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築古物件が収益物件に早変わりできるの?

更新日:2022年11月22日


築年数が経過してくると、どうしても物件資産価値が低下してしまいます。

そのため現状家賃のままでは、部屋が埋まりにくくなってしまい、やむなく家賃値下げを余儀なくされてしまいます。


しかし、近年では賃貸物件数の供給が過多状態となっているため、物件数が多いとその分価格競争が発生しやすくなってしまいます。


ただ、たとえ競争力が低下してしまっている築古物件であったとしても、対応次第では収益物件に早変わりさせることは可能です。


弊社物件は、今年で築年数30年目を迎えますが、2018年より「家賃値上げを目的としたナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開した所、多くの反響を頂くことができ、コロナ禍であっても満室状態が続き、今期は過去最高売上を達成することができそうです。


背景には、フルリノベーションした部屋のみですが、従前家賃と比較すると、最大で10%家賃値上げに成功していることが挙げられます。たった数千円程度の値上げであっても、リノベーションした部屋が多ければ、従前前と比べて数万円程度収入が多くなることから、稼働率さえキープできれば、リノベーションした方が収益性を高めることができます。


本投稿は、築30年の弊社物件を収益物件にさせることができた理由について、お伝えいたします。


 

▼目 次

1.女性なら誰もが喜ぶキッチン

2.まさか賃貸でオーダーメイド洗面台?

3.和室部屋はあえて変えない

4.えっ、どうして漆喰を塗ったの?

5.リノベーション費用はどうしている?

6.まとめ

 

1.女性なら誰もが喜ぶキッチン

弊社物件は2LDKタイプとなっていますので、ご入居される方の多くは「20~30代」。

ファミリー賃貸物件において、一番の華と言えば、やはりキッチン。


キッチンがおしゃれ&使い勝手がいいかどうかで、物件評価をされてしまうといっても過言ではありません。築古物件がどうして敬遠されるのか、その一番の理由はやはり「キッチンが古臭く、また使い勝手が悪い」点。


最新の新築キッチンと比べると「清潔感」「利便性」「デザイン性」とも及第点に達することができないため、どうしても敬遠されてしまいます。


そこで弊社物件では、リノベーションを機に「おしゃれなキッチンを導入」しようと思ったのですが、ただ競合他社がしているような「システムキッチンを導入」しても、差別化を図ることができないと思ったため、あえて既存のキッチンを生かした「オリジナルのナチュラルキッチン」を製作しようと決意。


今までのキッチンをあえて生かし、キッチンパネルは新しいものに交換し、またキッチン扉は「本物の無垢材」を導入しました。さらに今までのキッチンは「調理スペース」がとても狭かったので、「調理台を付けた可動式のキッチンカウンター」を開発・導入しました。


上級グレードのお部屋のみとはなりますが、LDKのみ「ペンダントライト&ダウンライト」を設置したことによって、一気におしゃれなカフェのお店の雰囲気を出すことができます。


こちらのキッチンを開発したことによって、特に女性のお客様から高い評価を頂き、お客様によっては、内見当日にお部屋申込を頂くこともあります。





2.まさか賃貸でオーダーメイド洗面台?

まさか賃貸でオーダーメイド洗面台?

「まるで戸建て住宅に設置されている洗面台」といった感じに見えますが、実は弊社リノベーション部屋(上級グレード)に標準仕様として設置されています。(一部除く)


賃貸の洗面台というと、メーカー既製品を導入しているケースが殆ど。

実は既製品洗面台は「デザイン性がダサいので、プチDIY」をしている方が、結構多くいます。

このことから、リノベーションする際には洗面台を交換した方がいいと思われますが、競合他社物件のリノベーション部屋を見てみると「新しいものに変えるか、今までのものを使っている」ことが圧倒的に多いです。


ファミリー物件において、成約のカギを握っているのは、ほぼ女性=奥様であることを考えると、キッチンだけではなく洗面台も「ナチュラル系」にした方が、絶対喜ばれると判断し、この様な洗面台を製作しています。


実際、ナチュラル系の洗面台は賃貸で見かけることは皆無と言っても過言ではないことから、女性のお客様からは非常に喜ばれます。ナチュラルキッチン同様、オリジナル洗面台を導入することによって、女性のお客様のハートをキャッチさせることが可能となるため、内見当日に入居申込をされる方は結構多くいます。



