不動産投資は他の投資と比べると景気の影響を受けにくく、また借主が入居すれば安定的な家賃収入を得ることができます。
また煩わしい物件管理は管理会社に委託することで、副業感覚で不動産投資することが可能なた最近では会社員の方も不動産投資される方が多くなっています。ただ一方で「不動産投資はやめた方がいい」と競輪を鳴らす方もいます。
結論から先に申し上げますと、むやみに事業拡大（物件購入）せず手の届く範囲内で行えば不動産投資に失敗することは少ないと言えます。
本投稿は、不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▼目 次
１．多額の負債を負うことになる
不動産投資は数千万～数億円規模となるため、キャッシュ購入される方は皆無に近く殆どの方は金融機関から多額の融資を受けて事業を行います。
不動産投資は高稼働率を維持することができれば、アパートローン／諸経費などを返済しても毎月利益を残すことができます。
しかし築年数が経過すれするほど「資産価値は低下」し稼働率も低下するため家賃維持が難しくなり、家賃値下げを余儀なくされる可能性は高くなります。家賃値下げ＝利幅が少なくなってしまいます。
また今後日本の人口は減少傾向となるため、全国的に空室率は悪化することがわかっています。空室率悪化は競争力が低下した築年数が古い物件ほど不利になるため、稼働率低下→キャッシュフロー悪化が予想されます。
一方サブリース契約物件では、空室が何件発生しても毎月一定の家賃が入金されるため、集金管理物件と比べるとリスクは少ないと言われます。
ただし、サブリース契約では物件を借り上げているサブリース会社が「借地借家法による借主の立場」となってしまうことから、「稼働率の低下」「家賃相場と募集家賃との乖離が大きくなる」と、更新のタイミングで家賃減額請求を起こされてしまいます。
家賃減額請求が起こると貸主は拒否することはできません。
減額幅は話し合いによって決まりますが、場合によっては減額幅が大きくなりキャッシュフローが悪化する可能性が出てきてしまいます。
▶集金管理とサブリースに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．利回り通りに運用することが難しい
物件を購入する際、経費などを含んでいる「実質利回り」を参考にしている方は多いはずです。経費が含まれている実質利回りで物件を判断することで、物件購入後も安定した賃貸経営を行うことが予想されます。
ただ実質利回りが素晴らしい物件であったとしても、社会情勢変化／企業や学校の移転などがあれば一気にエリア空室率は悪化するため、利回り通りの運用ができる保証はありません。
▶利回りに関する注意喚起については、こちらの記事をご覧下さい。
３．人口減少は確実に起こる
日本は今後「超少子高齢化社会」となり、少子化が社会問題となります。
特に賃貸物件を最も利用する15～64才人口（生産年齢人口）は2050年には約5,200万人（2021年比約30%減）にまで減少するため必然的に空室率は上昇し、客付けできない物件が今よりさらに増加することが予想されます。
一方、日本は世界的に見ても「健康寿命」が長いので、「健康だけど施設に入るのは早い方」向けの賃貸経営を行えば、マーケティングとしては成立すると思います。
ただこのような考え方を持つ投資家は「確実に出てくる」ので、いずれにしても競争は激化してしまいます。
▶今後の賃貸市場の予測に関しては、こちらをご覧下さい。
４．空室対策をしないと、希望家賃では貸せない
野村総合研究所の調べによると、2040年（令和22年）には、空室率が40％前後になる予測を出しています。
ただ地方都市ではすでに空室率が30%台に達しているため、近い未来に空室率が40%台になることは時間の問題と言えます。
空室率が悪化すると必然的に競争力が低下している古い物件は不利になり、募集しても客付けが難しくなる物件は今まで以上に増えることになります。
弊社物件がある山梨県は日本一空室率が悪いと言われ、さらに弊社物件は築30年を迎えようとしています。このような状況下の中でも徹底した差別化戦略を打ち出したリノベーションを推進したことによって、家賃相場より高い賃料設定で成約させることに成功し、2期連続で増収増益を達成しています。
空室率が悪化しても、しっかりと空室対策を施せば収益性を高めることは可能です。
▶弊社実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
今回不動産投資に関する「デメリット＝危険性」についてお伝えさせてもらいましたが、今回ご紹介した事例は何も対応しなかった場合に発生しやすい事例であって、しっかりと賃貸経営をされている方であれば、リスク回避はできるはずです。
また不動産投資を成功させるためには、いかにしてメインバンクを味方に引き入れるかどうかです。弊社ではメインバンクからの信用・信頼を得るために、「家賃収入及び支払い関係をメインバンク一本化」し、またリノベーション融資を行う際も、メインバンクを必ず経由しています。
不動産投資に成功するためには、地に足をつけた経営を行うのが一番です。
私たち有限会社 山長では「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」オーナーさんの支援をさせていただいております。
お悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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▶︎弊社の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください
取締役 長田 穣(オサダミノル)
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