弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
賃貸の空室対策で比較的手をつけやすいのが壁材交換です。
壁材は様々な色／バリエーションがあるため、部屋の印象を変えたい場合とても効果的です。室内印象が変わればその分反響率も高くなることから、早期成約も可能となってきます。
最近の空室対策の傾向として、部屋の一面をおしゃれな壁材（アクセントクロス）を施工する物件が多くなってきています。
アクセントクロスを施工することで、部屋自体をリフレッシュさせることができる一方で、壁材の選択を間違えると後々、後悔するケースも少なくありません。
▶アクセントクロスで後悔した理由については、こちらをご覧下さい。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年からナチュラルテイストに特化したリノベーションを行っております。
カフェスタイルキッチンとの相性を考え、あえて白を基調とした部屋作りを行い、上級グレードの部屋には自然素材の漆喰を施工しています。
漆喰を施工することによって借主・貸主双方にとってプラスとなり、家賃値上げ、収益性の向上へつなげることに成功しました。
本投稿は弊社で人気のリノベーションルームを例に漆喰のリノベーションに焦点を当てて、こだわりやポイント、費用感についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"漆喰リノベーションで重要なポイント”
１．人気リノベーションルームの壁材（漆喰）を紹介
弊社が漆喰をリノベーションする際、下記のポイントを大切にしています
・室内の統一感を重視するため使用する漆喰の色は白のみとしています。
・漆喰コスト削減のため、漆喰材料は施主支給としています。
２．漆喰のメリット＆デメリット
壁材交換は比較的行いやすい空室対策と言えます。その一方で壁紙は日焼けがしやすく、概ね5年経過すると経年劣化が発生してしまいます。
5年周期に壁紙張替えを行うことになれば、退去の際、常にランニングコストがかかってしまい貸主的には頭が痛い問題となってしまいます。
弊社でも同様の悩みを持っていましたが、あるとき、漆喰の存在を知り、その悩みを解消すると同時に集客上メリットが多いこともわかりました。
１）漆喰のメリット
ランニングコストが軽減できる
漆喰は職人さんによる完全手作業（漆喰手塗り）となるため、壁紙と比べ工期が長くなりイニシャルコストは高くなります。
しかし漆喰は壁紙と比べ「日焼けがしにくい」ため、長期入居された部屋であっても退去時の塗り替え費用を抑えられるので、全室壁紙の部屋と比べるとコストを抑えることが期待できます。
また壁紙は劣化や汚損などがあると「一面交換」が基本となりますが、漆喰は汚損した部分のみを塗り替えすればいいため、退去リフォーム費用圧縮が容易となります。
室内機能性が向上する
リクシル住宅研究所が2015年に発表したリリースによると、賃貸の室内機能性（断熱・湿気・防音）に対する借主不満は増加し、不満点が解消できないと考えている借主の中には、住み替えを検討していることが分かったとのことです。
▶リクシル住宅研究所のリリース詳細は、こちらをご覧下さい。
漆喰には「保冷保温効果」「調湿効果」「吸音効果」が期待できるため、漆喰を施工することで築年数が経過している物件の最大の悩みともいえる室内機能性を改善させることが期待できます。
弊社がコスト増となってしまう漆喰をあえて採用しているのには、室内機能性向上に伴う集客力・家賃アップが期待できると判断したからです。
▶漆喰効果の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】リノベーションでおしゃれな壁に。温かみを感じる自然素材の漆喰壁。
２）漆喰のデメリット
壁紙と比べてコストが高い
退去時のリフォーム費用削減／室内機能性の向上が期待できる漆喰ですが、唯一のデメリットは壁紙と比べてイニシャルコストが高額になってしまう点です。
一般的な壁紙相場は、1㎡あたり1000～1500円となりますが、漆喰を施工すると約4倍近い費用になってしまいます。
漆喰費用が高額になってしまうのは、壁紙施工と比べて時間がかかるからです。壁紙は糊付けを行えばあとは貼るだけとなるため、短時間で対応することができます。
一方漆喰の場合は、漆喰を水と糊とで混ぜ合わせて練り上げる作業→養生→下地塗り→仕上げ塗りを行うため壁紙施工と比べてどうしても「手間と時間」が掛かってしまいます。
ただし、後述致しますが施工する漆喰材料や発注方法を見直すことによって、費用圧縮させることは十分可能です。
３）弊社が漆喰を採用する理由
弊社物件は築年数が経過していますが、競合他社物件と比べるとリフォームに力を入れているため、2016年までは集客に苦戦することはありませんでした。
しかし2017年繁忙期、リフォーム部屋が全く埋まらなくなり2部屋同時退去が発生してしまったことによって赤字になってしまいました。
そこで集客方法を全面的に見直し、リフォームからより資産価値が高められるリノベーションへと舵を切り、2018年に新たなリノベーションブランドを立ち上げて募集を行いました。
▶上記詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
