊社では漆喰に関しては原料のみを「施主支給」にするように元請け業者さんに依頼をしています。施主支給になると元請け業者さんにとって利益の一部が減るためあまり歓迎されません。
そのため弊社では元請け業者さんが不利にならないようリノベーション発注は「相見積もり」は行わず、1社独占で工事を毎回行っています。
この方法により、元請け業者さんにとっても安定的な工事依頼が入りやすくなり、双方にとってプラスとなります。
４．漆喰を施工した部屋の反響とは？
弊社リノベーションは、カフェスタイルを意識した部屋となっています。
本格的なカフェのお店には漆喰が多く施工されているため、カフェ好きな女性にとっては癒し空間となるでしょう。ただし、漆喰が施工された部屋が本当に暮らしやすいかどうかは、実際に生活している借主でしかわからないことです。
そこで弊社代表はフルリノベーション部屋に入居された借主に、入居後の暮らしに関して直接聞いてきました。漆喰部屋が気になる方にはとても参考になる情報です。
▶リノベーションされた漆喰部屋の感想は、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は弊社アパート人気№1リノベーションルームの壁材（漆喰）ついてお伝えしました。冒頭にお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
フルリノベーション部屋に漆喰を採用することで、内見当日に入居申込される方が多くなりました。これは漆喰施工の費用対効果はものすごく高いことを示しています。
リノベーションを機に家賃値上げを行っていますが、借主も納得した上で入居しているため、入居促進効果が期待できます。さらに漆喰は壁紙とは異なり、必要部分だけを補修できるので、退去リフォーム費用を抑えられる点も大きなメリットと言えます。
競合他社が漆喰を採用しないことで、弊社リノベーション部屋はマーケティング上のブルーオーシャンエリアにいることになります。
これにより価格競争に巻き込まれにくく、さらに更新時の家賃値下げ交渉も起きにくくなるため、築年数が経過した物件であっても安定経営を継続することが可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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