金融機関から評価される賃貸経営とは？
1993年築20戸の自社アパートで
実証した経営改善ストーリー
私は1993年築20戸の山梨県甲府市にある自社所有アパートで、空室対策リノベーションによる収益改善に取り組んできました。
その結果、金融機関からの評価向上につながり、資金調達もしやすくなりました。
借り換えは、その経営改善を支える手段の一つです。
このページでは、私が実際に経験した内容をもとに、金融機関から評価される賃貸経営についてご紹介します。
※記載内容は私の実体験です。同じ結果を保証するものではありません。
数字で見る経営改善実績（私の場合）
11993年築20戸の自社所有アパートで空室対策リノベーションに取り組んだ結果、入居率や空室期間、年間家賃収入、金融機関評価がどのように変化したのかを、実際の経営データをもとにご紹介します。
入居率
77％→95％以上
空室期間
6か月以上（2017年）
↓
約1ヵ月
2020年以降
年間家賃収入
約
430
万円増加
金融機関評価
✔ 一部融資金利引き下げ
✔ 当座貸越契約締結
（2024年）
空室対策リノベーションによる経営改善の積み重ねが、金融機関からの評価向上につながり、一部融資金利の引き下げや当座貸越契約の締結につながりました。
経営改善ストーリー（実際に起きたこと）
経営改善は一度の取り組みで実現したものではありません。
物件相続から空室の長期化、空室対策リノベーション、そして金融機関から評価されるまでの経緯を、実際に経験した出来事を時系列でご紹介します。
2007年物件相続
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1993年築・20戸のファ ミリー向けアパートを祖父から継承
2015年 アパート
ローンを借り換え
金利を引き下げて
資金繰りを改善
▶
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2017年
入居率77％
空室期間最大6ヵ月
空室が長期化し
収益が不安定になる
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2018年 空室対策
リノベーション開始
空室改善と収益改善のために
リノベーションをスタート
▶
2020年以降
経営改善が定着
空室対策リノベーションにより収益改善を実現。安定したキャッシュフローを確保し、入居率95%以上を維持。
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2024年
金融機関評価向上
経営改善の実績が金融機関から評価され、当座貸越契約を締結。次の投資につながる資金調達体制を構築。
金融機関が重視する賃貸経営のポイント
（私の実体験です）
空室対策リノベーションによって収益が改善すると、金融機関からの評価も変わり、資金調達の選択肢が広がりやすくなります。
実際に経験した「評価が変わっていく流れ」をご紹介します。
空室率が高く
収入が不安定だった時期
入居率が77％まで低下し、空室期間も長期化。
収入が不安定で、金融機関からの評価も厳しい状況でした。
▶
空室対策リノベーション
実施する
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2018年から空室対策リノベーションをスタート。
入居者に選ばれる部屋づくりで、入居率と収益の改善に取り組みました。
▶
収益が安定し入居率
95％以上を維持
2020年以降、入居率95％以上を維持。
年間家賃収入430万円増加。安定した収益基盤が整いました。
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金融機関の評価が向上
収益の安定と返済実績が評価され、金融機関からの信頼が向上。
条件の見直しや新たな提案を受けられるようになりました。
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資金調達の選択肢が拡大
2026年には当座貸越契約を締結。
必要な資金を柔軟に確保できる体制が整い、更なる経営改善につながっている。
【なぜリノベーションが金融機関の評価を変えるのか？】
実は、金融機関が評価しているのは「見た目の綺麗さ」ではなく、数字に表れる「経営の安定性」です。
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私の実体験から言える、評価向上の論理は以下の2点に集約されます。
①リノベーションで賃料単価や入居率の改善につながると、返済原資（NOI）の安定につながります。
私の場合は、このような収益改善を継続して示したことで、金融機関との信頼関係の構築につながりました。
②設備更新により物件価値が維持・向上する場合があります。
私の場合は、経営改善の実績を評価いただき、資金調達の選択肢が広がりました。
つまり、空室対策リノベーションは、資産価値の維持・向上や収益改善を通じて、金融機関からの評価につながる賃貸経営の選択肢のひとつです。
実体験から紐解く！
金融機関の評価を高める「理論」と「実践」
ここまで、私が実際に経験した「金融機関からの評価が変わる流れ」をご紹介しました。
しかし、これは決して私の物件が特別だったからではありません。金融機関の「評価のルール」を理解し、それに沿った賃貸経営へと軌道修正したことによる結果です。
ここからは、私自身の経験をもとに、「なぜ評価されたのか」をもう少し詳しくご紹介します。
まずは、空室対策リノベーションが金融機関の評価につながる理由を整理し、その後、評価を高めるために私が意識したポイントをチェックリスト形式でご紹介します。
融資担当者が稟議書を書きやすくなる「財務改善の伝え方」
ただ「リノベーションしました」と伝えるだけでは、担当者の心は動きません。大切なのは、金融機関が求める「稟議書（融資の承認書類）」を、あなた自身が資料としてサポートしてあげることです。