満を持して募集を行いましたが、一向に成約に結び付けることができず、当時は何が原因なのか全くわかりませんでした。
弊社ではリノベーション知識＆情報確認の目的から、年1回開催されているリフォーム産業新聞主催のリフォームセミナーに毎年参加しています。
たまたまブース内を歩いていたら漆喰を取り扱っている会社を見つけ、担当者から漆喰のメリットなどについて教えてもらいました。
担当者からの説明を聞いていくうちに「もしかすると部屋が埋まらないのは室内機能性やデザイン性に問題があるのでは？」と考え、空室だった部屋をリノベーションする際に試験的に漆喰を施工してみました。
▶上記詳細に関しては、下記リリースをご覧下さい。
健康志向に合わせ、天然素材の塗り壁材でリノベーション 甲府市の賃貸アパート「グレイスロイヤル」
３．古い賃貸は漆喰を施工したほうがいい？
１）差別化／家賃値上げを目的にするならばやるべき
築年数が経過した部屋をリノベーションすると、資産価値が向上＋差別化を図ることができるため、家賃値上げも十分可能となってきます。
ただしリノベーションして資産価値が高くなったとしても、借主がリノベーション部屋の価値に共感してくれなければ「家賃が高い」イメージを払しょくさせることができません。
弊社物件では2019年以降フルリノベーション部屋に限り漆喰を施工しています。
従前家賃と比べて8～10％値上げ／エリア内の同築年の家賃相場と比べて1万円以上高い設定になりますが、内見時において漆喰のメリット／後述する漆喰部屋に入居している借主の反響などを伝えることによって、早期成約させることが可能となりました。
２）漆喰コストを抑える方法
使用する漆喰を厳選する
漆喰は手間暇＋コストがかかりすぎてしまうため、リノベーションには不向きです。
弊社物件ではとある方法で、費用を抑えることができる漆喰を業者さんから教えていただき、そちらで対応しています。詳細に関しては有償コンサルティングをお申込みされた方のみにお伝えいたします。
施主支給する
一般的にリノベーション工事を業者さんに依頼する場合、全てを一任することになります。
ただ全てを一任してしまうと、材料費に関してもマージンが上乗せされるため、総支払額が多くなってしまう恐れがあります。
そこで弊社では費用が嵩んでしまう漆喰に関して原料のみ「施主支給」にしてもらうように元受け業者さんに依頼をしています。元受け業者さんにとって施主支給は自分達の利益の一部が貰えなくなってしまうため、あまり歓迎されません。
そこで弊社では元受け業者さんが不利にならないようリノベーション発注は「相見積もり」は一切せず、1社独占で工事をするようにしています。
1社独占で発注することができれば、元受け業者さんにとっても安定的に工事依頼が入りやすくなるため、双方にとってプラスとなります。
４．漆喰を施工した部屋の反響とは？
弊社物件のリノベーションは、カフェスタイルを意識した部屋となっています。
本格的なカフェのお店には漆喰が施工されていることが多いことから、カフェ好きな女性にとっては癒し空間になるはず。ただ、漆喰が施工された部屋が本当に暮らしやすいかどうかは、借主でしかわからないことです。
そこでフルリノベーション部屋に入居された借主に、入居後の暮らしに関して直接聞いてきました。漆喰部屋が気になる方にとってはとても参考になります。
▶リノベーションされた和室部屋の感想は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
【過去記事】おしゃれリノベーション部屋に生まれ変わったグレイスロイヤルでの暮らし。第2弾！
５．まとめ
今回は弊社アパート人気№1リノベーションルームの壁材（漆喰）ついてお伝えしました。冒頭にお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションを行う際に漆喰を採用している物件はほぼ皆無なため、資産価値が高くなり家賃値上げがしやすくなる。
漆喰を施工することで室内機能性が向上／物件差別化を図れるため、借主／貸主双方にとってプラスになる。
漆喰を施工するとイニシャルコストが高額になる印象があるものの、長期的な視点で考えれば一般的な壁紙よりコストを抑えらる可能性が高い。
フルリノベーション部屋に漆喰を採用することになってから、内見当日に入居申込をして頂ける方が多くなりました。そのことから漆喰施工の費用対効果はものすごく高いと推察できます。
リノベーションを機に家賃値上げを行っていますが、借主も納得した上で入居していることから、入居促進効果としても期待できます。また漆喰は壁紙とは異なり、必要部分だけを補修することができるので、退去リフォーム費用を抑えられる点もメリットと言えます。
競合他社が漆喰を採用しないということは、弊社リノベーション部屋はマーケティング上におけるブルーオーシャンエリアにいることになります。
価格競争に巻き込まれにくく、さらに更新時の家賃値下げ交渉も起きにくくなるため、築年数が経過した物件であっても安定経営を継続することが可能となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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