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日本一空室率が悪い山梨で、なぜ家賃値上げ集客に成功したのか?

更新日:2022年12月27日


弊社物件がある山梨県は、総務省が2018年に行った「平成30年住宅・土地統計調査」で、空き家率21.3%と、全国ワースト1位となってしまい、賃貸単体では約3割が空き室と言われています。


さらに弊社物件がある甲府市大里町は、1990年代に一大ブームとなった「相続税対策」で、多くの田畑が賃貸アパートに変わったこともあり、甲府市内でも「激戦区」と呼ばれています。


今年で築30年を迎える弊社物件では、2018年以降「空き室を随時リノベーション対応」を行い満室状態が続いています。リノベーションを機に家賃を最大10%まで値上げして募集していますが、そもそも弊社では「家賃相場を意識した集客」は一切行ってはいません。


本投稿は、日本一空室率が悪い山梨県で、なぜ弊社は家賃値上げ集客に成功したか実例を交えてお伝えいたします。



 

▼目 次

1.家賃相場を意識しても部屋は埋まらない

2.イノベーションのジレンマに気づいた

3.暮らし方の提案という新たな集客を確立

4.SNS集客強化で、認知度が爆発

5.メディア戦略

6.まとめ

 

1.家賃相場を意識しても部屋は埋まらない

家賃相場を意識しても部屋は埋まらない

余程のことがない限り、エリア内の家賃相場は「確実に下落」します。

一般的には「1年ごとに1%の家賃が下落」すると言われていますが、特に気を付けないといけないのが「築10年目」と「築20年目」。


築年数が10年以下の場合、原状回復程度のリフォームでも「十分集客」することができますが、10年を超えてくると「外壁が劣化」してくるので、大体のエリアでは「築10年を超えてくると、相場自体が一気に下がる」傾向となります。


また築年数が20年を超えてくると、今まで設置されている設備が「古すぎてしまう」ため、仮に壁紙交換や床の張替えなどを行っても、家賃維持することが難しくなり、相場が値下がりしてしまうケースが多いです。


需要と供給のバランスが均衡であれば、家賃値下げすることで「集客すること」自体は、それほど難しくはありませんが、ただ近年では「地方都市を中心に明らかに供給数が飽和状態」となっているため、家賃相場を意識した集客をしたとしても、部屋が埋まらない所が多くなってきています。





2.イノベーションのジレンマに気づいた


本題に入る前に、イノベーションのジレンマについて、簡単に説明したいと思います。


イノベーションのジレンマとは、ハーバード・ビジネススクールのクリステンセン教授が1997年に提唱した企業経営理論のことです。


この理論はイノベーションが「持続的イノベーション」と「破壊的イノベーション」に分かれることを前提に、巨大な優良企業が新興企業に敗北する理由は、そのジレンマにあるといわれています。


一般的に「その市場でシェアを持っている企業」は、顧客のニーズに合わせて製品の改良などを積極的に行ってきますが、何とかして市場シェアを奪いたいと考えている新興企業は、全く新しい価値観を創造したり、技術開発をしかけてきます。



賃貸業界においても上記と同様のことが展開されています。

新築物件などでは集客強化のために顧客が好む設備を導入=技術的イノベーションを行っていますが、築古物件は新築物件に勝つことはまずできませんので、同じようなことをしても集客上有利になることはありません。


そこで弊社物件では、全く新しい価値観を持ったリノベーションを展開(=破壊的イノベーション)することによって、顧客開拓がしやすくなり、その結果満室+収益改善を図ることが可能となりました。


 

▶賃貸版イノベーションのジレンマについては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」とは?

 


3.暮らし方の提案という新たな集客を確立

暮らし方の提案という新たな集客を確立

築年数が経過している物件を「リノベーション」すると、室内空間が180度変わり、まるで新築物件みたいな雰囲気となるため、集客上有利になることは間違いありません。


ただ、どの賃貸物件においても言えることですが、お客様をお部屋に案内する際、仲介担当者は「客観的な説明」を終始行ってしまいがちに。


ただ内見時において暮らし方の説明がもしできれば集客上とても有利になるはずです。



弊社リノベーション部屋で、フルリノベーション部屋においては、自然素材の漆喰をLDK・和室・洋室の壁に施工しています。漆喰を施工することによって、入居後の暮らしに関する説明をすることができるため、入居促進につなげられるだけではなく、家賃値下げしても納得して入居されることから、長期入居に繋げることが可能となりました。


 

▶弊社がリノベーションで漆喰をこだわる理由については、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】弊社が賃貸リノベで漆喰にこだわる理由とは?

 




4.SNS集客強化で、認知度が爆発

SNS集客強化で、認知度が爆発


賃貸集客というと、「SUUMO等の大手賃貸検索サイト」に、物件情報を掲載するのが一般的です。ただ同サイト内には、お部屋探しをされている方が「自由に希望条件を入力することができる」ため、条件に1つでも該当していない物件は、成約候補から除外されてしまいます。




ただお部屋探しをされている方全てが、同サイトを活用しているとは限りません。


今の時代、若い世代では「SNSを日常生活上において活用」していることから、物件情報をハッシュタグをつけて投稿することで、ハッシュタグ検索をされた方がダイレクトに情報確認することが可能となるため、集客上とても有利に立つことができます。


2018年から物件公式サイトを立ち上げていますが、同年以降にご入居された方の約8割は、弊社公式サイトからでしたので、大手賃貸検索サイト以上の集客能力は、十分期待できると考えています。

 

▶賃貸集客とSNSについては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸集客は、SNSが有効的。どうして?

 


5.メディア戦略

2018年以降、弊社物件では「差別化リノベーション部屋」を展開していますが、ただ集客上「認知度的に低下」しているので、社会的な信用という部分では、まだまだでした。


そこで、弊社が考えたのは「メディア戦略」


「新商品販売」「プロモーションビデオが完成」した時、積極的にプレスリリースを配信して、メディア対応を強化しました。定期的にプレスリリースを配信+早期集客させることに成功したこともあって、今年「健美家様」「ウチコミタイムズ様」のHP上に、弊社の空室対策の取組が掲載されました。




6.まとめ


弊社物件は比較的リフォーム工事を展開していたことから、集客においてもそれほど苦戦することはありませんでした。しかし2017年繁忙期、今までの成功事例が全く通用しなくなり収益が悪化。


収益性を高めるためには、全く新しい価値観を作らなければならないと判断し、2018年から差別化リノベーションを展開し、築年数だけで判断されないようにするためSNS集客を強化した結果、2020年以降増収増益を達成することができました。






今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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