アパート経営はリスク回避することで、安定経営が見込めます
更新日：4月2日
「厚生年金や国民年金」をしっかりと支払ったとしても、将来受け取れる年金額は現在と比べれば確実に減少してしまいます。
そのため私的年金替わりとして投資の中でも「リスクが少ない」と言われているアパート投資をされる方は年々増加傾向となっています。
ただどのような投資であっても「リスク」は必ずあります。
アパート経営においてもデメリット／リスクはありますが、リスクを把握しておくとリスク回避することができ、安定した賃貸経営を行うことができます。
本投稿はアパート経営において発生するリスク及びリスク回避の方法についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション物件で重要なポイント”
１．アパート経営に潜むリスクとは？
アパート経営のメリットは、毎月安定した「家賃収入が期待」できることです。
アパートローンや税金／保険料などを差し引いた金額が「利益」となるので、面倒な管理業務を「管理会社に委託」することによって、サラリーマンの方でも「副業」として賃貸経営を行うことができます。
仮にアパート経営が赤字になった場合であっても、給与所得から差し引くことができて、課税対象額を引い下げるため所得税や住民税が低くなることから、節税効果が期待できるのもメリットと言えます。
ただし、アパート経営であっても「様々なリスク」があります。
このリスクを理解／対策しないと、最悪売却をしなければならなくなります。
賃貸オーナーとなられる方は事前にリスクマネジメントをしっかりと把握することが、重要となります。
アパート経営におけるリスクとは、次の通りとなります
空室リスク＋収益悪化リスク
家賃滞納リスク
老朽化リスク
サブリース問題
それぞれのリスクに関する対策方法については、次章でお伝えいたします。
２．リスク回避するためには、どのような対策が必要？
１）空室リスク＋収益悪化リスク
賃貸物件の価値は「築年数が経過」すればするほど低下してきます。一般的に築年数が経過するごとに家賃は1％下落すると言われています。
特に築年数が10年目／20年目を迎えると、資産価値が急激に下落するためエリア内の家賃相場も一気に値下がりしてきます。
そのため原状回復程度の空室対策のみでは空室期間が長期化してしまうため家賃値下げをせざるを得なくなります。
空室及び収益悪化リスクを避ける方法としては、物件資産価値を上げることが一番有効的です。
具体的には築年数に応じたリフォーム及びリノベーションを行うことですが、築年数が20年を区切りとして20年を超えてなければリフォーム／20年を超えている物件ではリノベーションをすると、早期成約＋収益性UPが期待できます。
空室対策を行う時、修繕費をかけない／最小限に抑えたいと考える貸主は意外に多いです。ただあまりにも修繕費をかけない空室対策をしてしまうとかえって状況を悪化させてしまう可能性が高くなるので注意が必要です。
▶修繕費をかけない空室対策の危険性に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）家賃滞納リスク
賃貸経営は高稼働率になればなるほど安定した家賃収入を得ることができます。ただし借主が家賃滞納してしまうと、場合によっては滞納期間が長期化してしまうことも考えられます。
さらに家賃滞納が長期化し貸主が退去を求めたいと考えていても、借主は借地借家法による借家権があることから、正当事由を証明しない限り強制退去させることができません。
近年では約8割以上の物件で家賃保証会社を利用しています。家賃保証会社を契約時に利用することによって
家賃滞納が発生しても、保証会社が代位弁済してくれる
滞納が長期化し強制退去させたい場合、保証会社が全額裁判費用を負担してくれる
夜逃などがあっても、原状回復費用（上限設定あり）を代位弁済してくれる
ため、貸主側における家賃滞納リスクは保証会社が倒産しない限りはほぼないと言っても過言ではありません。
３）老朽化リスク
築年数が経過すればするほど、建物／設備の老朽化はどうしても進行してしまいます。
老朽化に関しては避けることができず、また放置してしまうと空室長期化の原因になるばかりではなく建物寿命を短しくしてしまうことにもつながるため、予め修繕費用を積み立てる必要性が出てきます。
