空室対策コンサルタント ㈲山長
2月11日8 分
最終更新: 4月12日
不動産投資は他の投資と比べて「リスクが少ない」と言われている一方で、近年では「人口減少に伴う空室率悪化」が深刻となっており、特に地方都市では影響が出始めています。
株式会社オーナーズ・スタイルが「賃貸経営の先行き感」に関してアンケート調査したところ、約6割の貸主は今後は厳しいと回答しています。
賃貸経営で悩みが発生した場合、どのように対応／解決すればいいのか、理解できない貸主は多いはずです。
本投稿は賃貸経営における悩み／解決方法についてお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
１．賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい？
１）空室対策について
２）入居者／家賃滞納トラブル
入居者トラブル
家賃滞納トラブル
３）大規模修繕について
４）退去時のトラブルについて
５）サブリース問題について
６）キャッシュフロー悪化した場合
２．まとめ
【本記事でお伝えする結論】
"賃貸経営の悩み解決で重要なポイント”
賃貸経営をしていくと様々な悩みにぶつかります。弊社物件は今でこそ収益UP＋満室経営を継続することができていますが、今から10年以上前は客付けが全く成功しない／入居者トラブルが頻繁に発生／債務超過に陥るなどトラブルだらけでした。
ただ悩みやトラブルが発生した時、問題を細分化することで問題を解決することができ、弊社物件でも細分化することで悩みを次々に解決することができました。
それでは賃貸経営でよく発生してしまう悩みについて、見ていきたいと思います。
築年数が古くなっていくと物件（設備）の資産価値は下落していくため、空室が目立ってきます。特に築10年目と20年目は価値が値崩れしやすくなるため、家賃相場も下落してしまいます。
空室を早期に埋めるためには適切な空室対策を施すことが最も効果的です。
具体的には…
築20年以下であれば表装リフォームを中心としたリフォーム工事を行う
築20年以上であれば設備交換／間取り変更を中心としたリノベーションを検討する
と古さが感じにくくなりまた資産価値が高くなるため、早期成約に繋げやすくなります。
リフォームやリノベーションを行うと費用が高額になりやすいため、つい最小限の費用で客付けしようと家賃値下げや広告料増額対応をとってしまう貸主は多いです。
しかし近年の部屋探しは複数の物件を内見する傾向となっているため、室内クオリティーが低ければ他の物件に流れてしまう可能性が高くなります。
そのためリフォームやリノベーション対応していない物件は、家賃相場より安い家賃設定にしていても空室が長期化となり家賃機会損失が多くなっています。
入居者トラブル
株式会社AlbaLinkが引っ越し経験のある500人を対象にアンケート調査を行ったところ、入居後後悔したいと回答した方はなんと約9割近くいることがわかり、その中でも最も多かった意見は「騒音」でした。
騒音＝生活音問題は築年数や構造躯体関係なくどの物件でも発生してしまうものですが…
入居審査が甘い
家賃が安い
物件は借主属性が低下するため騒音トラブルが発生しやすくなります。
騒音トラブルが発生した際、早期に解決させることが重要となります。騒音トラブルで一番困るのは、そのことが原因で退去となると募集時に告知しなければならないため、客付けに影響が出てしまいます。
騒音トラブルを回避するためには
家賃を安易に値下げしない
入居審査を厳しくする
ことで借主の質を高くするしか方法はありません。
▶騒音トラブル解決方法については、過去記事をご覧下さい。
家賃滞納トラブル
不動産投資とって絶対に避けたいのが「家賃滞納」です。
家賃滞納が発生すると回収が難しくなる可能性があるものの、家賃保証会社を利用することでリスク回避が可能です。具体的には…
家賃滞納
夜逃げ
退去時の原状回復費用支払い拒否
等が発生しても、代位弁済請求することで確実に回収することができるため貸主が泣き寝入りすることはまずありません。
賃貸物件の外壁は紫外線の影響で経年劣化が進むため、概ね10年に1度の割合で「大規模修繕」＝外壁塗装工事を行わないといけなくなります。
建物の大きさによって「費用は異なり」ますが、1回の工事で「数百万～数千万」単位の工事となってしまうため頭が痛くなってしまいます。そのため毎月一定額を修繕積立費としてストックしなければなりません。
外壁劣化を放置したままでいると、建物寿命が短くなるばかりではなく劣化が進むことで修繕費用がさらに嵩んでしまい見た目的にもマイナスとなるため、客付けにも影響が出てしまいます。
▶外壁工事の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
借主が退去する際原状回復に戻す義務があり、戻すことができない場合その原因が貸主／借主どちらの責任なのか退去時に確認を行います。
退去時トラブルでよく問題になるのが、経年劣化による汚損や破損の原因がどちらにあるのか？トラブルが長期化すると退去精算が長引くだけではなく、次の募集にも影響が出てしまいます。
トラブルを回避するためには
管理会社に管理委託した上で、中立の立場である管理担当者だけが退去立ち合いする
入居前チェックを行い劣化がある箇所がある場合は証拠写真を撮り保存する
ことでトラブルを抑えることができます。
サブリース会社が貸主物件を丸ごと借り上げることで、貸主は空室が発生しても毎月一定賃料が支払われるため、安定した家賃収入を得ることができます。
ただ借地借家法によりサブリース会社は同法において「借主の立場」となることから…
家賃減額請求を受けると貸主は拒否できない（減額幅に関しては交渉できる）
貸主が契約解除したいと思っても、正当事由がなければ解約できない。
ため、事実上貸主側は不利になってしまい特に家賃減額は家賃相場が下落すると大幅減額を要求されることがあるためトラブルになりやすくなります。
トラブルを回避するためには、サブリースのメリット／デメリットを理解した上で契約することが重要です。
▶サブリース契約の詳細については、過去記事をご覧下さい。
築年数が経過すると家賃相場が下落するため、空室長期間／家賃値下げが発生しやすくなります。そのため稼働率低下してしまうとキャッシュフローが悪化する可能性が高くなります。
キャッシュフローが悪化するとアパートローン／税金支払いが厳しくなり、場合によってはキャッシュが焦げ付く可能性が出てきます。
改善策としてはリスケジュールの検討／資産価値を高めるリノベーションなどを行うと収益改善が期待できます。
▶キャッシュフローが悪化した場合の対処法に関しては、過去記事をご覧下さい。
本投稿は「賃貸経営における悩み」に対する解決方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
不動産投資は他の投資と比べてリスクが少ないと言われているものの、リーマンショック／新型コロナウイルス出現などの社会情勢が悪化すると、一気に退去が発生し空室率が悪くなってしまいます。
ただ事前に解決方法を理解しておくと万が一の時とても有効的となるため、これから不動産投資をされる方はぜひ本投稿を一読されることをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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