日本一空室率が悪い山梨県で、なぜ家賃値上げ集客に成功したのか？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2月13日
- 読了時間: 7分
弊社物件がある山梨県は、総務省が2018年に行った「平成30年住宅・土地統計調査」で、空き家率21.3％と、全国ワースト1位で、賃貸単体では約3割が空き室と言われています。
さらに弊社物件がある甲府市大里町は、1990年代に「相続税対策」として、多くの田畑が賃貸アパートに変り、賃貸激戦区と呼ばれています。
1993年築の弊社物件は、2018年以降「空き室を随時リノベーション」を行い本執筆時の2025年２月13日現在満室状態が続いています。
リノベーションを機に家賃を最大10％まで値上げして募集していますが、弊社では「家賃相場を意識した集客」は一切行ってはいません。
本投稿は日本一空室率が悪い山梨県で、弊社物件が家賃値上げ集客に成功した理由についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"弊社物件で家賃値上げ成功した理由”
１．家賃相場を意識しても部屋は埋まらない
賃貸需要と供給のバランスが保たれていれば、家賃値下げすれば早期客付けは比較的容易ですが、近年の賃貸市場は「人口減少」「戸建て（分譲マンション）住宅住替え」「物件供給数飽和」が進んでおり過当競争が激化しています。
特に築年数が20年以上経過すると設備が古くなり、また間取りも今のライフスタイルに合わなくなるため物件訴求力が低下します。そのため適正家賃で募集しても早期客付けが期待できないのが実情です。
弊社物件があるエリア内にある競合他社物件では、リフォームにあまり力を入れていないことから家賃値下げを相次いで行っています。
ただ物件供給数が過剰なため適正家賃以下で募集しても早期成約が難しく、場合によっては1年ぐらい空室が続いている物件もあります。
２．イノベーションのジレンマに気づいた
本題に入る前にイノベーションのジレンマについて、簡単に説明いたします。
イノベーションのジレンマとは、ハーバード・ビジネススクールのクリステンセン教授が1997年に提唱した企業経営理論で、イノベーションが「持続的イノベーション」と「破壊的イノベーション」に分かれることを前提にしています、
この理論によれば巨大な優良企業が新興企業に敗北する理由は、そのジレンマにあるといわれています。
一般的に「その市場でシェアを持つ企業」は、顧客のニーズに合わせて製品の改良などを積極的に行いますが、市場シェアを奪いたい新興企業は、全く新しい価値観を創造したり、技術開発をしかけてきます。
賃貸業界においても同様のことが展開されています。
新築物件は顧客が好む設備を導入し技術的イノベーションを行っていますが、築古物件は同じような取り組みをしても資産価値で新築物件を超えることはできないため、集客上有利にはなりません。
そこで弊社物件では、全く新しい価値観を持った差別化リノベーションと集客強化を展開し、これを破壊的イノベーションと位置付けることで顧客開拓がしやすくなりました。その結果2020年以降満室状態を維持し収益改善に成功しています。
▶賃貸版イノベーションのジレンマについては、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．暮らし方の提案という新たな集客を確立
築年数が経過している物件をリノベーションすると、古さは感じなくなりまた新築物件と比べデザイン性が優れていることもあるので、入居促進効果が期待できます。
そのためリノベーションを行う際には室内機能性の改善が必要不可欠であり、長期入居に繋げるにはこの対策は重要です。
そこで弊社物件では上級グレードの部屋に自然素材の漆喰を施工し、室内機能性の改善を図っています。これにより、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促進しています。漆喰を施工することで…
調湿効果：湿気を吸放湿するので、光熱費削減が期待できる
断熱効果：漆喰は細かい結晶構造で構成されているため、熱を反射する
防音効果：漆喰は多孔質構造のため、吸音効果が期待できる
が期待できますが、実際に室内機能性が改善されたかどうかは借主でしかわかりません。
そこで弊社代表は、漆喰を施工している部屋に入居している借主に、入居後の暮らしについてインタビューを行っています。その結果借主全員から「快適な暮らしができている」と回答をいただいており、内見時にその声をそのまま伝えています。
借主の声／入居後の暮らしをしっかりと伝えることで、弊社物件の内見1回での成約率は80％以上と高い確率で入居に繋げることができています。
▶弊社がリノベーションで漆喰をこだわる理由については、過去記事をご覧下さい。
▶借主の声については、過去記事をご覧下さい。
４．SNS集客強化で、認知度が爆発
賃貸集客というと「SUUMO等の大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載するのが一般的ですが、同サイトでは「自由に希望条件を入力ができる」ため、条件に1つでも該当していない物件は成約候補から除外されてしまいます。
弊社物件がリノベーションに舵を切ったきっかけも、賃貸検索サイトでの集客に限界を感じたからでした。
ただ賃貸物件を最も利用している20～30代は調べ物をする際「リアルな本音と情報取集の時間短縮」
を求め、SNS検索を行う方が増えています。
そこで弊社物件ではリノベーション事業を開始した2018年に物件専用サイトを開設し、ホームページとSNS集客を強化しました。
これによりより多くの潜在顧客にリーチできるようになったため、家賃相場の影響を受けにくくなり、閑散期であっても早期成約に繋げることができるようになりました。
▶賃貸集客とSNSについては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は日本一空室率が悪い山梨県で、弊社物件が家賃値上げ集客に成功した理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションすることで資産価値が最大化されるため、リノベーションを機に家賃値上げが可能になります。
しかし部屋探しされる方はエリア内の家賃相場を把握しているため、室内クオリティーはもちろんのこと物件管理の質を高めることが求められます。
弊社物件ではクオリティーが高いリノベーションを展開しているだけではなく、物件管理もしっかり行っています。そのため、家賃相場より高い家賃設定にしても納得して入居して頂きまた長期入居に繋げることができているため、安定した賃貸経営を実現しています。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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