アパート騒音トラブル。どう解決したらいい？
更新日：2022年10月6日
物件管理をしている管理会社には、毎日ご入居者様から「相談連絡」が多数入ってきますが、相談件数の中でも「常に上位にランクイン」している問題と言えば、やはり騒音問題。
賃貸アパートは、ひとつの建物の中に「複数の部屋が密接」していることから、どうしても生活音が他室に響いてしまい、許容範囲を超えてしまうと「クレーム」として、管理会社に報告されてしまいます。
騒音問題は、築年数関係なく「どの物件」でも起こり得る問題ではありますが、対策が遅れてしまうと、顧客満足度が低下してしまい、最悪退去のきっかけを作ってしまいます。
ただ、騒音トラブルは「ある対策」をしっかりと行うことによって、発生確率を下げることができます。そこで今日のブログは、賃貸騒音トラブルが発生してしまう理由と、それを対処する方法について、お伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸騒音トラブル発生事例
１）掃除機や洗濯機、入浴
賃貸業界の暗黙の了解として、午後9時前までの生活音は「許容範囲」として認められています。午後9時ごろまでは、多くの方が帰宅～入浴している時間帯であるため、多少の生活音が響いたとしても、入居者様自身が「お互い様」という認識をもたれているので、特段問題にはなりにくいのが現状です。
しかし、午後9時～翌朝6時にかけての時間帯においては、多くの方が「お休み」になられているので、配慮した生活を送らなければなりません。同時間帯に掃除機や洗濯機を使用してしまうと、日中の時間帯ならば「何ら問題がない生活音」であっても、深夜帯になってしまうと、意外なほど響いてしまうことから、即クレームになってしまいます。
またお仕事の関係で、深夜帯に帰宅された場合、必然的に「入浴時間が日付を超えてしまう」可能性が出てきてしまいますが、入浴方法に配慮していないと、お風呂の排水音が隣接している部屋に響いてしまい、「眠れない」といったクレームに発展することがあります。
２）酒盛りをしている
友達を自宅に呼んで、一緒にお酒を楽しまれる方も、当然いると思いますが、ただ深夜帯において「酒盛り」をしてしまうと、つい声が大きくなってしまって、近隣の方に迷惑をかけてしまうことがあります。
３）室内を走り回っている
これは小さなお子さんがいるご家庭に多いのですが、ご夫婦が注意をしても、お子さんが小さいうちは、つい室内を走り回ってしまうものです。深夜帯や明け方に「走り回ってしまう」と、小さなお子さんであっても、音が他室に伝わってしまい、クレームに発展する可能性が高くなってしまいます。特に「上階にお住い」の方は、特に注意が必要です。
２．騒音トラブルを回避する方法とは？
１）注意喚起
賃貸物件における騒音問題の殆どは、些細なことで発生してしまうものが多く、当事者にとっては「故意にしていないケース」が多いことから、築年数に関係なく、どの物件でも発生してしまいます。
もし騒音クレームが管理会社に報告された際には、すぐに対応＆解決することが求められます。まずは、全世帯に対して「モラルを守った生活」をしてもらうといった通知文を配布し、しばらく様子を伺い、もし改善されていない場合には、当事者のお部屋に直接管理担当者が伺い、注意喚起を行います。
当事者の殆どは、「まさか自分が…」と気づいていないケースが多く、担当者からの説明でやっと理解されることが多いので、大多数はこの時点で解決することができるものの、ごく一部に関しては、注意喚起しても改善がみられないこともあります。
２）入居審査を厳しくする
近年では地方都市を中心に、「空室率が悪化」していることから、特に築年数が経過している物件では、客付けが思うようにいかない所もあります。
管理会社から「入居申込」連絡が入ると、つい嬉しくなってしまうものですが、ただ管理／仲介担当者レベルから「モラルが低いから入居させないほうがいい」とアドバイスを受けても、貸主がOKを出してしまえば、入居が認められてしまいます。
入居が認められてしまうと、法的には借家権が借主に与えられ、正当事由なしでは退去させることが難しくなってしまうことから、問題行動を起こして退去させたいと思っていても、そう簡単に退去させることができなくなってしまうため、入居審査は厳しくした方が無難です。
３）家賃値下げをしない
地方都市においては、賃貸空室率悪化が顕著となってきているため、空室を少しでも埋めるべく、家賃値下げをして客付けをしている物件が多くなってきていますが、入居者の質と家賃は比例してしまうので、家賃を安易に値下げしてしまうと、物件＆入居者の質が低下してしまうと言われています。
４）改善がみられなければ、退去勧告を行う
「夜中に大音量のステレオをかけている」「故意に足音を階下に響かせている」等といったものは、明らかにモラル違反であり、それ以上に「受忍限度」を超えてしまい、こうなると被害を感じている方にとっては、生活すること自体が難しくなってしまいます。
管理会社としても、何とか穏便に解決させようと、何度も説得などは行いますが、騒音を出している方が聞き入れない場合には、最悪「民法594条1項の用途遵守違反」として、賃貸借契約の解除を通告することがあります。
民法第594条 １．借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしてはいけない。
ただし、先程もお伝えした通り、借家権の問題から、賃貸借契約の解除はできたとしても、不動産明け渡し（貸主側による強制退去）をさせることは、この時点ではできません。退去勧告や契約解除までは対応できますが、居座ってしまうこともできてしまうため、この場合は貸主は「不動産明け渡し訴訟」を行い、司法判断を仰がなくてはならなくなります。
３．まとめ
アパート騒音トラブルは、どの物件でも起こりやすい事案ではありますが、もし発生してしまった場合、早期対応が非常に重要であり、対応が遅れてしまうと、そのことがきっかけに「退去」してしまう可能性が十分にあり得ます。
ただその一方で、アパート騒音トラブルが発生しにくい環境にすることも、非常に重要です。物件管理の質が高く、家賃値下げをしていない所では、騒音トラブル発生率はあまりないものの、家賃値下げを繰り返していて、管理の質が低下しているような所では、確率的にも高くなります。
また予防策としては、上階のお部屋の床を「吸音性が高いクッションフロア」に施工することも、とても重要です。クッションフロアが施工されていて、室内にいる時間帯は常にスリッパを履く事によって、吸音性がさらに高まることから、トラブル回避をすることがさらに可能となります。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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