築古物件のキャッシュフローがきつくなった！どうしたらいい？
築年数が経過したアパートを経営していると、空室の長期化や家賃値下げ、修繕費の増加などによって、収入と支出のバランスが崩れ、キャッシュフローが厳しくなることがあります。
特に築古物件では、家賃収入が減少する一方で修繕費などの支出が増えると、毎月の資金繰りに大きな影響を及ぼすことがあります。
築古物件のキャッシュフローを改善するには、物件稼働率を高めて家賃収入を確保するとともに、修繕費などの支出や借入金の返済条件を見直すことが重要です。
弊社でも築年数が経過したアパートを経営する中で、資金繰りが厳しくなった経験があります。その後、金融機関との取引を見直し、2018年から空室対策リノベーションに取り組むことで、収益改善を進めてきました。
本記事では、築古物件のキャッシュフローがきつくなったときの原因と具体的な改善方法について、自社経験を交えて解説します。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古物件のキャッシュフローが悪化したら、家賃収入や修繕費、借入返済額を確認し、資金不足の原因を特定する。
借入返済の負担が大きい場合は、資金繰りが深刻化する前に金融機関へ相談し、返済条件の見直しを検討する。
空室や家賃値下げが収益悪化の原因なら、リノベーションによる競争力向上と資金調達方法を検討する。
１．築古物件のキャッシュフローが厳しくなる原因
賃貸アパートの築年数が経過してくると、競争力の低下により、新築時と比べて家賃収入が減少する一方、建物や設備の老朽化によって修繕費が増加する場合があります。
さらに借入金の返済が続いていると、家賃収入に対して支出の割合が大きくなり、毎月の資金繰りが厳しくなることがあります。築古物件のキャッシュフローが悪化する主な原因は…
家賃収入の減少
修繕費の増加
借入返済の負担
です。それでは、それぞれの原因について詳しく見ていきましょう。
１）家賃収入が減少している
築年数が経過すると、設備や間取りが現在の入居者ニーズに合わなくなり、空室が長期化する場合があります。
空室を早期に埋めるために家賃を値下げすれば、入居が決まったとしても、その後の家賃収入は減少します。
例えば、20戸のアパートで、仮に全20戸の家賃を月額3,000円引き下げた場合、年間72万円の収入減少になります。
一度家賃を下げると、次回募集時に元の家賃へ戻せるとは限りません。
このように、築年数の経過による空室の長期化や家賃の値下げは、家賃収入を減少させ、キャッシュフローを悪化させる原因となります。
２）修繕費が増加している
築古物件では、築年数の経過に伴い、給排水設備や室内設備の故障、外壁や屋根などの劣化が発生しやすくなります。
定期的な点検や修繕によって不具合を未然に防げる場合もありますが、特に高額な費用がかかる外壁塗装やコーキングの打ち直しなどを先延ばしにすると、雨漏りなどが発生し、借主の生活に影響を及ぼす可能性があります。
さらに、劣化が進行すれば修繕範囲が広がり、当初よりも修繕費が高額になることもあります。
このように、築古物件では設備の故障や建物の劣化によって修繕費が増加し、キャッシュフローを悪化させる原因となります。
３）借入返済の負担が大きい
家賃収入に対して借入返済額が大きい場合、空室や修繕費の増加によって資金繰りが急激に悪化する可能性があります。
特に注意したいのは、家賃収入から管理費・修繕費・税金などを支払った後、借入返済に必要な資金が十分に残っているかという点です。
また、近年は日銀が政策金利の引き上げを進めており、変動金利型のアパートローンでは、借入金利の上昇によって返済負担が増える可能性があります。
そのため、入居率が低い状態が続く中で借入金利が上昇すると、家賃収入に対する返済負担がさらに大きくなり、キャッシュフローを悪化させる原因となります。
２．築古物件のキャッシュフロー改善方法
築古物件のキャッシュフローが悪化した場合、家賃収入を増やすことや支出を削減することは重要ですが、資金繰りが厳しい状態で対策を先送りすると、手元資金が減少し、必要な修繕や設備投資が難しくなる可能性があります。
