不動産投資はやめとけと言われる理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 4 日前
- 読了時間: 6分
不動産投資は他の投資と比べると景気の影響を受けにくく、借主を見つけることができれば安定した家賃収入を得ることができます。
さらに煩わしい物件管理は管理会社に委託することで、副業感覚で不動産投資を行うことができ、最近では会社員の方も不動産投を行っています。
しかし一方で「不動産投資はやめた方がいい」とを警鐘を鳴らす方もいるのも事実です。
結論から先に申し上げますと、むやみに事業拡大（物件購入）せず手の届く範囲内で行えば不動産投資に失敗することは低いと言えるでしょう。
本投稿は、不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
【本記事でお伝えする結論】
１．不動産投資はやめとけと言われる理由
不動産投資は景気に左右されず、また家賃収入や本業の所得が増えても節税効果が期待できますが、その一方で、以下の問題点が発生する可能性があります。
多額の負債を負うことになる
空室リスク
市場の変動
それではそれぞれの問題点を見ていきましょう。
１）多額の負債を負うことになる
不動産投資は数千万～数億円の資金が必要になるため、大多数の方は金融機関から融資を受けて事業を行います。
不動産投資は高稼働率を維持できれば、アパートローンや諸経費などを差し引いても毎月利益を得ることが可能です。また毎年まとまった減価償却費を損金計上できるため、所得を大幅に圧縮し、節税効果が期待できます。
しかし築年数が古くなると物件資産価値が低下するため、空室が目立ち稼働率が悪化します。その結果家賃値下げを余儀なくされます。また経年劣化による修繕費も増加するため、家賃値下げによって損益分岐点が高くなり、キャッシュフローが悪化する可能性があります。
２）空室リスク
働き世帯である15～64才までの生産年齢人口は、1995年をピークに減少し続けています。また節税対策や不動産投資を目的とした新規物件建設は今後も続く可能性があるため、賃貸空室率はさらに悪化する恐れがあります。
賃貸空室率が悪化すると、競争力が低下した築年数が古い物件は、適正家賃で募集しても空室リスクが高まり、キャッシュフローが厳しくなります。
一方、空室が発生しても家賃保証があるサブリース物件は、集金管理物件と比べると空室リスクは少ないと言われます。
しかしサブリース会社は、「借地借家法による借主の立場」となるため、「稼働率の低下」「家賃相場と募集家賃との乖離が大きくなる」と、更新のタイミングで家賃減額請求されることがあります。
貸主は減額請求を拒否できず、減額幅は話し合いで決まりますが、減額が大きくなるとキャッシュフローが悪化する可能性が出てきます。
▶集金管理とサブリースに関しては、過去記事をご覧下さい。
３）市場の変動
賃貸物件は需要が見込まれるエリアに建設されます。しかし今後少子高齢化が進むことで、賃貸需要は確実に減少するため、好エリアに物件があっても物件稼働率を維持することが難しくなり、二極化が進むことになります。
また東京都などの大都市圏では、人口減少が緩やかとなるため、一定の賃貸需要が期待できるものの、リーマンショックや新型コロナウイルスの世界的猛威などの社会情勢が悪化すれば、大都市圏であっても人口流出が起こる可能性があるため、決して安泰とは言えません。
２．不動産投資リスクを回避するには？
賃貸市場は人口減少による賃貸需要の低下により、不動産投資リスクが発生する確率は高くなりますが、リスクを避けるには物件資産価値を向上させることがポイントなります。
具体的には訴求力が高いリノベーションを行い、また10年ごとに外壁塗装工事を行うことで、資産価値の目減りを最小限に抑え、競争力を向上させることが可能になります。その結果物件稼働率を高めることができます。
また適切なコストをかけることで、建物寿命を延ばすことができるため、結果として修繕費を抑えることが期待できます。
また「このままではキャッシュフローが厳しくなる」と判断した際は、借換を行い返済期間を長くすることで、資金繰りが大幅に改善できます。一部の貸主は金利を非常に気にしますが、不動産投資で気を付けないといけないのは、資金繰りです。
多少金利が高くても資金繰りさえよければ、突発的な修繕が発生しても対応することができ、また金利は損金に計上されるため、視点を変えれば節税対策に繋がることから、あまり意識しなくても大丈夫です。
３．まとめ
今回は、不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
不動産投資を成功させるためには、メインバンクを味方に引き入れることが非常に重要です。
弊社ではメインバンクからの信頼関係を構築するために、不動産投資に関連する引き落としはメインバンク1行だけにし、またリノベーション資金を借入する際も、メインバンクしか利用していません。
弊社物件はリノベーションを強化したことで、2020年以降4期連続で増収増益を達成していますが、メインバンクとの信頼関係を強化した結果…
一部融資の借入金利の引き下げ
複数あったリノベーション融資の一本化
大型融資を一本化
当座貸越を認めてくれる
ことができたことで、キャッシュフローが大幅に改善させることができました。
私たち有限会社 山長では「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」オーナーさんの支援をさせていただいております。
お悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
▶︎弊社の取り組みに関する詳細は下記の過去記事をご覧ください
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
Comments