初心者でもできる空室対策の始め方
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年12月23日
- 読了時間: 16分
アパート経営は借主さえ確保ができれば、安定した賃料収入を得ることが期待できます。しかし物件築年数が古くなるにつれ、次第に空室が目立つようになり、収益性に影響が出てくるケースも少なくはありません。
空室が増えると、その分の賃料の機会損失が大きくなるため、早期に部屋を埋めなければなりません。空室対策というと、内装リフォームや人気設備の導入イメージがありますが、空室の原因を正しく理解し、適切な対策を講じなければ、空室が長期間続くことも決して珍しくはありません。
本投稿はアパート経営初心者向けに、空室対策の始める際の基本的なポイントについて、解説します。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
空室対策とは、空室を埋めるために実施するさまざまな施策のことを指す。成果が出ていない物件の多くは、部屋探しの流れや部屋が埋まらない原因を十分に把握していない可能性が高い。
空室対策には、コストゼロでも始められるものと、コストはかかるものの費用対効果が期待できるものの2種類がある。
水回り設備が老朽化したり、間取りが現代のライフスタイルに合わないと、適正賃料で募集しても、空室長期化は避けられない。
１．空室対策の基本
本題に入る前に、空室対策の基本について簡単に説明します。
空室対策とは、空室を埋めるために行うさまざまな施策のことを指します。冒頭でもお伝えしましたが、物件の築年数が経過すると、資産価値が低下してくるため、次第に空室が目立つようになってきます。
適切な空室対策を行えば、築年数関係なく早期に部屋は埋まりますが、一方で対策を講じたのに空室が埋まらないと悩む貸主も少なくないのが現状です。
このようなケースでは多くの場合、部屋探しの流れや空室が埋まらない理由について、十分理解できていない可能性があると考えられます。
部屋探しをされる方の約7割は、SUUMOやat－homeなどの賃貸検索サイトを利用し、自身の希望条件にあった3件程度の部屋を選んで内見しています。
賃貸検索サイトの反響があるのに内見予約が少ない場合、物件の募集条件、特に賃料が相場と比べて高めに設定されている可能性があります。適正より高い賃料で募集すると、賃料が安い他の物件に流れやすくなります。
一方で内見が入った時点で少なくとも、成約最終候補物件の一つに入ったといえますが、内見からの成約率は約2割程度と言われています。
つまり成約につながらない場合、他社物件と比べて、物件自体の状態や賃料、初期費用などに問題がある可能性が高いと考えられます。
空室が埋まりにくくなる背景には、募集物件の賃料設定と市場相場の乖離に問題がある可能性があるので、空室期間が3か月を超えたタイミングで、管理会社や仲介会社から賃料の値下げや広告料の設定を提案されることがあります。
賃貸検索サイトは、5,000円刻みで賃料が表示されるため、わずか数千円値下げするだけでも反響が高まります。また広告料を設定すると、客付けした仲介会社は、成約時に仲介手数料の他に広告料収入が入るため、積極的に紹介されやすくなります。
しかし最近では、賃料が多少高くてもデザイン性が高い部屋を求める方が増えており、広告料を設定しても顧客の条件に近くなければ紹介することができませんが、この現状を把握できていない貸主が意外にも多いです。
空室対策の基本は、部屋探しの流れを理解し、自分の物件と競合物件を比較して、不足している部分を見極めた上で改善を図ることです。
▶広告料の詳細については、過去記事をご覧下さい。
２．初心者でもできる空室対策の始め方
空室対策と言っても、そのアプローチは驚くほど多岐にわたります。コストが全くかからないものから、コストはかかるものの、投資した分だけしっかり効果が期待できるものまであります。
それでは初心者でもできる、空室対策の始め方について、具体的に解説していきます。特徴や効果を理解することで、自分の状況や目標に合った方法を見つけることができるはずです。
コストゼロでもできる空室対策とは？
コストをかけずに始められる空室対策があります。その方法とは、「敷金・礼金の無料と、フリーレントの導入」「物件清掃」「SNS集客」の３つです。
それではそれぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。
