空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月21日
- 読了時間: 8分
不動産投資の最大の課題は、退去に伴う空室リスクです。特に近年では、賃貸市場は物件供給が飽和状態にある影響で、賃貸市場全体の空室率が悪化しています。
築年数が古い物件は競争力が低下し、特に供給過多の状態では、家賃値下げしても客付けできないケースが増えています。このように過当競争によって空室リスクがさらに高まる可能性があります。
しかしながら、近年では部屋探しに対する価値観が多様化しており、築年数が古い物件でもリノベーションを施すことで選択肢が広がり、早期成約ができる可能性があります。
さらにリノベーションは同築年の物件と比べ資産価値が向上するため、それを機に家賃値上げすることもできるため、収益性の改善も期待できます。
本投稿は、空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資についてお伝えします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．価格競争は不動産投資にマイナス
空室期間が長期化すると家賃機会損失が増大します。このため一定期間空室が続くと貸主は家賃値下げを行います。
家賃値下げすると賃貸検索サイトでの反響が増え、早期客付けができるかもしれません。しかしその一方で以下のデメリットが生じることがあります。
家賃収入の減少
借主属性が悪くなるため、騒音／家賃滞納トラブル発生率が上昇する
一度下げた家賃を基に戻すことが難しくなる
過去には、大手牛丼チェーンが激しい価格競争を繰り広げ、牛丼を1杯300円未満で提供したことがありますが、結果的には収益低下と業界全体の疲弊を招く事態となりました。
賃貸物件の場合も同様で、築年数が経つにつれて修繕費が上昇し、価格競争によって客付けしても、キャッシュフローの悪化／売却時の利回り低下を引き起こす可能性があります。
このように価格競争は不動産投資にとって、リスク要因となってしまいます。
２．空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資とは？
以前の賃貸市場では物件供給数が少なかったため、原状回復さえ行えば客付けに苦戦することもありませんでした。
しかし現在では賃貸需要に対して供給が上回っており、今後も供給過剰になることが予想されています。このため競争力がない物件は、市場から淘汰されていく可能性があります。
冒頭でもお伝えした通り近年の賃貸業界では、リノベーションさえ行われていれば築年数だけで物件判断する方は少なくなっています。
ここでは、リノベーションにより空室リスクを軽減できる理由を説明します。
１）資産価値が向上する
築年数が経過すると物件価値が下がり、それに伴い競争力も低下するため、家賃値下げしても空室が埋まりにくい状況になります。
しかしリノベーションを行うことで、同築年の物件と比べて資産価値が向上し、築年数の古さは全く感じなくなるため、早期客付けができるだけでなく、家賃値上げも可能となります。
さらにリノベーションを行うことで、価値の目減りを抑えることができ、家賃値下げ要求が起きにくくなるため、長期入居に繋げられるメリットがあります。
２）立地がいい
賃貸経営においては、立地が全てと言われています。
築年数が古い物件があるエリアは、もともと立地条件に恵まれた場所であることが多く、企業／学校などが移転しない限り、一定の賃貸需要を見込むことができます。
築年数が古い物件の稼働率が低下している主な理由は、競争力が低下しているからです。資産価値が向上させるリノベーションを行うことで、物件の魅力を高め、空室リスクを軽減することが可能になります。
３）潜在顧客を開拓できる
リノベーション物件を検討している顧客は、特にデザイン性の高い部屋を求める傾向があります。
リノベーション投資の最大の魅力は、潜在的な顧客が「住みたい」と感じるような理想の室内空間を提供できる点にあります。その結果として、たとえ家賃や立地条件が多少不利であっても、顧客のニーズを満たし「住みたい」という欲求を引き出すことが可能です。
このように、顧客の理想を具体化するリノベーション物件を提供することで、リノベーション投資の効果を最大限に引き上げることができるのです。
４）家賃が安い
ファミリー物件を探している方の中には、将来的に戸建て住宅／分譲マンションの購入を検討している人も多いことでしょう。そのためち賃貸物件を選ぶ際には、「貯蓄」を意識しているはずです。
リノベーション物件は新築物件と比べ家賃が10～30％ほど安いことが特徴です。さらに敷金／礼金設定がされていないケースが多く、初期費用を大幅に抑えられる点は大きな魅力です。
もし新築／築浅物件への入を検討している方がリノベーション物件を選べば、家計の負担を減らしつつ、無理なく貯蓄をすることが可能になります。
そのため、費用対効果を重視する方にとって、リノベーション物件が注目される可能性は、十分に高いと言えるでしょう。
３．リノベーション投資に成功した弊社物件事例
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が高く、約30％空き室と言われています。そのため競争力が低下した築年数が古い物件は家賃値下げをしても、客付けに苦戦するケースが増加している現状です。
弊社物件は築年数が経過しているため2018年以降、順次リノベーションをを進めています。間取りが２LDK～３LDKで、入居者層は20～30代カップル／新婚夫婦、特に女性が部屋探しの主導権を握っている点を考慮し、ターゲット層に寄り添う改修を重視しています。
そこで「自然素材ふんだんに使ったカフェスタイル」に特化したリノベーションを行った結果、女性からの高い評価を得ることができました。
この取り組みが功を奏し、2020年以降増収増益を達成するとともに、満室状態をほぼ維持することが可能になりました。
また弊社のリノベーションは不動産系メディアでも取り上げられるほど、注目を集める事例となっています。
このように賃貸市場環境が厳しい中でも、お客様のニーズに寄り添った施策を実行することで、競争力を高められることを証明しています。
▶取材記事に関してはこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は、空室リスクを軽減してくれるリノベーション投資についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社リノベーションの大きな特徴は、自然素材を可能な限り採用していることです。そのため他社リノベーション物件よりもコストが若干高く感じられるかもしれません。しかし高品質で持続可能な住環境を提供することで、投資効果は驚くほど高い結果を生み出します。
例えばリノベーション後には、以下のようなメリットが期待できます。
早期客付けができるため、空室による家賃収入の損失を最小限に抑えられる。
長期入居者が増える傾向にあり、安定した家賃収入が期待できる。
自然素材を用いた価値のあるリノベーションにより、物件価値の低下を抑えられるため、退去後に家賃を値上げしても、次の借主がスムーズに見つかりやすくなる。
これらの点を踏まえると、弊社のリノベーションはただ美しいだけではなく、長期的な収益性を考慮した非常に価値のある選択肢と言えるでしょう。
長期的な資産価値を守りながら、安定して高い投資効果を実現するための最適な方法として、自信を持っておススメします。
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