特に物件の外壁は常に紫外線の影響をダイレクトに受けているため、一般的に10年に1度の割合で大規模修繕工事は必要となってきます。
４）サブリース問題
賃貸物件は入れ替わりがあるため、場合によっては空室期間が長期化になってしまうことも考えられます。
ただしサブリース契約で物件管理することで、空室部屋が何室あったとしても毎月一定の賃料が必ず貸主に振込まれるため、サラリーマンであっても副業感覚で経営を行うことができます。
しかしサブリース契約になると、サブリース会社が借地借家法による「借主」の立場になってしまいます。エリア内の家賃相場と募集部屋の家賃に乖離が発生し、空室期間が長期化してしまえばサブリース会社は損をしてしまいます。
そこでサブリース会社では貸主との契約更新の際、借地借家法の借主の立場から「家賃減額交渉」を行うことが想定されます。サブリース会社からの提案に対し貸主は拒否すること自体ができません。
アセットテクノロジー株式会社がサブリース契約をした経験がある110名にアンケート調査を行ったところ…
約7割はサブリース契約したことを後悔
後悔の理由第1位は家賃見直しで大幅に減額させられた
とのことです。サブリース契約では借主となるサブリース会社は契約解消させることはできるものの貸主側は正当事由がない限りは解約をもう知れることができないため、トラブルになる可能性があります。
▶アセットテクノロジー株式会社のプレスリリースに関しては,こちらをご覧下さい。
【サブリース契約での絶望、経験者に調査】74.6%がサブリース契約に関して「後悔」経験あり 「収益が低い」や「想定以上の免責期間」などが原因に
３．金融機関担当者とは、常に連絡を取ることが重要
どのような商売でも言えることですが、仕事が順調な時もあれば、低迷する時もあります。
売上が低迷した際、当然ながら「自分達ができる範囲内」でコスト削減などの対応をしなければなりませんが自助努力だけでは対応できない部分も、当然ながらありあります。
空室期間の長期化／家賃収入下落によりキャッシュフローが低下した場合、毎月の支払いが難しくなります。このような場合リスケジュールを検討しなければなりませんが、取引先銀行がどのような形態か、また経営状態がうまくいっているかどうかで同じ事案であっても対応方法は180度違います。
なぜこのようなことが言えるのかと言いますと、取引金融機関が「都市銀行や地方銀行」の場合、株主の利益を最優先としているからです。
そのため将来性が期待できないと判断されると新規融資停止／債権回収に打って出ることを考えられます。
弊社代表は、賃貸経営はリスクを予測することが難しいと判断しているため、メインバンクを信用金庫としています。
金利自体は都市銀行や地方銀行と比べると少々高めとなっていますが、経営上の問題が発生しても親身になって対応してくれます。
2020年に発生した新型コロナウイルスの感染拡大に伴う緊急事態宣言で、弊社物件では内見者が0人の状態がづづきさらに退去が発生したことから、支払い関係が完全にショートしそうになりました。すぐにメインバンクに相談した所、リスケジュール（1年間の元金据え置き）をすぐに決めてくれました。
もともとメインバンクの融資担当者とは、定期的に訪問し経営状態を報告していましたが、緊急事態が発生した際すぐに対応してくれた点は、恐らく弊社代表のことを信頼していたからと個人的には考えています。
４．まとめ
本投稿はアパート経営において発生するリスク及びリスク回避の方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
アパート経営は比較的リスクが少ないと言われているものの、人口減少の影響による地方都市の賃貸空室率増加／物件供給数の方の状態は今後さらに増加することが懸念されるため、安定した賃貸経営を行うためには、専門知識をある程度持っていないと生き残ることは難しくなります。
ただしリスクマネジメントをしっかりと把握し、差別化戦略を打ち出すことができれば築年数の古さは関係なしに安定した賃貸経営を行うことはできます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562