空室対策コンサルタント ㈲山長
4月19日8 分
近年では部屋探しの多様化が進んでいるため、築年数だけで物件判断される方が少なくなっています。弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、従前と比べ入居率／収益を伸ばすことができているため、リノベーション投資効果は期待できると言えます。
ただリノベーションは費用が掛かることから、投資効果を最大化させなければ意味がありません。
そこで本投稿は賃貸リノベーション投資効果は期待できるのかについて、弊社事例を交えながらお伝えいたします。
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▼目 次
１．リノベーションメリット＆デメリット
２．賃貸リノベーション投資効果が期待できる？
３．賃貸リノベーション投資効果を最大化させるには？
１）ターゲット設定
２）間取り変更
３）水回り
４）和室があった場合
４．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
本題に入る前にリノベーションメリット＆デメリットを簡潔にお伝えいたします。
部屋探しの選択肢が増える
築年数が経過すると資産価値が低下するため空室が目立ち、場合によっては空室が長期化してしまうこともあります。
しかしリノベーションすると資産価値が向上し見た目的には「新築物件」並みになります。また新築物件と比べ家賃がリーズナブルになっていることから「物件選択肢」が増え、早期客付け効果が期待できます。
家賃値上げができる
リノベーションすると資産価値が向上し、同築年の物件と比べ価値が高くなっていることからリノベーションを機に家賃値上げしても早期客付けさせることができます。その結果従前と比べ収益アップが期待できます。
コストが高くなる
リノベーションは基本的に設備や内装をすべて交換することになるため、リフォーム時と比べコストが高くなり、場合によっては金融機関から借入をしなければならなくなります。
工期が長い
設備／内装交換するリノベーションはリフォーム時と比べ工期が長くなってしまいます。工期が長くなれば成約期間も長くなるため、家賃機会損失も大きくなります。特に繁忙期の3月に退去となると完成が4月末～5月上旬になるため客付けが厳しくなる可能性があります。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年からリノベーションを行っていますが、リノベーション費用対効果はとても高く満足できる投資効果となっています。
弊社物件のリノベーション投資効果をまとめると以下の通りとなります。
弊社物件は競合物件と比べると表装リフォームを強化していたため、2016年までは客付けに苦戦することはありませんでした。しかし翌年の繁忙期客付けに大失敗してしまったため、リフォームからリノベーションへと舵を切ることを決めました。
その結果2020年以降入居率／収益性は右肩上がりとなり、2017年と昨年の入居率／年間家賃収入を比較すると入居率は約21％／家賃収入は約430万円UPさせることに成功しました。
▶リノベーションへと舵を切るきっかけ／弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
仲介会社からの紹介が増える
弊社リノベーション物件は原則リノベーションを機に家賃値上げを行っているため、エリア内の同築年の家賃相場と比べ高めの設定となっています。
そのため賃貸検索サイトの反響数を伸ばすことは難しくなるため、物件専用の公式サイトを2018年に立ち上げ独自集客を行っています。
弊社物件に入居される方の約8割は公式サイト経由ですが、近年では他社仲介会社からの紹介も多くなってきています。以下は一例です。
2022年3月～5月にかけて3件退去→2が月以内に他社仲介会社紹介で3件成約
2024年4月1件退去→退去翌日入居申込が入ったが、他社仲介会社からも内見予約が入っていた
資産価値の目減りを抑えられる
物件価値は年数の経過と共に下落してしまいますが、リノベーションすると同築年の物件と比べ価値が向上しさらに目減りも最小限に抑えられるため、再募集時家賃値下げしなくても、安定した収益を確保することが期待できます。
リノベーション投資を最大化させるためには、以下の対策を行わないと効果を実感することができません。
リノベーション物件に入居される方は「新築／築浅物件に入居したいが家賃予算が合わない」「デザイン性がいい部屋で生活したい」方がが多いため、リノベーションする際ターゲット設定しないと、リノベーションコンセプトがあやふやになってしまうため、客付けに失敗してしまいます。
▶ターゲット設定の詳細は、過去記事をご覧下さい。
昔の賃貸物件は部屋数が多いDKの部屋が人気がありましたが、近年はリビング空間を重視する方が多くなったため、DKの間取りは不人気となっています。
そのためDK→LDKに間取り変更しないでリノベーションしてしまうと「利便性が感じられない」と判断され空室が埋まりにくくなります。
DK→LDK間取り変更する場合、壁の撤去だけで約10万円の費用が発生しますが、間取り変更することで早期客付けが期待出来れば、費用対効果は高いと言えます。
▶築古物件の間取り変更に関しては、過去記事をご覧下さい。
基本的にリノベーションする際水回りは一新しますが、リノベーション投資効果を最大化させるにはキッチンの差別化は必須です。
クックパットのリリースによると部屋探しされている方は「多少妥協しても充実したキッチン環境がある物件を選んでいる」傾向が強いとのことですが、競合リノベーション物件は既製品キッチンを導入しているため、訴求効果を最大化させることができていません。
弊社リノベーション部屋では、リノベーションを機にオリジナルのカフェスタイルキッチンを標準としています。今まで使用していたキッチンをリメイクしたものですが、リノベーションを機に無垢材扉を設置しまた機能性を強化するためカウンターを新設しています。
温かみが感じられるカフェスタイルキッチンにしたことで、従前と比べ内見時の物件印象を高めることができ、入居促進＋長期入居に繋げることができました。
▶弊社オリジナルキッチンの詳細は過去記事をご覧下さい。
2000年前に施工された一部物件には和室が標準となっているケースがあります。和室があると退去時表替え費用が発生する／現在のライフスタイルに合致していないため退去を機に洋室に変更する物件が多いです。
しかし住環境研究所が発表したリリースによると、戸建て住宅を購入された方の中で若い世代ほど室内に和室を設けている割合が多いことが分かったとのことです。
つまり賃貸で和室が不人気なのは「退去時に表替え費用が発生すること」であり、懸念さえ払拭できれば和室があっても客付けに影響が出るとは考えにくいです。
弊社物件はもともと和室が標準でしたが、リノベーションを機におしゃれでモダンな琉球畳を採用し和室をあえて残しています。
琉球畳は日焼けがしにくいため表替えが原則不要となりまた堅苦しいイメージではないため、内見者はもちろん借主からも高い評価を頂くことができ、費用対効果を高めることができました。
▶琉球畳の詳細は過去記事をご覧下さい。
今回は賃貸リノベーション投資効果は期待できるのかについて、弊社事例を交えながらお伝えしました。
リノベーションは費用が嵩むため投資効果が期待できるか貸主の中には懐疑的に感じている方もいます。
しかし最近では築年数だけで物件判断される方は少なく、また新築物件より家賃が安くデザイン性が良いリノベーション物件を受け入れる方が多くなっています。
また価値の目減りを抑えられるため、トータルで見ると費用対効果が期待できるといっても過言ではありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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