3.和室部屋はあえて変えない

2000年以前に施工したファミリータイプ物件の中には、和室部屋が標準となっている所もあります。


和室部屋があると、リラックスすることができますが、ただ賃貸の場合では「退去時に表替え費用が発生する」ことから、敬遠されるお客様が多いのが現状。


そのため、近年では「和室部屋がある賃貸では、洋室に間取り変更」する所が多くなってきています。


弊社物件では「もともと和室部屋」が標準となっていましたが…

  • 和室を洋室に変更しても、和室感は残ってしまう

  • 和室部屋が嫌われているのは、堅苦しいイメージが強いから

  • 和室の良さを知らない方が多い

という理由から、あえて和室を洋室に変更するのではなく、和室を魅力的な空間に蘇らせることが、結果的には集客上有利になると判断し、今でも和室部屋はそのまま使用しています。


ただし、通常の畳は「デザイン性が弱すぎる」ため、和モダン空間が魅力的な琉球畳に変更してします。

市松模様が美しい琉球畳に変更することによって、若い方でも受け入れやすい和室部屋となり、さらに琉球畳は「日焼けがしにくい」こともあるので、「入居期間中に故意過失による破損や汚損」がなければ、原状回復費用は発生しませんの。


お部屋探しをされている方にとっても、安心してお使いいただくことができます。



4.えっ、どうして漆喰を塗ったの?

えっ、どうして漆喰を塗ったの?

一般的な賃貸リノベーションでは、壁紙が古くなっていた場合、張替えするケースが圧倒的に多いです。ただ弊社上級グレードのリノベーション部屋においては、一部を除き「自然素材の漆喰」を施工しています。


どうして漆喰を施工したのかというと、他社が100%真似することができない「暮らし方のご提案」をしたかったからです。


賃貸でも戸建てでも、「夏は冷房、冬は暖房」を使います。


冷暖房を使用するとなると、光熱費が上昇してしまい、昨今では光熱費が上昇しているため家計を苦しめる要因になってしまいます。一般的な賃貸では、光熱費を抑えることには「限界」があるものの、漆喰を施工することによって「調湿性」「保温保冷効果」が期待できることから、光熱費削減が思っている以上に期待することができます。


実際に弊社リノベーション部屋にご入居されているお客様からも、「前の賃貸と比べて、夏場の電気代が2000円安くなっていた」とのことです。賃貸リノベーション部屋において「暮らし方のご提案」ができるような部屋は、ほぼ皆無であることから、内見時においてこのような説明をすることで「集客上とても有利」になることが多く、成約率を上げることも期待できます。



5.リノベーション費用はどうしている?

リノベーション費用はどうしている?

弊社リノベーションは、可能な限り「自然素材」を使いたいと考えているので、1室あたり約200万円ぐらいの費用をかけています。金額が大きいために、自己資金で対応することができないため、いつも金融機関から借入を起こして対応しています。



金融機関から事業系融資をお願いすると、金利が高い可能性があるので、弊社ではいつも「無利子・無担保で借りられて、更に実質金利1.0%の公的融資制度」を使って、リノベーションを行っています。


市区町村によって対応は異なりますが、弊社物件がある山梨県甲府市には「小規模事業者小口資金」という公的融資制度があります。かかった費用の90%分が融資対象となってしまうものの、「年1回、1.2%分の利子補給が受けられる」ので、利子補給の支給月になると、臨時ボーナス的な費用が入ってくるので、とても助かっています。




借入を起こして家賃値上げすることで、本当に収益性が確保することができるのか、疑問に感じているオーナー様は多いはずです。


弊社の試算では、弊社物件の平均入居年数は6年となっていることから、6年間入居して頂ければ、4年でリノベーション費用が回収でき、2年間で利益を確保することが可能となります。またリノベーションに自然素材を使用している最大の理由は、ランニングコストを抑えることができるからです。


一般的な壁紙は、貼ってから6年が経過してしまうと劣化症状が出始めてしまい、日焼けなどが発生してしまう可能性が出てきてしまいます。そのため、張替え箇所が多くなってしまうと、その分費用もかさんでしまいます。


一方、漆喰は壁紙と比べると日焼けがしにくい性質であり、更に補修をしたい場合には、直接上塗りすることが可能なため、コストカットさせることが可能となります。



6.まとめ

需要と供給のバランスが保たれていれば、家賃値下げをすることによって、すぐに部屋は埋まるものですが、現在では「需要より物件供給数が飽和」となっているエリアが多すぎの為、家賃を値下げしても部屋が埋まらない物件は、以前と比べると明らかに多くなってきています。


家賃を値下げしても部屋が埋まらないのであれば、投資をして少しでも収益物件にした方が、結果的には利益を確保することができるため、集積性を高めたいのであれば、絶対的にリノベーションして家賃値上げをした方が、オトクとなります。


今回は、「築古物件が収益物件に早変わりできるのか」について、弊社リノベーション事例を用いてお伝えいたしましたが、本投稿を読んだだけでは、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。

 

▶弊社リノベーションの取組に関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①

【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②

 

そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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