築古リノベ間取り変更は正解なの？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月3日
- 読了時間: 6分
更新日：5月30日
賃貸物件を探している方は部屋の間取りを非常に重視しています。
間取りは生活の快適さや効率性を左右する重要な要素であり、古臭い間取りは「生活がしづらい」イメージがついてしまうため、募集しても空室期間が長引くことがあります。
しかしリフォーム／リノベーション時に間取り変更を行うことで、利便性が高まるため反響数UP→早期成約が期待できます。
本投稿は築古物件の間取りで多いDKでLDK間取り変更した際、集客／収益面で効果が期待できるかについてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．そもそもどうしてDKは人気がないのか？
昔の賃貸業界では「部屋数が多い方が客付けに優位」とされていました。そのため新築物件を建設する際には、少しでも多くの部屋数を確保するために、間取りをDKにすることが一般的でした。
しかしライフスタイルの変化により、食事をする場所以外に「多目的ルーム」「寛ぎスペース」の需要が増えリビング空間がが重要視されるようになりました。
ファミリー物件を探している方は「広い部屋に住みたい」「リビングでくつろぎたい」「ゲストが来た時応接間として使いたい」と考えている人が圧倒的に多いため、間取りがDKでは家賃値下げしても客付けが非常に難しくなります。
２．DKからLDKに間取りを変える
DKからLDKに間取り変更すると大掛かりな工事になると思われがちですが、実際にはそれほど難しいものではありません。
弊社物件は1993年築で3棟所有しています。そのうち1棟の間取りは３DKです。退去の度に随時2LDKに間取り変更を行い、2023年5月に退去した部屋がまだ３DKのままだったので、LDKに間取り変更を行いました。
壁撤去と床補修は概ね3日程度で完了します。気になる費用ですが壁自体の撤去は約10万円（解体費込）ですが、壁撤去すると室内内装は全て張り替える必要があります。
間取り変更で12帖LDKにする場合…
壁撤去費用：約10万円
壁紙張替え（壁＋天井）：約10万円～12万円
床材張替え（クッションフロアの場合）：約6万円
DKからLDKに間取り変更する場合、約30万円程度の費用が発生します。
３．築古リノベ間取り変更は正解なの？
上述でDKからLDKに間取り変更すると約30万円近い費用が発生するとお伝えいたしましたが、果たしてその費用に見合った効果が期待できるのか懐疑的な貸主も多いことでしょう。
結論から先に申し上げますと費用対効果はものすごく高いです。その理由は以下の3つを挙げることができます。
日当たりが良くなる
開放感がある
家賃アップが可能
それではそれぞれの効果を見ていきましょう。
日当たりが良くなる
間取りがDKの場合、キッチン側には自然光が入りにくくなってしまいます。
しかしLDKに間取り変更することで、LDK全体に自然光が入りやすくなります。そのため日中の時間帯であれば照明をつけなくても不自由を感じることは殆どありません。
明るい空間は居住空間の魅力を高める要素のひとつです。
開放感がある
ダイニングとキッチンの間に壁があると、室内空間が狭く圧迫感を感じてしまいます。
DKからLDKに間取り変更することで開放感がある明るい部屋が生まれます。新たにリビングスペースが生まれるため「ダイニングテーブル」「ソファー」を置いても部屋が窮屈になることはなく、リラックスして過ごすことができます。
家賃値上げも可能
DKの間取りは需要が非常にないため、同じ平米数であってもLDKとDKとでは約2万円近い家賃差が生じてしまいます。
しかしDKからLDKに間取り変更することで需要が一気に高まります。これにより反響数UPはもちろん間取り変更を機に家賃値上げも可能となり収益改善が期待できます。
弊社物件で唯一の3DKの部屋に入居されていた方が、2023年5月末に契約満了に伴い退去されました。
退去後2LDKに間取り変更を含むリノベーションを計画していたところ、すぐに内見予約が入り、わずか3日後に入居申込が入りました。
エリア内家賃相場はそれぞれ３DK:5,4万円／２LDK：5,6万円に対し、6,000円～8,000円高い6,2万円で貸し出すことに成功しました。閑散期中早期客付けを実現し、全国賃貸住宅新聞にも掲載されました。
▶早期成約になった理由については、過去記事をご覧下さい。
▶全国賃貸住宅新聞の掲載に関しては、こちらをご覧下さい。
▶リノベーション資金に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は築古物件の間取りで多いDKでLDK間取り変更した際、集客／収益面で効果が期待できるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
最近の賃貸業界ではリフォームに力を入れずにホームステージングを強化する物件が増えています。実際ステージングを行うことで早期客付けできるケースが多く、貸主の中には間取り変更が不要ではないかと考える方もいます。
しかし賃貸経営の本質は「物件の資産価値を高め安定した家賃収入を得る」ことです。不人気間取りを変更せずにそのまま貸し出すことは資産価値を下げることに繋がり、結果として収益性の低下や借主の質の悪化を招くことを意味しています。
上述を理解しないまま単に客付けしてを行うと、収益性低下や管理上のトラブルが発生しやすくなるため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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