敷金・礼金の無料とフリーレントの導入
敷金とは借主が契約時に預け入れる担保金のようなもので、礼金は貸主に渡す謝礼金です。一方、フリーレントは一定期間、賃料が無料になるサービスのことです。
敷金と礼金は、賃貸業界に昔からある商習慣ですが、近年では家賃保証会社の普及が進み、また物件供給数は昔と比べ多くなっています。そのため敷金と礼金は時代に合わない要素になりつつあり、過去の遺物と言っても過言ではありません。
さらに近年の賃貸市場は借り手有利な状況が続いているのが特徴です。株式会社タダスムの調査によると、賃貸物件を探す方の約7割は、初期費用を気にしていることが明らかになりました。
物件競争力が高い築10年以下の物件では、賃料や初期費用が多少高くても、「築浅物件に入居したい」ニーズが優先されるため、敷金と礼金が設定されていても客付けに大きな影響が出ることは殆どありません。
一方、築10年以上の物件を検討する層は、賃料や初期費用を気にする方が多くなります。そのため敷金・礼金を無料にしたり、フリーレントを導入することで、仲介担当者がクロージングする際のアピールポイントになるので、成約率の向上につながります。
▶株式会社タダスムのリリース、フリーレントの詳細については、こちらをご覧下さい。
物件清掃
一般的なアパートでは、賃料とは別に共益費（管理費）を設定して募集するケースが多いです。共益費は、物件清掃費用も含まれていることから、貸主は清掃義務を果たす責任があります。
ただ多くの貸主はアパート経営を副業として行っているため、清掃業務は外部業者に委託していることが圧倒的に多いです。
清掃費用は物件の規模や階数、世帯数によって変動はありますが、週1回清掃を行った場合の相場は、10,000円～30,000円程度です。仮に1回あたりの清掃費用が20,000円、月に4回実施した場合、年間960,000円ものコストがかかる計算になります。
所有物件が自宅近くにある場合は、外部業者に委託せずに貸主自身が行うことで、コストを抑えられるだけでなく、以下のメリットを期待することができます。
物件美観を保つことができる
月に1回の清掃では、ごみ置き場にごみや汚れが溜まりやすく、また夏場は共用廊下にクモの糸や虫が大量に発生し、雑草も伸びやすくなるので、美観を維持することが難しくなります。
しかし貸主がこまめに物件清掃を行うことで、物件全体が常に清潔な状態を保つことができます。この結果、借主だけではなく、物件を紹介する不動産仲介会社からの評価も高くなり、積極的に紹介されやすくなります。
借主と直接会える機会が増え、信頼関係を構築できる
貸主が定期的に物件清掃を行うことで、借主との接点が増えます。貸主自身が清掃を行っていることは非常に少ないため、きちんと管理している姿を見せることで、信頼関係を構築でき、長期入居につながりやすくなります。
借主からの相談や要望などを迅速に対応できる
借主と会う機会が増えれば、相談や要望などを受けることがあります。その際、対応可能なものに対しては迅速に対応することで借主満足度は向上し、その結果、契約更新時の賃料値下げ交渉や早期退去といったリスクを回避することができ、安定した賃料収入を得ることができます。
このように、貸主自ら物件の開示管理を積極的に取り組むことで、コスト削減だけではなく、多くの付加価値を得ることが可能になります。
SNS集客
賃貸物件を借りる方の多くは、賃貸検索サイトを利用しています。同サイトは希望条件を入力すれば条件に該当する物件のみが表示されるため、スピーディーに内見予約を行うことができます。
ただし築年数が古くなると競争力が低下するため、次第に選ばれにくくなり、反響を高めることが難しくなります。
一方、賃貸物件の主な利用層である20～30代の層は、情報収集の際、Google検索だけでなく、リアルな本音や効率的な情報取得のために、SNSを活用することが多いです。
▶上記詳細については、こちらをご覧下さい。
賃貸検索サイトでは借主や内見者のリアルな本音は掲載されていないため、物件募集する際、SNSで借主や内見者の声などを投稿することにより、反響が増え内見予約につなげやすくなります。
すでに一部の仲介会社では、SNSを活用した集客に力を入れ、早期成約を実現しています。SNSは広告を出さなければ無料で投稿できる点はメリットですが、その反面、基本的に削除できないため、おとり広告に使われる危険性があり、まだまだ普及していないのが実情です。
