アパート経営で儲かるようにするためには？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月31日
- 読了時間: 6分
アパート経営は他の投資と比べリスクが少ないと言われいますが、企業／学校の移転や世界経済の悪化などが起こると、急激に稼働率や収益性が低下する可能性があります。
アパート経営を成功させるためには、リスクマネジメントの理解／収益性を高める対策／金融機関や管理会社との連携が非常に重要となってきます。
本投稿はアパート経営で儲かるようにするための方法について、お伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営で儲けるためには？”
１．アパート経営で潜むリスクとは？
アパート経営で潜むリスクは主に以下の4つを挙げることができます。
空室リスク＋収益悪化リスク
家賃滞納リスク
老朽化リスク
サブリース問題
それではそれぞれのリスクを見ていきましょう。
空室リスク＋収益悪化リスク
物件の資産価値は築年数の経過と共に減少します。そのため築年数が古くなると競争力が低下するため空室が目立つようになり、空室を埋めるべく家賃値下げを行います。
ただし近年の賃貸市場は全国的に空室率が悪化しており、家賃値下げしても競合物件も同様の対策を講じるため、昔と比べると早期客付けが難しくなります。その結果物件によっては収益が悪化する可能性があります。
家賃滞納リスク
入居時に入居審査が行われるため家賃滞納リスクは殆どないと言っても過言ではありません。ただ実際に家賃滞納が発生すると回収することが難しくなることから、近年では入居時に家賃保証会社を利用するケースが多くなってきています。
保証会社を利用することで万が一滞納が発生しても、保証会社に代位弁済することで滞納リスクを抑えることができます。
老朽化リスク
建物の外観は紫外線や風雨の影響を受けるため、時間の経過と共に劣化していきます。一般的に10年ごとに外壁塗装とコーキング打ち直しが必要となり、多額の修繕費用が発生することになります。
また築年数が古くなると、目視できない部分が劣化していることがあるため、場合によってはトラブルが発生し緊急修繕を余儀なくされることもあります。
しかし毎月一定額を修繕積立費として積み立てておくことで、キャッシュフローの悪化を防ぐことが可能です。
サブリース問題
サブリースとはサブリース会社が物件丸ごと借り上げ、第三者に転貸するシステムのことです。
サブリースのメリットは空室が発生しても毎月一定額の家賃入金が保証されていることですが、サブリースの問題点は、借地借家法によりサブリース会社が同法における借主の立場となるため、家賃減額請求が発生すると貸主は拒否することができません。
サブリース契約にすると一定額の家賃は保証される代わりに収益を最大化させることができないため、収益性を重視する貸主にはサブリース契約はおススメできません。
▶アパート経営に潜むリスクの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．アパート経営で儲かるようにするためには？
アパート経営は、物件築年数が古くなると資産価値が低下するため、空室長期化／家賃値下げによる収益性が低下するリスクが高まります。
しかし以下の２つの対策をおこなうことで、築年数が経過しても安定したアパート経営を行うことができます。
属性＋資産価値を高める
金融機関との連携を強化する
それではそれぞれの対策について詳しくみていきましょう。
１）属性＋資産価値を高める
築年数の経過と共に物件資産価値は低下し、それに伴い家賃相場も下がり続けます。そのため多くの物件では募集時に「適正家賃」を意識した集客を行ってきます。
しかし単に家賃値下げをするだけでは、借主属性の悪化や入居後のトラブルの増加を招きやすく、結果として告知義務対象物件となる可能性が高まるため、収益性はさらに低下する恐れがあります。
このような事態を避けるためには、資産価値を高めるリノベーションを行うことで借主の質が向上し、また家賃値上げが容易になるため、最終的には収益性を改善が可能となります。
▶入居者属性を高める重要性については、過去記事をご覧下さい。
２）金融機関との連携を強化する
リーマンショック／新型コロナウイルスなどが発生し世界経済が悪化すると、退去件数が増加し収益性が低下する可能性があります。
万が一、キャッシュフローが悪化した時には金融機関担当者に相談し、条件変更、すなわちリスケジュールを検討する必要があります。その際、貸主側にできるだけ有利になるようにするには…
他行などで借入している場合には、借入先を一本化する
都市銀行／地方銀行ではなく、信用金庫に借り換えしメインバンクにする
新規融資を行うう際にはメインバンクのみで対応する
これらを行うことで、貸主が経営上の危機に直面した際に、親身になって対応してくれるでしょう。
▶アパート経営における銀行との付き合い方に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
本投稿はアパート経営で儲かるようにするための方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
比較的安定と言われてるアパート経営もリスクは当然あります。しかし今回紹介した内容を把握していると、リスクを最小限に抑えることが期待できます。
弊社物件では今日に至るまで様々な苦難を経験しました。ただ今回紹介した内容を実践したことによって、築年数が30年を超えても安定した家賃収入を得ることに成功しています。
▶弊社物件のエピソードに関しては、過去記事をご覧下さい。
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