日本一空室率が悪い山梨で、なぜ家賃値上げ集客に成功したのか？
更新日：9月28日
弊社物件がある山梨県は、総務省が2018年に行った「平成30年住宅・土地統計調査」で、空き家率21.3％と、全国ワースト1位となってしまい、賃貸単体では約3割が空き室と言われています。
さらに弊社物件がある甲府市大里町は、1990年代に一大ブームとなった「相続税対策」で、多くの田畑が賃貸アパートに変わったこともあり、甲府市内でも「激戦区」と呼ばれています。
今年で築30年を迎える弊社物件では、2018年以降「空き室を随時リノベーション対応」を随時行い本執筆時の2023年5月5日現在満室状態が続いています。
リノベーションを機に家賃を最大10％まで値上げして募集していますが、そもそも弊社では「家賃相場を意識した集客」は一切行ってはいません。
本投稿は、日本一空室率が悪い山梨県で、なぜ弊社は家賃値上げ集客に成功したか実例を交えてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社物件で家賃値上げ成功した理由”
１．家賃相場を意識しても部屋は埋まらない
需要と供給のバランスが均衡であれば、家賃値下げすることで「集客すること」自体はそれほど難しくはありませんが、ただ近年では「地方都市を中心に明らかに供給数が飽和状態」となっているため、家賃相場を意識した集客をしたとしても、部屋が埋まらない所が多くなってきています。
弊社物件があるエリア内にある競合他社物件では、リフォームにあまり力を入れていないことから家賃値下げを相次いで行っています。
ただ、いずれの物件も早期成約させることができず、場合によっては1年ぐらい空室期間が続いている所もあります。
つまり物件供給数が飽和状態となっている今では、空室対策をしっかりと行わない限り空室を解消させることは難しいと思われます。築年数が経過している弊社物件で家賃値下げ集客を行っていないのは、上記が主な理由です。
２．イノベーションのジレンマに気づいた
本題に入る前にイノベーションのジレンマについて、簡単に説明したいと思います。
イノベーションのジレンマとは、ハーバード・ビジネススクールのクリステンセン教授が1997年に提唱した企業経営理論のことです。
この理論はイノベーションが「持続的イノベーション」と「破壊的イノベーション」に分かれることを前提に、巨大な優良企業が新興企業に敗北する理由は、そのジレンマにあるといわれています。
一般的に「その市場でシェアを持っている企業」は、顧客のニーズに合わせて製品の改良などを積極的に行ってきますが、何とかして市場シェアを奪いたいと考えている新興企業は、全く新しい価値観を創造したり、技術開発をしかけてきます。
賃貸業界においても上記と同様のことが展開されています。
新築物件などでは集客強化のために顧客が好む設備を導入＝技術的イノベーションを行っていますが、築古物件は新築物件に勝つことはまずできませんので、同じようなことをしても集客上有利になることはありません。
そこで弊社物件では、全く新しい価値観を持った差別化リノベーション／集客強化を展開（＝破壊的イノベーション）することによって顧客開拓がしやすくなり、その結果満室＋収益改善を図ることが可能となりました。
▶賃貸版イノベーションのジレンマについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸業界における「イノベーションのジレンマ」とは？
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．暮らし方の提案という新たな集客を確立
築年数が経過している物件を「リノベーション」すると、築年数が一切感じれず場合によっては新築物件みたいな雰囲気となるため、集客上有利になることは間違いありません。
ただ、どのリノベーション物件においても言えることですが、内見時において仲介担当者は「客観的な説明」を終始行ってしまいがちに。
もし内見時において暮らし方の説明ができれば集客上とても有利になるはずです。
弊社物件のフルリノベーション部屋では、自然素材の漆喰をLDK・和室・洋室の壁に施工しています。
漆喰を施工することによって室内機能性改善や光熱費の削減にもつなげることができます。内見時に説明することで、入居促進効果＋家賃相場より高くても納得してくれることから、長期入居に繋げることが期待できます。
弊社代表の調べによると、2018年からリノベーション事業を行い全体の3分の2は回収済みとなっていますが、昨年までの間で退去した方ははわずか2戸のみ。つまり暮らし方の提案ができる集客を行うことで入居促進＋長期入居に繋げることができます。
▶弊社がリノベーションで漆喰をこだわる理由については、過去記事をご覧下さい。
４．SNS集客強化で、認知度が爆発
賃貸集客というと「SUUMO等の大手賃貸検索サイト」に、物件情報を掲載するのが一般的です。ただ同サイト内には「自由に希望条件を入力することができる」ため、条件に1つでも該当していない物件は、成約候補から除外されてしまいます。
しかし部屋探しされている方全てが、同サイトを活用しているとは限りません。
今の時代、若い世代では「SNSを日常生活上において活用」してます。
そこで物件情報をSNS媒体を使って投稿することで、ハッシュタグ検索をされた方がダイレクトに情報確認することが可能となるため、集客上とても有利となります。
弊社物件では2018年から物件公式サイトを立ち上げていますが、2020年以降集客強化＝SEO強化を図ったため入居される方の約8割は公式サイト経由となりました。
その結果早期成約／家賃相場の影響を受けにくくなり、閑散期であっても早期成約に繋げることができるようになりました。
▶賃貸集客とSNSについては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は日本一空室率が悪い山梨県で、なぜ弊社は家賃値上げ集客に成功したか実例を交えてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
一般的に築年数が古い物件で家賃値上げすることは非常に難しく、さらに物件供給数が飽和状態となっている今では、更にハードルが高いと言っても過言ではありません。
しかし弊社物件が行ったリノベーション／集客対策は、全て入居後の生活のイメージを連想させることを意識しています。そのため内見時においてもしっかりと説明することができるため、借主も納得した上で入居してもらうことができています。
▶借主の感想などについては、弊社物件HPをご覧下さい。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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