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「賃料アップの根拠」を数値で示す 近隣の競合物件調査（リーシング調査）を行い、「相場より〇％高く貸せる理由」を市場データで提示します。
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「空室リスクの低減」を強調する リノベーションによって「内見時の成約率がどれだけ上がるか」という定性的な見通しを、担当者に伝えます。
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「資産価値の長期維持」をアピール 「一時的な流行りの内装」ではなく、「ターゲット層を絞ったメンテナンス性の高い改修」であることを説明し、出口戦略（売却可能性）が明確であることを主張します。
金融機関の評価を上げるための「融資相談」チェックリスト
以下の項目を準備し、実際に担当者を現場へ招いて「変化」を見てもらうこと。これが融資を勝ち取るための最も確実な近道です。
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収益のシミュレーション：いくら投資し、いつまでに回収できるか。
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賃料の根拠資料：近隣物件と比較し、なぜその賃料が妥当なのか。
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物件への愛情（履歴の記録）：過去の修繕や日々の管理状況。
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実物での直接アピール：リノベーション前後の変化を、担当者に現地で見てもらう。
経営改善につながった
空室対策リノベーションのポイント
ただ設備を新しくするのではなく、入居者が「住みたい」と思う価値を作ることで、
入居率の向上と安定した賃貸経営を実現しました。
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▶このリノベーション設備の詳細はこちら
今回ご紹介したカフェスタイルキッチンや造作洗面台などは、実際に自社アパートで取り組んだ内容です。
金融機関との実際の経緯（資金調達の変化）
空室対策リ ノベーションによって収益が改善すると、金融機関からの評価も少しずつ変化しました。
私の場合も、借り換えだけで経営改善したのではなく、経営改善を継続した結果として金融機関から評価され、資金調達の選択肢が広がりました。
実際に経験した資金調達の変化をご紹介します。
2015年
アパートローン借り換え
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アパートローン
2.475％▶2.3％
フリーローン
4.0％▶2.9％
▶
リノベーション後
収益が安定
入居率95％以上を維持。
年間家賃収入430万円アップ
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2022年 フリーローン
金利引き下げ
2.9％▶2.6％（0.3％引き下げ）
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2024年
当座貸越契約締結
金融機関の評価向上により、当座貸越契約が認めていただいた。
▶
資金調達がしやすい体制へ
実際に経営改善を通じて学んだこと
金融機関との関係は、一度の融資や借り換えだけで決まるものではありません。
1993年築20戸の自社アパートを運営する中で、私自身が実際に経験して学んだことをご紹介します。
学び①
借り換えだけでは
経営改善しない
借り換えによって金利負担を軽減できても、近年は金利上昇の影響を受ける可能性があります。
空室が改善しなければ、安定した賃貸経営にはつながりません。
学び②
収益改善を金融機関
に示すことが重要
金融機関が重視するのは、安定した賃貸経営と継続的な収益性です。私の場合は…
✔ 入居率95%以上
✔ 空室期間短縮
✔ 年間家賃収入約430万円増加
という実績を継続して示すことで融資の相談がしやすくなりました。
金融機関は決算内容だけでなく、賃貸経営全体を総合的に判断しています。
学び③
信頼関係は
日々の積み重ね
金融機関との信頼関係は、一度の相談や融資だけで築けるものではありません。
経営改善を継続し、その成果や事業の状況を定期的に共有することが大切です。
私の場合も、空室対策リノベーションによる収益改善を積み重ね、その実績を継続して示すことで、金融機関からの信頼が高まり、次の融資や資金調達につながりました。
このようなオーナー様におすすめです
✔ 築20年以上のアパート・マンション
✔ 空室期間が長くなった
✔ 家賃を下げたくない
✔ リノベーションを検討している
✔ 借り換えを検討している
✔ 金融機関との付き合い方に悩んでいる
✔ 将来の資金調達が不安
✔ 経営改善をしたい
よくある質問
Q：借り換えだけで空室は改善しますか？
A：私の場合は改善しませんでした。空室対策リノベーションによる収益改善へ取り組んだ結果、入居率・収益とも改善しました。
Q：金利引下げはどう実現しましたか？
A：入居率や収益改善などの実績を継続して金融機関へ示した結果、評価が変わったと考えています。
Q：当座貸越契約は誰でもできますか？
A： 当座貸越契約には金融機関ごとの審査があります。私の場合は、経営改善の実績や継続的な取引が評価され、契約につながりました。
Q：リノベーション費用は回収できましたか？
A：私の所有物件では入居率改善と年間家賃収入増加につながりました。ただし、結果は物件条件によって異なります。
Q： 同じ成果になりますか？
A：このページは私自身の経験をご紹介しています。同じ成果を保証するものではありません。
