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サブリースと集金管理、どちらがいい?

更新日:2022年12月20日


賃貸経営の最大のメリットは、毎月家賃が入金されることですが、ただ管理方法によって毎月入金される金額は、大きく異なります。


近年施工した新築物件などでは、サブリース契約で物件管理をされていることが多いです。


サブリースとは、管理会社がオーナー様の物件を「全て借り上げ」て、それをお客様に「転貸」する方法。サブリース契約すると、空室がどのくらい発生していても「毎月一定額」の家賃が入金されるので、「安定収入が期待できる」点ではとても心強いです。


サブリースと集金管理、どちらがいい?

一方集金管理(集金代行)は、サブリースとは全く異なり、家賃回収のみを行うことを指します。


もし家賃入金が遅れた場合、管理会社がしっかりと回収してくれる(今の時代では、保証会社がついているので、実際の家賃回収は保証会社の仕事となります)ことから、「面倒となってしまう家賃回収業務」からは解放されるものの、空室が発生してしまうと、部屋が埋まるまでは「家賃入金」は一切ありません。


このような話をしてしまうと「サブリース契約の方が絶対に優位」というように感じてしまいますが、考え方次第では、サブリースより集金管理の方がよい場合もあります



1.サブリース契約の最大のデメリット

サブリース契約の最大のデメリット

サブリース契約の最大のデメリットは、管理会社から「契約更新時」において、一方的に家賃値下げ交渉が入ってしまう点です。


賃貸物件は、新築時が一番資産価値が高く、その後は緩やかに「価値が減少」していきます。エリアによっては「価値の減少幅」を抑えることができるものの、一般的には「価値は築年数が経過すればするほど下がってしまう」ので、新築時と同じ家賃を維持することは不可能です。


サブリース契約では

  • 募集家賃と現在の家賃相場に乖離がある

  • 空室率の上昇

が発生してしまうと、管理会社負担が大きくなります。


そこで上記のような状況が発生してしまった場合は、契約更新時において借地借家法による「家賃減額請求」を起こしてきます。


貸主側から見ると、サブリース会社の主張に納得することはできないはずです。しかしサブリース契約をしてしまうと、同会社が法律上の借主の立場になってしまうことから、要求に対して拒否することはできません。


ただし「家賃減額交渉」が入ったとしても、当事者間の話し合いによって、家賃改正がされるため貸主の意見も多少反映されるものの、最終的には譲歩をしなけばならなくなります




2.集金管理は、家賃を自由に決められる

集金管理は、家賃を自由に決められる

サブリース契約は「空室保証」がされているものの、借地借家法によって貸主の立場は非常に弱くなってしまいます。

一方集金管理の場合は、逆に貸主の方が圧倒的な権利を有することになることから、本格的に賃貸経営をしたい方にとっては、メリットの方が大きくなります。



(1)管理料が全く違う

サブリース契約では、「空室が発生した場合における担保」を確保しなければならないので、管理会社によって差異はありますが「満室時想定時の10~20%の管理料」が発生しています。つまり空室率80~90%で運用しているのと同じです。


一方で集金管理の場合における管理料は、3~5%となっていますので、集金管理の方がオトクになると言えます。


(2)家賃を自由に決められる

サブリース契約においては、貸主の立場は非常に狭くなってしまうため、家賃設定を行うことはできません。


一方集金管理の方では、貸主の方で「家賃設定」することができることから、収益改善を目指して「家賃値上げを目的としたリノベーション」をしたとしても、家賃帯に関して管理会社が拒否をするようなことはありません。



3.まとめ

今回は、「サブリースと集金管理」のメリット、デメリットについてお伝えいたしました。


サブリース契約は空室保証がされているため、空室が何室発生したとしても、毎月の賃料は固定されますが、ただ更新時に家賃値下げを要求されたり、最悪解約されたりするリスクがあります。


集金管理は、空室保証はついていないものの、管理コストが少ない点と貸主としての立場が強くなるため、収益性を高めたいと考えている方にとっては、理想的な管理方法と言えます。


弊社物件は築年数が経過しているため、集金管理となっていますが、オーナーである自分が積極的に家賃値上げを目的としたリノベーションを展開しているため、年々収益を伸ばすことに成功しています。


個人的には集金管理の方がオトクであると言えます。




賃貸空室対策などでお困りの方は、私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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