空室対策コンサルタント ㈲山長
2022年7月13日6 分
最終更新: 4月28日
アパート経営は他の投資と比べリスクが少ないと言われているものの、企業／学校移転や世界経済の悪化などが発生すれば一気に稼働率／収益性が低下することも考えられます。
アパート経営を成功させるためには、リスクマネジメントの把握／収益性を高める対策／金融機関や管理会社との連携が非常に重要となってきます。
本投稿はアパート経営で儲かるようにするための方法について、お伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．アパート経営で潜むリスクとは？
２．アパート経営で儲かるようにするためには？
１）属性＋資産価値を高める
２）金融機関との連携を強化
３．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営で儲けるためには？”
アパート経営で潜むリスクは主に以下の4つを挙げることができます。
空室リスク＋収益悪化リスク
家賃滞納リスク
老朽化リスク
サブリース問題
それではそれぞれのリスクを見ていきましょう。
物件資産価値は築年数の経過共に下落します。そのため築年数が古くなると空室が目立つようになり空室を埋めるべく家賃値下げを行います。
ただ近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しているため、家賃値下げしても昔と比べると早期客付けさせることが難しくなっているため、物件によっては収益が悪化している可能性があります。
入居時に入居審査が行われるため家賃滞納リスクは殆どないと言っても過言ではありません。ただ実際に家賃滞納が発生すると回収することが難しくなることから、近年では入居時に家賃保証会社を利用するケースが多くなってきています。
保証会社を利用することで万が一滞納が発生しても、保証会社に代位弁済することで滞納リスクを抑えることができます。
建物外観は紫外線や風雨の影響を受けるため、時間の経過と共に劣化していきます。一般的に10年に1度の割合で外壁塗装＋コーキング打ち直しが必要になるため、多額の修繕費用が発生してしまいます。
ただ毎月一定額を修繕積立費として積み立てておくことで、キャッシュフローの悪化を防ぐことができます。
サブリースとはサブリース会社が物件丸ごと借り上げ第三者に転貸するシステムのことです。
サブリースのメリットは空室が発生しても毎月一定額の家賃入金が約束されている点ですが、サブリースの問題点は、借地借家法によりサブリース会社が同法における借主の立場になるため、家賃減額請求が発生すると貸主は拒否することができません。
サブリース契約にすると収益最大化させることができないため、収益性を期待したい貸主はサブリース契約はおススメできません。
▶アパート経営に潜むリスクの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
アパート経営は築年数が経過すればするほど、資産価値が低下するため空室長期化／家賃値下げによる収益性低下が発生しやすくなります。
しかし以下の２つの対策を講じることによって、築年数が経過しても安定したアパート経営を行うことができます。
属性＋資産価値を高める
金融機関との連携を強化する
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
築年数の経過と共に物件資産価値は低下するため、家賃相場は下落し続けてしまいます。そのため多くの物件では募集時に「適正家賃」を意識した集客を行ってきます。
ただ家賃値下げをただ単にしてしまうと、属性悪化＝トラブル増加＝告知義務対象物件になりやすくなり、結果的には収益性をさらに低下させてしまう恐れがあります。
上記を避けるためには、資産価値を高めた対策を行うことで借主の質が向上＋家賃値上げがしやすくなり最終的には収益性を改善させることが可能となります。
▶入居者属性を高める重要性については、過去記事をご覧下さい。
リーマンショック／新型コロナウイルスの出現など世界経済が悪化すると、退去発生率が高くなり収益性が低下してしまうことがあります。
万が一、キャッシュフローが悪化した時には金融機関担当者に相談し、条件変更＝リスケジュールを検討しなければなりません。
その際、可能な限り貸主側に有利になるようにするためには
他行などで借入している場合には、借入先を一本化する
都市銀行／地方銀行ではなく、信用金庫に借り換えしメインバンク化する
新規融資をする際には面バンクのみで対応する
上記を事前にすることによって、貸主が経営上ピンチになった時親身になって対応してくれます。
▶アパート経営における銀行との付き合い方に関しては、過去記事をご覧下さい。
本投稿はアパート経営で儲かるようにするための方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
比較的安定と言われてるアパート経営もリスクは当然あります。
しかし今回紹介した内容を把握していると、リスクを最小限に抑えることが期待できます。
弊社物件では今日に至るまで様々な苦難を経験しました。ただ今回紹介した内容を実践したことによって、築年数が30年目にも関わらず収益性を高めることに成功することができました。
▶弊社物件のエピソードに関しては、過去記事をご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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