不動産投資を行っている方にとって、金融機関との取引は非常に重要になってきます。
新規物件を購入する際「キャッシュ」対応されている方は、殆どいません。大抵は「金融機関から借入」を起こして、新規物件／中古物件購入をされているはずです。
そこで気になるのが、金融機関との付き合い方。
不動産投資をされている方にとって、融資先を1行にするのか複数にするのか非常に迷うところですが、因みに弊社物件は主要取引金融機関を1行にしています。
金融機関と言っても…
都市銀行
地方銀行
信用金庫／信用組合
農協
等がありますが、弊社では都市／地方銀行ではなく信用金庫をメインバンクにしています。どうして信用金庫をメインバンクにしているのかお伝えさせてもらいます？
１）借り換えの際、信用金庫が親身に対応
弊社物件では2015年に一部を法人化し、オーナーである自分が代表取締役に就任しました。
当時相続の遺留分支払いで信用金庫から借りていたフリーローン（金利4％）の支払いが非常に厳しかったため、アパートローンを含め借り換えをしようと思っていました。複数の金融機関の融資担当者に借り換えできないかお願いしました。
ただ築年数が20年を超えていて、さらにアパート経営の収支があまり良くなかったため、殆どの金融機関は丁重に断られてしまいました。
しかし、唯一手を挙げたのが地元の信用金庫でした。
フリーローンの支払いがきついことを伝えると…
他行で借りているアパートローンを当庫で借り換えして頂ければ、フリーローン金利を含め検討する
と提案してくれました。
それからとんとん拍子に話が進み、当時メインバンクであった都市銀行から信用金庫に借り換えを行った結果…
アパートローン金利：0.1%値下げ
相続で借りたフリーローン：4%→2.95%値下げ
ができたため、従前と比べキャッシュフローを改善させることに成功しました。
２）信用金庫の強み
信用金庫と銀行は同じ金融機関ではあるものの、性質は全く異なります。銀行は株式会社であることから、株主の利益を最優先にします。
一方、信用金庫の主な取引先は「中小企業」「個人事業主」で、利益を求めるのではなく地域社会の利益を優先します。
そのため都市銀行や地方銀行に融資をお願いしようと思っても、実績などがなければ丁重に断られる一方で、信用金庫であれば融資してくれる可能性が出てきます。
弊社において一時期業績が悪化した際、信用金庫においては真摯な対応をしてくれたこともあったため、早期にリスケジュールをして頂き業績を回復させることができました。
金融機関には「晴れた日に傘を貸して雨の日に傘を取り上げる」という言葉があります。
業績がいい時には融資をしてくれやすいのですが、業績悪化した際には融資をストップ／債権回収などをしてくるたとえです。先程ご紹介したアパートローンの借り換えですが、都市銀行や地方銀行は「業績や築年数」だけで弊社を評価し、借り換えを断ってきました。
しかし、信用金庫は弊社が所有している土地（1000坪程度あります）を最大限評価していただき借り換えを実行して頂きました。
３）金利が高い信用金庫だが…
信用金庫の唯一のデメリットを上げるとすると、都市銀行や地方銀行と比べると金利が若干高いことです。
中小企業の経営者によって、金利負担は非常に厳しいものがあります。
ただ社会情勢は日々変化していきますので、たとえ現在順調に事業が推移していたとしてもいつ状況が悪化するかは誰にも予想することができません。もし経営が悪化し資金繰りが悪くなった際、都市銀行などではおそらく「傘を取り上げる」可能性があります。
しかし、信用金庫であれば余程のことがなければ「傘を取り上げる」ことはないはずであり、そう考えると金利が高い部分については、あまり気にしない（視点を変えれは利息は経費扱いになる）というのが弊社の考えです。
不動産投資を行う際、メインバンクの扱いをどうするかは、貸主それぞれ考えがあるので一概にこれが正しいとは言えませんが、中長期的な視点で考えればメインバンクは1行に絞り金利は高いものの柔軟な対応をしてくれる信用金庫の方が使いやすいと思います。
不動産投資で最も重要なのは金利よりキャッシュフローの改善です。これを理解しないままで投資を行うとキャッシュフローが厳しくなった場合痛い目にあってしまいます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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