不動産投資は他の投資と比べると「リスクが少ない」といわれているものの、築年数が経過してくると空室長期化／家賃値下げ／修繕費増加により、収入と支出のバランスが崩れキャッシュフローが厳しくなることがあります。
築古物件のキャッシュフローを改善させるには、物件稼働率を高め支出を抑えるしか方法はありません。
本投稿は、築古物件のキャッシュフローがきつくなった時の対処法をお伝えいたします。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"築古物件のキャッシュフロー改善する上で重要なポイント”
１．キャッシュフロー改善方法
１）資産価値向上を目指す
キャッシュフローが厳しくなった背景には、おそらく「家賃値下げによる利益減少」「空室期間長期化による家賃機会損失」等が大きいと思われます。
このような状態になると、残念ながら「負のスパイラル」状態に入りやすくなり、改善しない限りはこの状況がいつまでも続いてしまいます。
負のスパイラルから抜け出す方法は1つしかありません。物件資産価値を上げることです。
空室が長期化してしまう根本的な理由は、部屋探しされている方が「貸主の物件には入居したくはない」といっているようなもの。つまり入居したくなるような部屋を作ればいいだけの話。
近年では、リノベーションやSDGsが当たり前になってきていることを踏まえると、築年数が古くても、資産価値向上が期待できるリノベーションを行えば早期客付け＋家賃値上げは十分可能です。
弊社物件も築年数が経過していることから、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開したちところ、ここ数年は増収増益＋満室経営を継続できるまでに至りました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
２）大規模修繕する場合、低金利融資を選択
リノベーションすると従前より資産価値が向上するため客付け＋収益アップが期待できます。一方でリノベーションは全面的に改修が必要になることから修繕費が高額になり、貸主によっては借入が必要になってきます。
金融機関にお願いすれば事業系融資を借入することができますが、金利が少々高めなので借入額が多くなれば毎月の返済が厳しくなってしまいます。
設備投資（外壁塗装やリノベーションなど）を金融機関の融資で行うことになると、金利分が上乗せされることから毎月の返済がきつくなってしまう可能性が出てきます。
そこでおススメなのが、公的融資制度を活用することです。
公的融資制度とは居住地の市区町村役場で対応している融資のことで、同融資を活用すると金融機関で借りるより…
金利が安い
保証協会に支払う保証料の一部を負担してくれる
利子補給が設定されているものもある
税金滞納さえなければ借入できる
ため、貸主に借りやすい融資と言えます。下記は弊社物件がある山梨県と甲府市の公的融資制度を抜粋したものです。
・利用限度額：運転／設備資金とも、1250万円まで
・返済期間：運転資金…5年以内／設備資金…7年以内（据置期間は6か月）
・融資利率：運転・設備とも2.2％（その内、1.2％は利子補給）
・その他：保証協会に支払う「信用保証料」は、山梨県と甲府市から一部補助があり
・利用限度額：運転／設備資金2000万円まで
・返済期間：運転資金…7年以内／設備資金…10年以内（据置期間は1年）
・融資利率：1.7％ （保証料率0.25～1.1％／県から2分の1補助後の料率）
・その他：原則として無担保
３）リスケジュールをしてもらう／借り換え
キャッシュフローが悪化した状態が続いてしまうと、内部留保から補填→最終的にはキャッシュが焦げ付く可能性が高くなります。
キャッシュが焦げ付けば返済自体ができなくなるため、焦げ付く前に金融機関にリスケジュールを依頼するかもしくは金利が安い金融機関に借り換えを行うかいずれかを行う必要が出てきます。
リスケジュールをお願いしてもらう
リスケジュールとは返済条件を変更してもらうこと。元金を止める／返済期間を延長するかについては金融機関判断によりますが、リスケジュールすることでキャッシュの焦げ付きを解消→資金繰りを改善させることができます。
ただし以下デメリットが発生してしまうので注意が必要です。
元金据え置き期間は半年～1年まで。ペナルティーとして金利は高くなる。
リスケジュール中は新規融資は受け付けてくれない。
信用格付けが下がる。
借り換えを行う
アパートローン金利は一般的に２％台が多いですが、融資金額が大きいアパートローンは金利が0.1％違うだけで毎月の返済額は大きく違ってきます。
そのため金利が安い他行で借り換えすることで、キャッシュフローが改善されることがあります。
金融機関側にとって、アパートローン借り換えは安定的な利息収入を得ることができ、また現金融機関に借り換えを示唆すると利息検討してくれる可能性があります。
もし現況金利が高いと思った場合は、ダメもとで借り換えを検討するのもアリだと思います。
２．まとめ
今回は築古物件のキャッシュフローがきつくなった時の対処法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
キャッシュフローが低下した場合、リスケジュールを検討するのが一般的です。ただしっかりとした再建計画を示し結果を出すことができなければ、金融機関側の信頼を得ることは難しくなるため、評価が下がる可能性が出てきてしまいます。
弊社物件でも過去に借り換え／リスケジュールを行ったことがありますが、その際にはしっかりとした再建計画を金融機関側に提示し、計画通りの結果を出すことができたため、昨年一部借入金利を大幅に値下げしてもらうことができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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