築古リノベ間取り変更は正解なの？
部屋探しされている方は間取りを非常に気にされています。
そのため間取りが古い（特にDK)と「生活がしづらい」イメージを植え付けてしまい空室期間が長期化しやすくなりますが、リフォーム／リノベーション時に間取り変更を行うことで反響数UP→早期成約が可能となってきます。
本投稿は築古物件の間取りで多いDKでLDK間取り変更した際、集客／収益上効果が期待できるかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．そもそもどうしてDKは人気がないのか？
昔の賃貸業界では「部屋数が多い方が客付けに優位」と考えられていました。そのため少しでも多く部屋数を確保するために間取りをDKにしたのが正直なところです。
しかしライフスタイルの変化により、食事をする場所以外に「多目的ルーム」「寛ぐ」スペースの需要が大きくなりリビング空間が生まれました。（リビングは日本語で言うと居間）
ファミリー物件を探している方は「広い部屋に住みたい」「リビングでくつろぎたい」「ゲストが来た時応接間として使いたい」と考えている人が圧倒的に多いため、間取りがDKでは家賃値下げしたとしても客付けが非常に難しくなってしまいます。
２．DKからLDKに間取りを変える
DKからLDKに間取り変更するとなると大掛かりな工事になりそうと思われがちです。ただ実際のところ工事自体それほど難しいものではありません。
弊社物件は1993年築で3棟所有しています。3棟中1棟の間取りは３DKであるため退去の度に随時2LDKに間取り変更を行っています。
今年5月に退去した部屋がまだ３DKのままだった（入居期間10年）だったので、LDKに間取り変更を行いました。
壁撤去＋床補修は概ね3日程度あれば終わります。また気になる費用ですが壁自体の撤去は約10万円（解体費込）ですが、壁撤去すると室内内装は全て張り替える必要があります。
間取り変更で12帖LDKにした場合
壁撤去費用：約10万円
壁紙張替え（壁＋天井）：約10万円～12万円
床材張替え（クッションフロアの場合）：約6万円
DKからLDKに間取り変更する場合、約30万円程度の費用が発生します。
３．築古リノベ間取り変更は正解なの？
上述でDK→LDKに間取り変更すると約30万円近い費用が発生するとお伝えいたしましたが、果たして費用に見合った効果が期待できるのか懐疑的な貸主は多いと思います。
結論から先に申し上げますと費用対効果はものすごく高いです。その理由として以下の3つを挙げることができます。
日当たりが良くなる
開放感がある
家賃アップが可能
それではそれぞれの効果を見ていきましょう。
日当たりが良くなる
間取りがDKの場合、キッチン側には自然光が入りにくくなってしまいます。
しかしLDKに間取り変更することで、LDK全体に自然光が入りやすくなったことから、日中の時間帯であれば照明をつけなくても不自由を感じることはまずありません。
開放感がある
ダイニングとキッチンの間に壁ががることで、室内空間が狭く圧迫感を感じてしまいます。
DK→LDKに間取り変更することによって開放感がある明るい部屋となり、さらにリビングとしての使い方ができるため「ダイニングテーブル」「ソファー」を置いても部屋が窮屈になることはありません。
家賃値上げも可能
DKの間取りはそもそも需要が少なすぎるため、同じ平米数であってもLDKとDKとでは約2万円近い家賃の差が発生しています。
しかしDK→LDKに間取り変更することで需要が一気に高まることから、反響数UPはもちろん間取り変更を機に家賃値上げも可能となり収益改善も期待できます。
弊社物件で唯一の3DKの部屋に入居していた方が、今年5月末に退去されました。（契約満了に伴う退去です）
退去後2LDKに間取り変更を含むリノベーションを行おうとしていたところ、すぐに内見予約が入り退去してからわずか3日後に入居申込が入りました。
エリア内家賃相場はそれぞれ３DK:5,4万円／２LDK：5,6万円に対し、6,000円～8,000円高い6,2万円で貸し出すことに成功。閑散期中早期客付けに成功したことで全国賃貸住宅新聞にも掲載されました。
▶早期成約になった理由については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【空室対策事例】不人気３DK→２LDKリノベーション前に成約
▶全国賃貸住宅新聞の掲載に関しては、こちらをご覧下さい。
▶リノベーション資金に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】賃貸退去リフォームしたいが資金がない！どうしたらいい？
４．まとめ
今回は築古物件の間取りで多いDKでLDK間取り変更した際、集客／収益上効果が期待できるかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
最近の賃貸業界ではリフォームに力を入れずにホームステージングを強化している物件が多くなってきています。実際ステージングを行ったことで早期客付けさせているため、貸主の中には間取り変更しなくてもいいのではと考える方がいます。
賃貸経営の本質は「物件の資産価値を高め安定した家賃収入を得る」ことです。不人気間取りを変更せずにそのまま貸し出すことは資産価値を下げる＝収益性を低下させることにつながり借主の質を下げることを意味しています。
上述を理解しないままただ単に客付けしてしまうと、収益性低下はもちろんのこと管理上のトラブルが発生しやすくなるため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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