弊社でも過去に資金繰りが厳しくなった経験から、金融機関との取引を見直し、その後、空室対策リノベーションによる収益改善に取り組んできました。
築古物件のキャッシュフローを改善するには、まず資金不足の原因を確認し、その原因に応じた対策を検討することが重要です。
借入返済の負担が大きい場合は金融機関への相談を、空室の長期化や家賃値下げが原因の場合は、物件の競争力向上を検討します。
ここからは、弊社の経験を交えながら、具体的な改善方法を3つ紹介します。
１）リスケジュール・借り換えを検討する
キャッシュフローが悪化しているにもかかわらず、手元資金を取り崩して不足分を補い続けると、資金繰りがさらに厳しくなる可能性があります。
特に築古物件では、突発的な修繕や設備交換が発生することもあるため、一定の手元資金を確保しておくことが重要です。
そのため、借入返済の負担が大きくなっている場合は、資金繰りが深刻化する前に金融機関へ相談することをおすすめします。
実際に、弊社のメインバンクの支店長からも、以前「資金繰りが悪化する前に相談してほしい」と言われたことがあります。金融機関との相談では、リスケジュールや借り換えが選択肢になります。
リスケジュールをお願いする
リスケジュールとは、金融機関と協議して借入金の返済条件を変更することです。例えば、一定期間の元金返済を猶予してもらったり、返済期間を延長したりする方法があります。
返済条件の変更が認められ、毎月の返済額が減少すれば、手元資金の流出を抑え、当面の資金繰りを改善できる可能性があります。
ただし、リスケジュールは借入金そのものが減額されるわけではなく、一時的に返済負担を軽減する対策です。
そのため、リスケジュール後にどのような方法で収益を改善し、経営を立て直していくかが重要になってきます。
単に返済負担の軽減をお願いするだけでなく、空室改善や収支見直しなど、今後の経営改善方針を具体的に金融機関へ説明する必要があります。
また、返済条件の変更によって利息総額が増加したり、今後の融資審査に影響したりする可能性もあります。
借り換えを行う
現在の借入金利や返済条件が負担になっている場合は、借り換えも有効な選択肢になります。
借り換えによって金利が低下したり、返済期間を見直したりすることができれば、毎月の返済額を抑えられる可能性があります。実際に弊社でも2015年に、現在のメインバンクへの借り換えを行いました。
ただし借り換えを行う際には、以下の点に注意しなければなりません。
借り換えには既存借入の繰上返済手数料や新規融資の事務手数料、担保設定費用などが発生する場合があります。
返済期間が長くなると、総返済額が増える場合があります。
借り換えで返済期間を延長すると、建物の減価償却終了後も返済が続き、課税所得の増加によって税負担が大きくなる可能性があるため、将来の資金繰りにも注意が必要。
そのため、借り換えを検討する際は、金利や毎月の返済額、総返済額、諸費用だけでなく、減価償却の終了時期や将来の税負担も含めて判断することが重要です。
２）リノベーションで物件の競争力を高める
借入返済条件の見直しによって資金繰りが改善したとしても、空室の長期化や家賃値下げによって収入が減少する状態が続けば、根本的な経営改善にはつながりません。
特に地方都市では、地域によって賃貸住宅の空室率が高く、築年数が経過した物件は、新築や築浅物件だけでなく、同じ築年数の競合物件とも比較されます。そのため、家賃を値下げしたからといって、必ずしも空室が早期に埋まるとは限りません。
仮に家賃を下げて入居が決まっても、以前より家賃収入が減少するため、キャッシュフローの改善につながらない場合もあります。
このように、家賃収入の減少と支出の増加が重なると、必要な修繕費を確保できず、物件の競争力がさらに低下する「負のスパイラル」に陥ることがあります。
▶この悪循環については、関連記事「賃貸経営の負のスパイラルとは？」をご覧ください。
競争力を高めるリノベーションが有効
空室の原因が設備や間取りの競争力低下にある場合、リノベーションによって入居者ニーズに合った部屋へ改善することで、家賃の値下げを抑えながら早期成約を目指すことができます。
弊社でも2017年に入居率が77％まで低下したことをきっかけに、2018年から従来の表装リフォームを見直し、3DKから2LDKへの間取り変更やカフェスタイルキッチンの導入など、ニーズを重視したリノベーションを進めました。
