不動産投資はやめとけと言われる理由
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2024年2月25日
- 読了時間: 6分
更新日：2月28日
不動産投資は他の投資と比べると景気の影響を受けにくく、借主が入居すれば安定的な家賃収入を得ることができます。
また煩わしい物件管理は管理会社に委託することで、副業感覚で不動産投資が可能となり、最近では会社員の方も不動産投を行っています。一方で「不動産投資はやめた方がいい」と競輪を鳴らす方もいるのも事実です。
結論から先に申し上げますと、むやみに事業拡大（物件購入）せず手の届く範囲内で行えば不動産投資に失敗することは少ないと言えます。
本投稿は、不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．多額の負債を負うことになる
不動産投資は数千万～数億円規模になるため、キャッシュ購入される方は殆どいません。大多数の方は金融機関から多額の融資を受けて事業を行っています。
不動産投資は高稼働率を維持することができれば、アパートローン／諸経費などを引いても毎月利益を残すことが可能です。
しかし築年数が経過すれば「資産価値は低下」し稼働率も低下するため家賃維持が難しくなり、家賃値下げを余儀なくされる可能性は高くなります。家賃値下げは利幅が減ることを意味します。
また今後日本の人口は減少傾向となり、全国的に空室率は悪化することが予想されています。特に競争力が低下した築年数が古い物件は客付けで不利になるため、稼働率低下とキャッシュフローの悪化が懸念されます。
一方サブリース物件では、空室が何件発生しても毎月一定の家賃が入金されるため、集金管理物件と比べると空室リスクは少ないと言われます。
しかし、サブリース物件は物件を借り上げているサブリース会社が「借地借家法による借主の立場」となるため、「稼働率の低下」「家賃相場と募集家賃との乖離が大きくなる」と、更新のタイミングで家賃減額請求されることがあります。
貸主は減額請求を拒否することはできず、減額幅は話し合いで決まりますが、減額が大きくなるとキャッシュフローが悪化する可能性が出てきます。
▶集金管理とサブリースに関しては、過去記事をご覧下さい。
２．利回り通りに運用することが難しい
物件を購入する際、経費などが含まれている「実質利回り」を参考にする方は多いはずです。経費が含まれている実質利回りで物件を判断することで、物件購入後も安定した賃貸経営が期待できます。
しかし実質利回りが優れた物件であっても、社会情勢変化や企業や学校の移転などがあれば、にエリア空室率は急激に悪化するため、利回り通りの運用ができる保証はありません。
▶利回りに関する注意喚起については、こちらの記事をご覧下さい。
３．人口減少は確実に起こる
日本は今後「超少子高齢化社会」となり、少子化が社会問題となります。
特に賃貸物件を最も利用する15～64才人口（生産年齢人口）は2050年には約5,200万人（2021年比約30%減）にまで減少するため必然的に空室率は上昇し、客付けできない物件が今よりさらに増加することが予想されます。
一方、日本は世界的に見ても「健康寿命」が長いため、「健康だけど施設に入るのは早い方」向けの賃貸経営を行えば、マーケティングとしては成立すると思います。
しかしこのような考え方を持つ投資家は「確実に出てくる」ので、いずれにしても競争は激化してしまいます。
▶今後の賃貸市場の予測に関しては、こちらをご覧下さい。
４．空室対策をしないと、希望家賃では貸せない
野村総合研究所の調べによると、2040年（令和22年）には、空室率が40％前後になる予測を出しています。
ただし地方都市の一部エリアはすでに空室率が30%台に達しているため、近い未来に空室率が40%台になるのは時間の問題と言えるでしょう。
空室率が悪化すると必然的に競争力が低下している古い物件は不利になり、募集しても客付けが難しくなる物件は増加することになります。
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位で、さらに弊社物件は築30年を超えています。しかしこのような状況下でも徹底した差別化戦略を打ち出したリノベーションを推進した結果、家賃相場より高い家賃設定で成約することに成功し、2020年以降増収増益を達成しています。
空室率が悪化しても、しっかりと空室対策を講じれば、収益性を高めることは可能です。
▶弊社実績に関しては、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、不動産投資はやめたほうがいいと言われる理由についてお伝えしました。
本投稿で紹介した事例は何も対応しなかった場合に発生しやすい事例です。適切に賃貸経営を行えばリスク回避はできます。
また不動産投資を成功させるためには、メインバンクを味方に引き入れることが重要です。弊社ではメインバンクからの信用、信頼を得るために、「家賃入金とアパート経営に関連する支払いはメインバンクのみ」にし、またリノベーション融資を行う際も、メインバンクを必ず経由しています。
不動産投資に成功するためには、地に足をつけた経営を行うのが最も重要です。
私たち有限会社 山長では「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」オーナーさんの支援をさせていただいております。
お悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
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