しかし貸主自身が所有物件を投稿することは可能なため、特に築20年以上経過した物件で、適切なリフォームやリノベーションを施せば、賃貸検索サイトよりも多くの反響を得ることが可能になり、早期成約に繋げやすくなります。
費用対効果が期待できる空室対策
物件築年数が経過してくると、間取りや内装が現代のライフスタイルには合わなくなり、新築物件と比較して、設備の老朽化が目立つだけでなく、利便性も低下してしまいます。その結果、適正賃料で募集しても空室が埋まりにくくなる傾向があります。
しかし、築年数に応じたリフォームやリノベーションを実施し、その際に、顧客からの支持が高い人気設備を導入することで、物件全体の資産価値を高めることができます。これにより賃料の値上げをしても早期成約が期待でき、費用対効果の高い投資となります。
人気設備については、全国賃貸住宅新聞社が毎年10月に「人気設備ランキング」を発表しています。上位にランクインしている設備で、まだ導入していない場合は積極的に検討することで、賃貸検索サイトの検索結果において有利になります。
また築年数に応じた適切な空室対策として、築10～20年の物件には表装リフォームを、築20年以上はリノベーションを行うことで、現代のライフスタイルに合った快適な住環境を提供できます。
この取り組みによって、物件の魅力が高まり、賃貸検索サイトやSNSからの反響も増加しやすくなるため、早期成約が期待できます。
▶人気設備ランキング、リフォームのタイミングの詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．誤った空室対策とは？
一般的に適正賃料で募集を行い、物件清掃を徹底し、ニーズが高い設備を導入すれば、築年数や募集時期関係なく早期に部屋は埋まりやすくなります。
しかし誤った空室対策を行ってしまうと、適正賃料で募集しても空室が長引く傾向があります。ここで空室対策に失敗し空室が長期化している物件の事例をご紹介します。
こちらの物件は弊社物件と同じエリア内に位置し、また間取りや部屋の広さもほぼ同じです。賃料は相場並みで、敷金と礼金は不要、さらにフリーレントと駐車場2台分が付いています。加えて、人気設備のインターネットが無料で使え、ペット飼育も認められています。
LIFULL HOME'Sのリリースによると、ペット可能物件は全体の約2割以下に留まっているとのことで、また供給自体が少ないため、ペット不可物件と比較すると、早期に部屋が埋まりやすいことが明らかになっています。
▶LIFULL HOME'Sのリリースの詳細は、こちらをご覧下さい。
2025年8月末から募集を開始していますが、本執筆時の2025年12月23日現在、まだ埋まっていません。
人気が高いインターネット無料やペット飼育が可能で、適正な賃料で提供されているにも関わらず、空室が長期化している理由としては…
和室があること
水回り交換がされていない
点を挙げることができます。ファミリー向けアパートの場合、主な入居者層は20～30代のカップルや新婚夫婦で、女性が部屋探しの主導権を握る傾向があります。
女性は清潔感を重視する傾向が強いため、掃除がしにくく現代のライフスタイルに合いにくい和室があったり、水回りが古臭く感じてしまうと、たとえペット可能に切り替え、適正賃料で募集していても、住みたくない気持ちの方が上回ってしまうため、敬遠されてしまいます。
一部の貸主は未だに、「賃料さえ下げれば水回りリフォームはしなくても部屋が埋まる」と、信じている方がいます。
しかし、近年では部屋探しの価値観が多様化しており、適切なリフォームやリノベーションが施されていれば、築年数で物件判断される方は少なくなっています。
そのため、適正賃料であっても水回りフォームがされていない物件は、空室期間が長期化しやすく、広告料を設定しても客付けが難しくなるケースが増えてきています。
４．空室対策成功事例
弊社は空室率が全国平均と比べてやや高い山梨県甲府市に、ファミリー向けアパートを3棟を所有しています。1993年に建設され間取りは２LDK～３LDKです。
エリア周辺には同年代に建てられた物件が多く、近年では新築物件の供給が増加したことで、価格競争が激化しています。
弊社物件は競合と比べ、リフォームに注力していたことあり、2016年までは早期客付けに成功していました。しかし翌年の繁忙期、リフォームした部屋は殆ど埋まらず、さらに3月末に転勤による２件同時退去が発生したことにより、赤字となりました。
▶赤字になった詳細は、過去記事をご覧下さい。
