弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開！壁材編
賃貸アパートのリノベーションで、室内の印象を大きく変えられるもののひとつが壁材です。
一般的には壁紙（ビニールクロス）が多く採用され、また、アクセントクロスによって部屋の雰囲気を変える方法もあります。
しかし、壁材を選ぶ際にはデザイン性だけでなく、施工費用や退去後の補修、長期的な維持管理まで考えることが重要です。
弊社では1993年築のファミリー向けアパートを所有し、2018年からカフェスタイルを意識したリノベーションを行っています。
その中で、カフェスタイルキッチンとの相性や室内全体の統一感を考え、上級グレードの部屋には自然素材の漆喰を採用しています。
漆喰は一般的な壁紙と比べて施工費用が高くなる一方、職人による手塗りならではの質感があり、補修方法によっては長期的な維持管理費用を抑えられる可能性があります。
今回は、実際に所有する賃貸アパートの施工事例をもとに、漆喰を採用した理由、メリット・デメリット、費用を抑える工夫、入居者からの評価についてお伝えします。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
漆喰は一般的な壁紙とは異なる質感や風合いがあり、築古賃貸物件でも競合との差別化を図る有力な選択肢となる。
漆喰は初期費用が高いものの、部分補修によって退去後の原状回復費用を抑えられる可能性がある。
漆喰の採用では、施工費用を抑える工夫と適切な家賃設定を行い、入居者の満足度と貸主の収益性を両立させることが重要。
１．人気リノベーションルームの壁材（漆喰）を紹介
漆喰施工の様子 漆喰断面 漆喰ビフォーアフター
漆喰とは、消石灰を主原料とした塗り壁材のことです。一般的なビニールクロスとは異なり、職人がコテなどを使って壁面に塗り広げて仕上げるため、手作業ならではの自然な質感や塗り模様が生まれる特徴があります。
冒頭でもお伝えしましたが、弊社では2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを行っています。漆喰には様々な色がありますが、弊社では白色を採用しています。
その理由は、カフェスタイルキッチンや入居者の家具・インテリアとの相性がよく、室内全体のデザインに統一感を持たせやすいからです。
さらに、一般的なビニールクロスとは異なる自然な風合いを演出できることも、漆喰を採用している理由のひとつです。
ただし、漆喰は一般的なビニールクロスと比べて施工に手間がかかるため、施工面積や下地の状態によっては工事費用が高くなる場合があります。
そのため弊社では、施工会社の了解を得た上で漆喰材料を施主支給とし、材料費の抑制を図っています。
また、すべてのリノベーション部屋に漆喰を採用するのではなく、施工費用と募集家賃のバランスを考え、主に上級グレードの部屋に採用しています。
▶弊社の人気No.1リノベーションルームの全体像については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
２．漆喰のメリット＆デメリット
漆喰は、自然素材ならではの質感や部分補修による維持管理費の軽減が期待できる一方、一般的な壁紙と比べて施工費用が高くなるデメリットもあります。
ここでは、漆喰のメリット・デメリットを整理した上で、弊社が賃貸リノベーションに漆喰を採用した理由について、実際の経験を交えながら紹介します。
１）漆喰のメリット
ランニングコストが軽減できる
一般的なビニールクロスは、比較的安価に施工できるため、多くの賃貸物件で採用されています。しかし、長期間使用すると、紫外線や室内環境の影響によって日焼けや変色、汚れなどが発生することがあります。
損傷や変色の範囲が広い場合には、壁紙の張り替えが必要になることもあります。
一方、漆喰は主成分が無機質であり、一般的なビニールクロスとは紫外線による変色の仕組みが異なります。また、汚れや小さなひび割れが発生した場合には、既存の漆喰を生かして部分補修できることがあります。
そのため、退去時の壁の状態によっては、全面的な張り替えを行わずに済み、補修費用を抑えられる可能性があります。
弊社でも、2019年に漆喰を施工した部屋が2025年8月末に退去した際、壁の一部にひび割れや汚れが確認されましたが、既存の漆喰を生かして部分補修で対応できました。
補修は大工さんに依頼し、材料を施主支給した上で、約30分の作業、費用は数千円程度でした。
ただし、漆喰でも損傷範囲が広い場合や仕上がりをそろえる必要がある場合には、補修費用が高くなる可能性があります。また、ビニールクロスも状態によっては部分的な張り替えが可能です。
弊社では、初期費用だけではなく、退去後の補修費用も含めて漆喰の費用対効果を判断しています。
▶実際の退去後の補修方法と費用については、関連記事「漆喰の補修工事は高いのか？」をご覧ください。
▶漆喰を長期間使用して分かったメリットや維持管理上の注意点については、関連記事「築30年以上の賃貸アパートで8年以上実践して分かった漆喰リノベーションの実例」をご覧ください。
室内環境に配慮した壁材として採用できる