その結果、2020年以降は年間入居率95％以上を維持し、2017年と比較して年間家賃収入を約430万円増加させることができました。
ただし、リノベーションによる家賃収入の増加が、そのままキャッシュフローの改善につながるわけではありません。工事費や借入返済なども含め、費用対効果を判断する必要があります。
▶リノベーションの具体的な進め方や施工費用については、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
▶弊社の入居率改善や家賃収入増加の具体的な成果については「空室対策リノベーション実績」で紹介しています。
３）リノベーション資金は制度融資も検討する
リノベーションによって物件の競争力を高める場合、工事費用をどのように調達するかも重要になります。
貸主の中には、新たな借金を作りたくはないとして、手元資金で対応したいと考える方もいます。しかし、突発的な修繕が発生してしまうと資金繰りが厳しくなる可能性があります。そのため、金融機関からの融資を活用することも選択肢となります。
リノベーション資金の調達方法には、プロパー融資のほか、信用保証協会の保証付き融資や自治体の制度融資などがあります。
弊社でも、甲府市の「小規模企業者小口資金」を実際に活用し、所有する賃貸アパートのリノベーション資金を調達しています。同制度には利子補給や信用保証料の補助が設けられており、資金調達の負担を抑えることができます。
▶プロパー融資と保証協会付き融資の違いや、制度融資の活用については、関連記事「【空室対策リノベーション融資】プロパー融資より保証協会付き融資を活用すべきケースとは？」をご覧ください。
３．キャッシュフロー改善でよくある質問
Q1．築古アパートのキャッシュフローが赤字になったら、まず何をすべきですか？
まずは家賃収入、管理費、修繕費、税金、借入返済額などを整理し、資金不足の原因を確認することです。
空室が原因なのか、突発的な修繕費なのか、借入返済の負担なのかによって、優先すべき対策は変わります。
特に借入返済の負担が大きい場合は、手元資金が不足する前に金融機関へ相談することが重要です。
Q2．家賃を下げればキャッシュフローは改善しますか？
家賃を値下げして空室が埋まれば、空室のままの場合と比べて家賃収入が増えるため、キャッシュフローが改善する可能性があります。
しかし、値下げ後の家賃がその後も続けば、従来の家賃で入居が決まった場合と比べて収入は少なくなります。
そのため、家賃を下げる前に、空室の原因が募集条件にあるのか、設備や間取りなどの競争力にあるのかを確認することが重要です。
Q3．キャッシュフローが厳しい状態でもリノベーションすべきですか？
必ずしもそうではありません。
リノベーションによって家賃収入が改善する可能性はありますが、工事費の支払いや新たな借入返済によって、資金繰りがさらに悪化する場合もあります。
まずは手元資金や借入返済の状況を確認し、工事費に見合う家賃収入の改善や空室期間の短縮が期待できるか判断することが重要です。
４．まとめ
今回は、築古物件のキャッシュフローが厳しくなったときの対処法についてお伝えしました。
実際に資金繰りが悪化した場合、まず行うべきことは、家賃収入や修繕費、借入返済額を整理し、何が原因で資金不足になっているのかを明確にすることです。
借入返済の負担が大きければ、手元資金が不足する前に金融機関へ相談し、返済条件の見直しを検討する必要があります。
ただし、返済負担を軽減するだけでは根本的な経営改善にはつながりません。空室や家賃値下げが原因なら、物件の競争力を見直し、収益改善に取り組むことが重要です。
弊社でも金融機関に経営改善計画を示し、借り換えやリスケジュール、リノベーションによる収益改善を進めてきました。
大切なのは、目先の資金繰りを安定させると同時に、将来にわたって家賃収入を確保できる経営へ転換することです。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
▶︎まずはお気軽にお問い合わせください
055-241-2218
090-8514-3562
コメント