築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニック
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月26日
- 読了時間: 7分
「築年数が古いアパートは家賃値下げすればすぐに客付けできる」という考え方は、もはや時代遅れと言っても差し支えないでしょう。
地方都市では人口減少や節税対策の一環として、新規アパート建設が進み、その結果賃貸空室率は悪化傾向にあります。そのため競争力が低下した築年数が古いアパートは、適正家賃以下で募集しても客付けが厳しくなっています。
例えば、弊社物件がある山梨県某市にある築34年の２LDK物件の場合、2024年3月から募集していますが、同年8月8現在空室が続いており、家賃機会損失額は約23万円に達しています。
しかし近年では部屋探しの多様化が進み、築年数が古くてもリノベーションを施すことで、募集時期に関わらず早期客付けができ、家賃値上げも見込めるようになっています。そのためリノベーション費用がかかったとしても、マイナスになることはありません。
本投稿は築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニックをお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．築古アパートが敬遠される理由
家賃が手ごろでも、築年数が古いアパートが人気を集めない要因として、以下の3つが挙げられます。
室内機能性の低下
古臭い印象
収納力が弱い
それではそれぞれの理由を詳しく見ていきましょう。
室内機能性の低下
リクシル住宅研究所が発表したリリースによると、賃貸物件の入居者の約8割が室内機能性（断熱、湿気、防音）に不満を抱いており、不満を持つ方の約3割は住替えを検討しているとのことです。
築年数が古い物件ほど、これらの機能における問題点が目立ち、住みにくいイメージが先行しています。その結果、顧客を見つけるのが難しくなる傾向にあります。
古臭い印象
at-homeが発表したリリースによると、部屋探しされる方が賃貸検索サイトで最も注目する設備の写真は浴室、トイレ、キッチンなどの水回りに集中しています。
しかし、築年数が古い物件では設備投資が行われないケースが多いため、どうしても古びた印象を与えがちです。
特に女性にとって、清潔感の無い物件は開けられやすく、結果的に設備更新の無い古い物件は、適正家賃以下で募集しても選ばれにくくなります。
収納力が弱い
レタスクラブの調査によると、賃貸アパートに入居している借主の多くが、収納スペースに不満を抱えていることが明らかになりました。
最近建てられた新築物件では、居住スペースを若干狭くする代わりに、大容量の収納スペースを確保する工夫がされています。一方、築年数が古い物件では、収納スペースが少ない上にクローゼットが標準装備されていない場合が多いため、使い勝手が悪く感じられることが多いです。
このような理由から、築年数が古いアパートは手頃な家賃であっても、広く人気を集めることが難しい状況となっています。
２．築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニック
競争力が低下した築年数が古いアパートは、顧客から選ばれにくくなっていますが、借主の悩みを解消するリノベーションを行えば、その価値を最大限に引き出し、物件の魅力を高めることが可能です。
それでは築古アパートの価値を向上させる、リノベーションテクニックをお伝えいたします。
漆喰＆クッションフロアで室内機能性を向上させる
先程もお伝えしたように、古いアパートは新築物件と比べると、室内機能性が劣ります。本格的に改善を図るには、断熱材の交換や窓の断熱改修、防音フローリングを施工するのが効果的です。
しかしこれらを全て行うと非常に高額なコストがかかり、仮にリノベーションを機に家賃値上げを行ったとしても、回収するまでのキャッシュフローが厳しくなるため、正直おススメできません。
コストを抑えつつ室内機能性を改善させるのであれば、自然素材の漆喰とクッションフロアが最適です。
漆喰を壁に施工すると調湿効果や吸音効果が期待できます。またクッションフロアを施工すると足音の衝撃や振動を抑え、階下に響きにくくなるので、室内機能性が向上するでしょう。
設備リニューアル
築年数の経過とともに水回りが古びた印象を与えると、適正家賃以下で募集しても客付けは難しくなり、その結果として、空室による家賃機会損失が拡大してしまいます。
そのような状況であれば、損失分を水回り設備のリニューアル費用に充てることで、物件全体の資産価値が向上し、家賃値上げがしやすくなるだけではなく、早期客付けも期待できるため、非常に高い投資効果が期待できます。
さらに設備更新を行うことで、物件全体の価値の目減りを抑え、結果的に年数が経過しても家賃維持がしやすくなります。その結果、契約更新時に家賃値下げ要求が発生しにくくなるメリットがあります。
既存収納をクローゼット化する
築年数が古い物件は、収納内部に棚が設置されていることが多く、正直なところ使い勝手があまりよいとは言えません。クローゼットが標準でないと内見時に「収納が使いにくい」と思われ、成約率が下がることもあります。
ただし既存収納をクローゼットに変更することは可能です。リノベーションを機に対応すれば利便性が向上し、物件価値も高められます。
３．弊社物件リノベーションテクニック
弊社物件は築年数が古いため2018年からリノベーションを行っています。全20戸のうち15戸リノベーションを行い、先程紹介したリノベーションテクニックを活用した結果、以下のような成果が得られました。
2020年以降物件稼働率は驚異的な水準で推移し95％以上を維持。昨年度はさらに向上し99％に到達しました。
家賃収入は同年を境に右肩上がりとなり、昨年度は過去最高額を記録することに成功しました。
平均成約期間は約1～2か月と大幅に短縮し、早ければ退去翌日に申込が入ることも珍しくはありません。
これらの成果により、弊社が展開するリノベーションテクニックが、不動産系メディアからも注目を集めるようになりました。
▶弊社リノベーションテクニック詳細及びメディア記事はこちらをご覧下さい。
４．まとめ
今回は築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニックをお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションを行うと従前と比べ資産価値が向上するため、家賃相場より高い設定にしても客付けに影響が出ることは少ないです。
ただし部屋探しされる方は、基本的に家賃相場を把握していることが多いため、相場以上の価値を認められなければ「割高」と感じられ、入居促進させることが難しくなります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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