空室対策コンサルタント ㈲山長
2月25日6 分
不動産投資は他の投資と比べるとリスクを抑えることができ、また煩わしい物件管理を管理会社に委託することで資産形成ができることから、会社員の方でも不動産投資をされている方は多いです。
背景には、「働き方改革による収入減少の穴埋め」「生命保険代わり」が期待できる一方で「不動産投資はやめたほうがいい」と警鐘を鳴らす方もいるのも事実。
結論から先に申し上げますと、闇雲に事業拡大（＝物件購入）せずに、しっかりと賃貸経営を行うことができれば、不動産投資に失敗することは少ないと推測します。
本投稿は、不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由についてお伝えいたします。
▼目 次
１．多額の負債を負うことになる
２．利回り通りに運用することが難しい
３．人口減少は確実に起こる
４．空室対策をしないと、希望家賃では貸せない
５．まとめ
物件を「キャッシュ」で支払う方はほぼ皆無であり大多数の方は、金融機関から「多額の借入」を起こして物件購入することになります。
不動産投資は高稼働率を維持することができれば、アパートローンなどを返済しても毎月利益を残すことができます。
しかし、築年数が経過すれするほど「資産価値は低下」し稼働率も低下するため家賃維持が難しくなり、家賃値下げを余儀なくされる可能性は高くなります。家賃値下げ＝利幅が少なくなってしまいます。
また築年数経過と共に空室率も上昇してくることから、空室が目立ってしまうのも特徴のひとつです。
一方、サブリース契約で賃貸管理をしている物件では、空室が何件発生していたとしても毎月一定の家賃が入金されるため、集金管理物件と比べるとリスクは少ないと言われます。
ただし、サブリース契約では物件を借り上げているサブリース会社が「借地借家法による借主の立場」となってしまうことから、「稼働率の低下」「家賃相場と募集家賃との乖離が大きくなる」と、更新のタイミングで家賃減額請求を起こされてしまいます。
家賃減額請求が起こると貸主は拒否することはできません。
減額幅は話し合いによって決まりますが、場合によっては減額幅が大きくなりキャッシュフローが悪化する可能性が出てきてしまいます。
▶集金管理とサブリースに関しては、過去記事をご覧下さい。
物件を購入する際、経費などを含んでいる「実質利回り」を参考にしている方は多いはずです。経費が含まれている実質利回りで物件を判断することで、物件購入後も安定した賃貸経営を行うことが予想されます。
ただ実質利回りが素晴らしい物件であったとしても、リスク回避ができるという保証は一切ありませんので注意が必要です。
▶利回りに関する注意喚起については、こちらの記事をご覧下さい。
日本は今後「超少子高齢化社会」となり、少子化が社会問題となります。
特に賃貸物件を最も利用する15～64才人口（生産年齢人口）は2050年には約5,200万人（2021年比約30%減）にまで減少するため必然的に空室率は上昇し、客付けできない物件が今よりさらに増加することが予想されます。
一方、日本は世界的に見ても「健康寿命」が長いので、「健康だけど施設に入るのは早い方」向けの賃貸経営を行えば、マーケティングとしては成立すると思います。
ただこのような考え方を持つ投資家は「確実に出てくる」ので、いずれにしても競争は激化してしまいます。
▶今後の賃貸市場の予測に関しては、こちらをご覧下さい。
野村総合研究所の調べによると、2040年（令和22年）には、空室率が40％前後になる予測を出しています。
ただ地方都市ではすでに空室率が30%台に達しているため、近い未来に空室率が40%台になることは時間の問題と言えます。
空室率が悪化すると必然的に競争力が低下している古い物件は不利になり、募集しても客付けが難しくなる物件は今まで以上に増えることになります。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪いと言われ、さらに弊社物件は築30年を迎えようとしています。このような状況下の中でも徹底した差別化戦略を打ち出したリノベーションを推進したことによって、家賃相場より高い賃料設定で成約させることに成功し、2期連続で増収増益を達成しています。
空室率が悪化しても、しっかりと空室対策を施せば収益性を高めることは可能です。
▶弊社実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
いかがだったでしょうか？
今回不動産投資に関する「デメリット＝危険性」についてお伝えさせてもらいましたが、今回ご紹介した事例は何も対応しなかった場合に発生しやすい事例であって、しっかりと賃貸経営をされている方であれば、リスク回避はできるはずです。
また不動産投資を成功させるためには、いかにしてメインバンクを味方に引き入れるかどうかです。弊社ではメインバンクからの信用・信頼を得るために、「家賃収入及び支払い関係をメインバンク一本化」し、またリノベーション融資を行う際も、メインバンクを必ず経由しています。
不動産投資に成功するためには、地に足をつけた経営を行うのが一番です。
私たち有限会社 山長では「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」オーナーさんの支援をさせていただいております。
お悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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