賃貸物件では、間取りや設備だけでなく、室内の湿気や温熱環境、生活音なども暮らしやすさに関係します。
LIXIL住宅研究所が2015年に公表した調査では、アパート入居者の約8割が住まいの機能性に不満を持ち、さらに不満を持つ人の約3割が住み替えを検討していることが報告されています。
また、築年数別の調査結果を見ると、築年数が経過した賃貸物件では、断熱性や湿気などに対する不満の割合が高くなる傾向が見られます。
このことから、築年数が経過した賃貸物件では、設備や内装のデザインだけでなく、室内環境への配慮も重要であることがうかがえます。
漆喰には、製品や施工条件によって、室内の湿度変化を緩和する調湿性能などが期待できるものがあります。
ただし、漆喰の性能は、使用する材料や塗り厚、施工面積、室内環境などによって異なります。
また、断熱性や遮音性は壁全体の構造や断熱材などの影響が大きいため、漆喰を施工しただけで大幅に改善すると断定することはできません。
弊社では、漆喰を断熱・防音対策の代替としてではなく、自然素材ならではの質感や室内デザインを重視した壁材として採用しています。
実際の入居者からも好意的な感想をいただいていますが、漆喰そのものの断熱性能や省エネ効果を実証するものではありません。入居者の具体的な評価については、第4章で紹介します。
２）漆喰のデメリット
壁紙と比べてコストが高い
漆喰を賃貸リノベーションで採用する際、注意したいのが一般的な壁紙と比べて施工費用が高くなることです。上のグラフは、一般的な壁紙と漆喰の施工単価を比較したものです。
一般的な壁紙の施工単価が1㎡あたり1,000〜1,500円であるのに対し、漆喰は1㎡あたり4,000〜7,200円と数倍の施工費用がかかります。漆喰の施工費用が高くなる理由のひとつに、施工工程の違いがあります。
一般的な壁紙は下地処理後に接着剤を用いて貼り付けますが、漆喰は製品や下地の状態に応じて、養生、下地調整、材料の準備、塗り付け、乾燥などの工程が必要になります。また、漆喰は職人の技術や施工条件によって仕上がりに差が出ることもあります。
３）弊社が漆喰を採用する理由
弊社物件は築年数が経過していますが、競合他社物件と比べるとリフォームに力を入れていたため、2016年までは集客に苦戦することはありませんでした。
しかし2017年の繁忙期には、募集した4部屋のうち成約できたのは1部屋のみでした。さらに3月末には2部屋の退去が重なり、入居率は77％まで低下。赤字に転落しました。
そこで集客方法を全面的に見直し、リフォームからより資産価値が高められるリノベーションへと舵を切りました。2018年に新たなリノベーションブランドを立ち上げて募集を行いました。
▶弊社が空室対策を見直した経緯については、関連記事「【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①」をご覧ください。
満を持して募集を行いましたが、一向に成約に結び付かず、当時は何が原因なのか全くわかりませんでした。
弊社ではリノベーション知識の習得、情報確認の目的から、年1回開催されているリフォーム産業新聞主催のリフォームセミナーに参加しています。
たまたまブース内を歩いていると漆喰を取り扱っている会社を見つけ、担当者から漆喰のメリットなどについて教えてもらいました。
その説明を聞くうちに「もしかすると部屋が埋まらないのは室内機能性やデザイン性に問題があるのでは？」と考え、空室だった部屋をリノベーションする際に試験的に漆喰を施工してみました。
▶漆喰採用当時の取り組みについては、共同通信PRワイヤーに掲載された弊社のリリース「健康志向に合わせ、天然素材の塗り壁材でリノベーション 甲府市の賃貸アパート『グレイスロイヤル』」をご覧ください。
３．古い賃貸は漆喰を施工したほうがいい？
１）差別化や家賃値上げを目指すなら漆喰は有力な選択肢
築年数が経過した賃貸物件でも、入居ターゲットのニーズに合わせて間取りや設備、内装を改善するリノベーションを行うことで、競合物件との差別化が図れるだけでなく、従前と比べて付加価値が高まり、家賃値上げにつながる可能性があります。
しかし、リノベーションによって室内の魅力が高まっても、内見者がその価値を認めなければ、希望する家賃で成約できるとは限りません。
弊社物件では、2019年以降、主に上級グレードのフルリノベーション部屋に漆喰を採用しています。
フルリノベーションでは、従前家賃より8〜10％程度値上げし、同じエリアの同築年帯の物件より1万円以上高い家賃で募集した事例があります。また、内見当日に入居申込をいただいた事例もあります。
こうした結果は、カフェスタイルキッチンや造作洗面台、間取りの見直し、内装デザインなど、リノベーション全体の取り組みによるものです。
漆喰についても、一般的な壁紙とは異なる質感や風合いを取り入れることで、競合物件との差別化を図るための要素のひとつになったと考えています。
ただし、漆喰を採用して室内の魅力を高めたとしても、新築物件との家賃差を考慮せずに高額な家賃を設定してしまうと、かえって価格面で選ばれにくくなり、早期成約が難しくなる可能性があります。
そのため、弊社では漆喰をリノベーション全体の魅力を高めるための壁材のひとつとして位置づけ、周辺の競合物件や新築物件の家賃水準も踏まえながら、募集家賃を設定しています。
