賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月27日
- 読了時間: 9分
更新日：4月13日
不動産投資は他の投資と比べて「リスクが少ない」と言われいますが、近年では「人口減少に伴う空室率悪化」が深刻となっています。この問題は特に地方都市では顕著に表れており、貸主にとっては大きな課題となっています。
株式会社オーナーズ・スタイルが「賃貸経営の先行き感」に関してアンケート調査したところ、約6割の貸主は今後の賃貸経営は厳しいと回答しています。
賃貸経営で悩みが発生した場合、どのように対応し解決すべきか、理解することは容易ではありません。
本投稿は賃貸経営における悩みとその解決方法についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"賃貸経営の悩み解決で重要なポイント”
１．賃貸経営の悩み、どのように解決したらいい？
賃貸経営をしていくと様々な悩みにぶつかります。弊社物件は今でこそ収益UP＋満室経営を継続することができていますが、今から10年以上前は客付けが全く成功しない／入居者トラブルが頻繁に発生／債務超過に陥るなどトラブルだらけでした。
ただ悩みやトラブルが発生した時、問題を細分化することで問題を解決することができ、弊社物件でも細分化することで悩みを次々に解決することができました。
それでは賃貸経営でよく発生してしまう悩みについて、見ていきたいと思います。
１）空室対策について
築年数が古くなっていくと物件の資産価値は下落し、空室が目立つようになります。特に築10年目と20年目は価値が値崩れしやすく、家賃相場も下落してしまいます。早期に空士鵜を埋めるには築年数に応じた空室対策が必要になります。
空室対策の具体的な方法
築20年以下の場合
築20年以下の物件は資産価値がまだ残っているため、表装リフォームを中心としたリフォーム工事を行うことで物件の古さが感じにくくなり、反響数を高めることが期待できます。具体的には以下を行うと効果的です。
壁紙の張替え：古くなった壁紙を張り替えることで、部屋の印象が一新します。
床材の効果：明るめの床材に交換することで清潔感が出てきます。
築20年以上の場合
築20年以上経過すると設備の老朽化や間取りがライフスタイルに合わなない可能性が高いため、設備交換や間取り変更を中心としたリノベーションを検討するのが効果的となります。
設備交換：キッチンや浴室などの水回りを最新のものに交換することで、利便性が高まります。
間取り変更：DKからLDK、和室から洋室に間取り変更するとライフスタイルにあった間取りになり、反響数増加が期待できます。
築年数に応じたリフォームやリノベーションを行うことで、物件資産価値が向上するため早期成約に繋がりやすくなります。実際適切な空室対策を行っている物件は空室に悩むことは殆どありません。
▶リノベーションのメリットに関しては、過去記事をご覧下さい。
リフォームやリノベーションを行うと費用が高額になりやすいため、つい最小限の費用で客付けしようと家賃値下げや広告料増額を行う貸主が多くなります。
しかし近年の部屋探しされる方は複数の物件を内見する傾向があります。そのため室内クオリティーが低い物件は、他の魅力的な物件に物件に流れてしまう可能性が高くなります。特に内見時に感じる第一印象は、借り手の部屋決定に大きな影響を与えます。
そのためリフォームやリノベーションを行わない物件は、家賃相場より安い設定にしたとしても、空室が長期化しやすい傾向となります。結果的に空室による家賃機会損失が増え貸主にとって不利益になる可能性が高くなります。
リフォームやリノベーションは初期費用がかかるものの、物件の魅力が高まれば早期客付けや家賃値上げ、長期入居に繋げられるため安定した収益をもたらしてくれます。
貸主は初期費用だけではなく物件価値を高めるための長期的な視点を持つことが重要です。
２）入居者／家賃滞納トラブル
入居者トラブル
株式会社AlbaLinkが引っ越し経験のある500人を対象にアンケート調査によると、回答した人の約9割は騒音を問題視しています。騒音問題は物件築年数や躯体構造に関係なく発生する可能性があるため、どの物件でも注意が必要です。
騒音問題が発生する要因は、入居審査の甘さと家賃の安さを挙げることができます。入居審査を甘くしたり家賃を安くすると属性が悪い借主が入居するケースが増えてしまい、結果として騒音トラブルが発生しやすくなります。
騒音トラブルが発生した場合、早期解決を図らないと借主不満度が高まり退去リスクが高まります。騒音トラブルが原因で退去が発生すると、再募集時告知義務が発生するため、客付けが非常に難しくなります。
騒音トラブルを回避するには「家賃を安易に値下げしない」「入居審査を厳しくする」と借主属性が高まるため効果的となります。
