空室対策で大切なこととは？
築年数や家賃で判断せず、入居者に「ここに住みたい」と思われる部屋づくりが重要です。
当社では、1993年築20戸の自社アパートで、空室対策リノベーションを実施し、入居率改善・空室期間短縮に取り組んできました。
このページでは、空室対策で避けたい考え方と、実際に効果があった改善ポイントを紹介します。
①空室対策で本当に大切なこと
空室対策というと、設備の交換や家賃の見直しを思い浮かべる方も多いかもしれません。
しかし、築20年以上の賃貸住宅では、それだけで入居者に選ばれるとは限りません。
まずは、当社が実践を通じて大切だと考えている3つのポイントをご紹介します。
入居希望者目線で魅力を高める
重要なのは、内見者に「この部屋なら暮らしやすそう」と感じられる状態に整えることです。
原状回復だけでは差別化が難しい
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築20年以上の物件では、競合物件との差別化が難しく、空室が長期化しやすくなります。
機能性とデザイン性の両立が重要
空室対策では、見た目だけでなく、暮らしやすさにつながる機能性も重要です。デザイン性と機能性を両立することで、入居希望者から選ばれやすい住まいにつながります。
②このような空室対策はNG
空室対策というと、人気設備の導入やインターネット無料化、ホームステージングなどを思い浮かべる貸主も多いのではないでしょうか？
これらの対策は物件によって効果が期待できる場合もありますが、それだけで空室が改善するとは限りません。
当社でも1993年築20戸の自社アパートでさまざまな改善に取り組む中で、設備を追加するだけでは十分な成果につながらなかった経験があります
ここでは、その実践をもと に、空室対策で避けたい考え方と、現在当社が重視している改善のポイントをご紹介します。
適正家賃だけを意識する
なぜ危険か？
家賃だけを見直しても、入居希望者から「住みたい」と思われる魅力がなければ、空室対策として十分な効果は期待できません。
当社ではどう考えたか？
家賃だけを下げるのではなく、入居希望者が「住みたい」と感じる価値を高めることが重要だと考えました。
ホーム ステージング
だけに頼る
なぜ危険か ？
家具や小物で室内を演出しても、設備や内装が古いままでは、入居希望者の印象改善には限界があります。
当社ではどう考えたか？
見た目を整えるだけでなく、毎日の暮らしやすさにつながる設備や空間づくりを重視しました。
家賃を安くしないと
決まらないと思い込む
なぜ危険か？
問題は家賃の高さではなく、その家賃に見合う価値が入居希望者に伝わる住まいになっているかどうかです。
当社ではどう考えたか？
家賃ではなく、住まいそのものの価値を高めることで選ばれる物件を目指しました。
インターネット無料化
だけに頼る
なぜ危険か？
インターネット無料の物件は年々増えており、それだけでは入居希望者に選ばれる大きな理由にはなりにくくなっています。
当社ではどう考えたか？
インターネット無料は付加価値の一つと考え、室内そのものの魅力を高めることを優先しました。
アクセントクロス
だけに依存する
なぜ危険か？
アクセントクロスだけでは印象を変えられても、暮らしやすさや物件全体の魅力向上には限界があります。
当社ではどう考えたか？
デザインだけでなく、長く快適に暮らせる住まいづくりを目指しました。
③当社が実際に行った空室対策リノベーション
築20年以上の物件では、家賃の見直しやインターネット無料化などの人気設備の導入が、空室対策として検討されることがあります。
しかし当社では、それらだけに頼るのではなく、入居希望者が「ここに住みたい」と感じる住まいづくりを重視しました。
2018年から1993年築20戸の自社所有アパートで、キッチンや洗面台など暮らしやすさにつながる設備や室内デザインを順次改善し、住まいの価値を高めるリノベーションに取り組んでいます。
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和室・琉球畳
「あえて残す」戦略的リノベ。琉球畳の採用で、和の落ち着きをモダンに昇華させました。退去時の表替えが原則不要なため維持コストを抑えつつ、洋室化では出せない差別化を実現します。
具体的な改善内容と改善実績は、こちらをご覧ください。
④数字で見る改善実績
1993年築20戸の自社所有アパートで実践してきた空室対策リノベーションの改善実績を 、数字でご紹介します。
築年数
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1993年築
戸数
20戸
リノベ開始
2018年～
リノベ実施
15戸
入居率
77％→95％以上
空室期間
6か月以上
↓
約1ヵ月
年間家賃収入
430
約
万円増加
※入居率は2020年以降の実績です。空室期間は2024年度実績です。年間家賃収入はリノベーション前との比較による最大改善額です。
⑤築30年以上でも安定した入居率を維持できた理由
1993年築の当社所有アパートは、築30年以上が経過しています。また、物件がある山梨県は、総務省「住宅・土地統計調査」において全国トップクラスの空き家率となっており、周辺には同年代の賃貸物件や新築物件も多く、競争が激しい環境です。
そのような中、当社の物件は全室インターネット無料ではなく、インターネット接続可能物件でありながら、2020年以降は年間入居率95％以上を維持しています。
その理由は、家賃を下げることではなく、ターゲットに合わせた差別化設備の導入と、共用部を含めた物件管理を継続し、入居希望者に選ばれる住まいづくりに取り組んできたからです。
築年数だけで物件の価値が決まるわけではありません。入居希望者に「ここに住みたい」「長く住み続けたい」と感じてもらえる住環境を積み重ねることで、築20年以上のアパートでも安定した賃貸経営を目指すことは十分可能だと、当社は考えています。
※山梨県の空き家率は、総務省「住宅・土地統計調査」（2018年・2023年）によるものです。