２）漆喰コストを抑える方法
使用する漆喰を厳選する
先ほど、リノベーションで競合物件との差別化や家賃値上げを目指すのであれば、漆喰は有力な選択肢になることをお伝えしました。しかし、漆喰を採用する際の大きな懸念は、一般的な壁紙と比べて施工費用が高くなることです。
さらに、漆喰の施工にかかった費用をすべて家賃に転嫁してしまうと、募集家賃が新築物件の水準に近づき、かえって競争力が低下する可能性があります。そのため、漆喰を採用したくても、費用面から現実的ではないと考える貸主もいるのではないでしょうか？
弊社でも漆喰の施工費用は大きな課題でした。
そこで施工会社と相談し、使用する材料や施工方法を見直した結果、当初想定していた費用よりも施工コストを抑えることができました。
なお、弊社が実際に採用している漆喰材料や具体的な施工方法については、有償コンサルティングをお申し込みいただいた方にのみ、個別にご案内しています。
施主支給する
一般的にリノベーション工事を施工会社へ依頼する場合、材料の手配も施工会社が行いますが、材料の調達方法によっては、施工会社の仕入れ価格や管理費用などが工事費に反映されます。
そこで弊社では、漆喰材料については施主支給とする方法を採用しています。
施主支給とは、工事に使用する材料や設備の一部を貸主自身が手配することで、施工会社を通じて調達する場合と比べて、費用を抑えられることがあります。ただし、施主支給を行う場合には注意点があります。
材料の数量不足や納期の遅れ、製品不良などが発生した場合、施工工程に影響する可能性がある。
材料に問題があった場合、施工会社が責任を負わないケースもあるため、事前に責任分担を確認しておく。
材料によっては施工会社を通じて仕入れた方が安くなることもある。
施工会社によっては施主支給そのものを認めていない場合もある。
一般的にリノベーション工事では、複数の施工会社から相見積もりを取って費用を比較することがありますが、弊社では原則として同じ施工会社に継続発注しており、漆喰材料の施主支給についても了承を得ています。
漆喰工事では、材料を弊社が手配し、施工に必要な職人の手配は施工会社に依頼しています。
このように、施主支給は施工費用を抑える方法のひとつですが、必ずしもコスト削減につながるとは限りません。
そのため、材料費と施工費の総額、施工会社との責任分担などを事前に確認した上で、施主支給を採用するか判断することが重要です。
４．漆喰を施工した部屋の反響とは？
弊社のリノベーションは、カフェスタイルを意識した室内デザインが特徴です。
その中でも白い漆喰壁は、一般的な壁紙とは異なる自然な質感や風合いがあり、カフェスタイルキッチンやナチュラルな家具とも組み合わせやすいことから、室内全体の統一感を高めるために採用しています。
また、白を基調とした内装にすることで、室内を明るく、広がりのある空間に見せることも意識しています。
しかし、貸主が良いと思って施工した壁材でも、実際に暮らす入居者が満足しているかどうかは別の問題です。
そこで弊社代表は、フルリノベーション部屋に入居された方へ、入居後の暮らしについて直接取材を行いました。
入居者からは、漆喰の手塗りならではの質感や室内の雰囲気について、好意的な感想をいただいています。また、以前住んでいた物件と比べて冷暖房費が抑えられたという声もありました。
ただし、冷暖房費は建物の断熱性能、設備、気象条件、生活時間、使用方法などによって変わるため、漆喰による効果と断定することはできません。
弊社では、こうした入居者の声を参考にしながら、次のリノベーションで採用する設備や内装を検討しています。
▶実際にリノベーション部屋へ入居された方の感想については、次の関連記事をご覧ください。
５．まとめ
今回は弊社アパート人気№1リノベーションルームの壁材（漆喰）についてお伝えしました。
賃貸リノベーションでは、施工費用を抑えるために一般的な壁紙を採用するケースが多く見られます。しかし、あえて漆喰を取り入れることで、自然素材ならではの質感やデザイン性を高め、内見者や入居者にとって魅力的な住空間を提供できます。
さらに、退去後の部分補修によって原状回復費用を抑えられれば、貸主にとっても長期的なランニングコストの削減につながります。
漆喰は施工費用の高さから採用をためらう貸主もいると考えられますが、だからこそ競合物件との差別化を図る余地があります。
重要なのは、施工費用と募集家賃のバランスを見極め、入居者に選ばれる付加価値をつくることです。
価格競争ではなく、独自の魅力で選ばれる賃貸物件を目指すことが、ブルーオーシャン戦略につながると考えています。
▶弊社が実際に行ってきた空室対策とリノベーションの全体像については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
▶また、リノベーションによる入居率や家賃収入の改善実績については、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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