▶騒音トラブル解決方法については、過去記事をご覧下さい。
家賃滞納トラブル
不動産投資において絶対に避けたいのが「家賃滞納」です。家賃滞納が発生すると回収が難しくなることがありますが、契約時に家賃保証会社を利用することでリスク回避が可能になります。
具体的には以下のようなケースでも、家賃保証会社を通じて問題を解決できます。
家賃滞納
夜逃げ
強制退去（裁判費用）
退去時の原状回復費用支払い拒否
家賃保証会社を利用することで、滞納リスクを完全に避けることができるため、不動産投資における安心感を得ることができます。
３）大規模修繕について
賃貸物件の外壁は紫外線や天候の影響で経年劣化が進むため、概ね10年に1度の割合で「大規模修繕」＝外壁塗装工事をを行うことが求められます。この修繕は建物美観を保つだけではなく、建物構造／寿命を延ばすためにも、重要な修繕になります。
建物の大きさや使用する塗料の種類などにより修繕費用は大きく異なります。修繕1回あたりの費用は「数百万～数千万」単位に及ぶため貸主にとっては大きな負担となります。
しかし毎月一定額の修繕積立費を蓄えておけば、この問題をクリアすることができ、万が一資金が足りない場合は金融機関からの借入を行えば対応できます。
大規模修繕は貸主にとってもメリットが大きくなり、特に築年数が経過すると減価償却が終了しデッドクロスが発生しやすくなりますが、原状回復を目的とした外壁塗装を行うと全額経費計上できるため、節税効果が期待できます。
▶外壁工事の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
４）退去時のトラブルについて
借主が退去する際原状回復に戻す義務が発生します。退去時トラブルでよく問題になるのが、経年劣化による汚損や破損の責任がどちらにあるのか明確でないと、退去精算が長引き再募集にも影響が出てしまいます。
トラブルを回避するためには…
管理会社に物件管理を委託し、中立の立場である管理担当者に任せる
入居前に室内確認を行い劣化や損傷がある場合は証拠写真を撮り保存する
契約時に経年劣化や自然損耗の説明をしっかり行う
ことで退去時のトラブルを大幅に減らし、貸主／借主双方にとってスムーズな退去を実現することができます。
５）サブリース問題について
サブリース契約は安定した家賃収入が保証されてますが、法律上の複雑さとリスクを伴う点は注意が必要です。
借地借家法によりサブリース会社は「借主の立場」となるため、募集家賃と家賃相場に乖離が発生すると契約更新時に大幅な家賃減額を要求されるリスクがあり、また拒否することができないため、トラブルになる可能性があります。
また貸主がサブリース契約を解除したいと思っても「正当事由」がなければ解約できないため、貸主にとっては不利な状況になることがあります。
サブリース契約を結ぶ際は、サブリースのメリットとデメリットを十分に理解し、契約内容を詳細に確認することが重要です。またサブリース契約は会社によっても多少異なるため、信頼性が高いサブリース会社を選ぶことで、リスクを軽減することができます。
▶サブリース契約の詳細については、過去記事をご覧下さい。
６）キャッシュフロー悪化した場合
築年数が経過すると家賃相場が下落し、家賃値下げや空室期間が長引くことがあります。この状況が続けばキャッシュフローに悪影響を及ぼし、アパートローンや税金の支払いが困難になる可能性があります。
キャッシュフローが悪化した場合、金融機関に相談しリスケジュールを行うことで、元金据え置き／返済期間が延長されるため、資金繰りが改善されます。
築年数が古い物件の入居率が悪い理由は、資産価値の低下とライフスタイルに合わせた部屋になっていないからです。
そこで資産価値を高めるリノベーションを行い、ニーズに合ったデザインや設備を導入することで、物件価値が高まり早期客付けや家賃値上げが期待できるため、収益性を高めることが期待できます。
▶キャッシュフローが悪化した場合の対処法に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
本投稿は「賃貸経営における悩み」に対する解決方法についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
不動産投資は安定した収益が期待できる一方で、社会情勢の変化によるリスクも存在します。例えばリーマンショックや新型コロナウイルスのような予測不可能な出来事が発生すると、大都市圏に物件があっても、多数の退去や空室率の悪化が起こることがあります。
しかし事前に適切な対策を把握／対策を講じることで、これらのリスクを軽減することができます。
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