これを機に弊社物件では、リフォームからリノベーションへと方針を転換しました。特に主な入居者層である20～30代のカップルや新婚夫婦からの支持を集めるため、自然素材を用いたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
また、入居時の初期費用を軽減するために、管理会社や直営の仲介会社と交渉を行い、「敷金、礼金、仲介手数料」を無料化しました。加えて、家賃保証会社に支払う初回保証料も特別価格で提供可能としました。
仲介手数料無料は、物件公式webサイトから内見予約を行い、内見時に入居申込をされた方限定となっています。それ以外の場合は、今まで通り仲介手数料1,1か月分が発生します。
さらに、1か月分のフリーレントを付与することにより、条件が揃えば初期費用が相場と比べて4分の1程度に抑えることができます。
弊社物件はもともと相場より高い賃料で貸し出していましたが、収益性を高めるために、リノベーションを機に賃料をさらに8～10％値上げしています。
相場より高い賃料で募集すると、賃貸検索サイト集客で不利になる恐れが高くなります。そこで公式webサイトを開設して、集客強化を図りました。
リノベーションによる付加価値と新しい集客を行ったことで、従前と比べ成約期間は短縮傾向となり、さらに内見からの成約率は約80％以上と高い成果を上げることができました。
▶独自集客の詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社リノベーション、空室対策実績については、過去記事をご覧下さい。
また弊社では貸主自ら平日の午前中に、物件清掃を実施しています。隅々まできれいに掃き掃除や拭き掃除を行うことで、借主はもちろんですが、内見者や内見同行する仲介会社からも、「築年数の古さは感じられない」と高い評価を得ています。
他社物件と比べると、借主との直接的な接点が多いため、掃除中に設備交換などの要望や相談を受けることがあります。
その際には、迅速な対応を心がけており、早ければ即日に設備を導入した実績もあります。その結果、借主満足度は向上し、長期入居者が増加。
さらに契約更新時に、賃料値下げ交渉は入らないため、2020年以降4期連続で増収増益を達成しています。
▶弊社代表による物件清掃については、過去記事をご覧下さい。
2024年度からは借主への還元施策を開始しました。
2024年度は宅配ボックスを全室標準装備し、共用灯の照明をLEDに交換しました。2025年度はコメ価格の高騰とインフレが続いていることもあり、借主に新米2キロ分を提供しました。
これら独自性のある空室対策を展開することにより、最近では他社仲介会社からも積極的に紹介されるようになりました。また弊社の取り組みは、不動産系メディアからも注目されるようになり、大きな成果を生んでいます。
▶弊社代表が取材を受けた記事については、こちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回はアパート経営初心者向けに、空室対策の始める際の基本的なポイントについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策とは、空室を埋めるために実施するさまざまな施策のことを指す。成果が出ていない物件の多くは、部屋探しの流れや部屋が埋まらない原因を十分に把握していない可能性が高い。
空室対策には、コストゼロでも始められるものと、コストはかかるものの費用対効果が期待できるものの2種類がある。
水回り設備が老朽化したり、間取りが現代のライフスタイルに合わないと、適正賃料で募集しても、空室長期化は避けられない。
貸主の中には、リフォームを行う際、利回りを基準にリフォーム範囲を決めることがあります。しかし数値だけにとらわれすぎると、結果として物件競争力が向上せず、相場より安い賃料で募集しても空室は埋まりにくくなる可能性があります。
これからの賃貸市場は、空室率がさらに悪化することが予想されており、競争力を高めなければ、二極化が進み淘汰されるリスクが増大します。
そのため、特に築20年以上の物件を所有している貸主は、積極的にリノベーションを行い、さらに物件管理を強化することで、借主との信頼関係をさらに構築することができます。
これにより、安定した賃料収入を得ることが期待できます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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