築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニック
かつての賃貸市場では、現在と比べて物件供給が少なかったこともあり、原状回復を行うだけで、家賃を値下げせずに早期成約できるケースもありました。
しかし近年では、特に地方都市において空室率が高い地域もあり、築20年以上が経過し、設備や内装をほとんど更新していないアパートでは、周辺相場に合わせて募集しても空室が埋まりにくくなっています。
一方、部屋探しに対する価値観は多様化しており、築年数が古くても、入居希望者のニーズに合ったリノベーションが施されていれば、家賃を値上げしても選ばれる可能性があります。
ただし、リノベーションに費用をかければ、必ず収益が改善するわけではありません。物件の立地や周辺家賃相場を踏まえ、入居希望者が重視する部分に優先的に投資することが重要です。
本記事では、1993年築のアパートを所有・運営し、2018年からリノベーションに取り組んできた弊社の経験をもとに、築古アパートの価値を高める具体的なリノベーションテクニックを紹介します。
▶空室対策リノベーションの進め方や費用、収益改善の考え方については、「空室対策リノベーション完全ガイド」をご覧ください。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
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▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
築古アパートは、設備の古さや室内機能性、収納の使い勝手が原因で、家賃が手ごろでも選ばれにくい場合がある。
リノベーションは全面改修にこだわらず、入居希望者が重視する部分に優先的に投資することが重要です。
築年数が古くても、内見時に「住みやすそう」と感じてもらえる部屋づくりが、空室対策のポイントになります。
１．築古アパートが敬遠される理由
家賃が手ごろであっても、築年数が古いアパートが入居希望者に選ばれにくい理由として、主に以下の3つが考えられます。
室内機能性の低下
内装や設備の古臭い
収納スペースの不足
それぞれの理由について、詳しくみていきましょう。
１）室内機能性の低下
LIXIL住宅研究所が2015年に発表した調査によると、賃貸アパートの入居者の80.6％が室内の機能性に不満を感じています。
特に、上階の足音や声、断熱効果、外部からの騒音などに対する不満が多く、不満を持つ人の35.2％が引っ越しを検討していることが明らかになっています。
築年数が古いアパートでは、断熱性能や遮音性能が現在の住宅と比べて十分でない場合があり、室内の快適性に不満を感じる入居者もいます。ただし、実際の性能は建物の構造や過去の改修状況によって異なるため、築年数だけで判断することはできません。
そのため、築古アパートの競争力を高めるには、内装や設備の見た目だけでなく、入居者が快適に暮らせる室内環境にも目を向けることが重要です。
２）内装や設備が古臭い
at-homeが発表したリリースによると、賃貸検索サイトで部屋探しをする際に、掲載してほしい設備の写真として、浴室・トイレ・キッチンなどの水回りが重視されています。
しかし、築年数が古いアパートでは、内装をきれいにしても、水回り設備が更新されていなければ、古い印象を与えることになります。
入居希望者は複数の物件を比較して部屋を選ぶため、設備の古さや清潔感の不足が目立つ物件は、周辺相場に合わせた家賃で募集していても、入居につながりにくくなる可能性があります。
そのため、築古アパートの競争力を高めるには、内装だけでなく、入居希望者が重視する水回り設備の更新も検討することが重要です。
３）収納スペースの不足
レタスクラブの調査によると、賃貸物件における収納スペースへの不満が取り上げられています。
近年建築された新築アパートでは、収納スペースの確保や使い勝手を重視した間取りも見られ、物件によっては、約1帖のクローゼットを設ける一方で、洋室の広さが5帖程度となっているケースもあります。
一方、築年数が古いアパートでは、押入れなどの収納が中心となっている場合があり、現在の生活スタイルによっては使いにくいと感じられることがあります。
ただし、収納スペースは広さだけでなく、配置や使い勝手も重要です。そのため、築古アパートの競争力を高めるには、居住スペースとのバランスを考えながら、入居希望者のニーズに合った収納を確保することが求められます。
２．築古アパートの価値を上げるリノベーションテクニック
築年数の経過によって競争力が低下したアパートでも、入居希望者のニーズや不満を踏まえたリノベーションを行うことで、物件の魅力を高め、入居希望者に選ばれやすくなる可能性があります。
ただし、単に設備を新しくしたり、内装をきれいにしたりするだけでは、十分な効果が得られるとは限りません。限られた予算の中で、入居希望者が重視する部分に優先的に投資することが重要です。
ここからは、築古アパートの競争力を高めるための具体的なリノベーションテクニックを紹介します。
１）漆喰＆クッションフロアで室内機能性を向上させる
古いアパートの室内機能性を本格的に改善するには、窓の断熱改修や断熱材の追加、遮音性能を考慮した床材の施工を検討しなければなりません。
しかし、これらをすべて実施するとなると多額の費用がかかり、家賃収入とのバランスを考える必要があります。
そこで、費用を抑えながら室内の快適性や印象を改善する方法として、漆喰やクッションフロアの活用があります。
漆喰には湿気を吸収・放出する性質があり、室内の湿度変化を緩和する調湿効果が期待できます。 また、自然素材ならではの質感によって、室内の印象を高められることも特徴です。
一方、クッションフロアは硬い床材と比べてクッション性があり、歩行時の衝撃音を和らげる効果が期待できます。 さらに、デザインの選択肢が豊富で、室内の雰囲気を比較的低コストで変えられることもメリットです。
ただし、漆喰や一般的なクッションフロアだけで、断熱・遮音性能が大幅に改善するわけではありません。特に階下への生活音対策については、床材の遮音性能や施工方法を別途確認する必要があります。
設備リニューアル
先ほどもお伝えしたように、築年数が古いアパートでは、キッチンや浴室、洗面台などの水回り設備の古さが、入居希望者から選ばれにくくなる原因のひとつになることがあります。
例えば、弊社物件と同じエリアにある築25年以上のファミリー向け賃貸マンションでは、賃貸検索サイトの掲載写真を見る限り、内装のリフォームは行われているものの、水回り設備には古さが感じられます。
この物件は、2025年12月に賃貸検索サイトで情報が公開され、2026年10月27日時点でも月額72,000円で募集されています。
仮に10か月間空室が続いていた場合、得られなかった家賃収入は単純計算で720,000円となります。
このように、空室が長期化すると、本来得られるはずの家賃収入を失うことになります。そのため、設備更新によって空室期間を短縮できる見込みがある場合には、工事費用と期待できる収益改善効果を比較し、投資する価値があるか検討することが重要です。
ただし、水回り設備をすべて新品に交換すると多額の費用がかかります。例えば、キッチンは交換する一方、浴室は既存設備を活用し、壁面フィルムや水栓、鏡などを交換する方法もあります。
重要なのは、入居希望者が重視する部分に優先的に費用をかけ、工事費と期待できる家賃収入の増加額、空室期間の短縮効果を比較することです。
また、設備の状態が良好であれば、無理に交換せず既存設備を活用することも、リノベーション費用を抑える有効な方法です。
▶リノベーション費用と収益改善の考え方については、「【アパート経営】リノベーション空室対策の費用対効果」をご覧ください。
既存収納をクローゼット化する
先ほどもお伝えしたように、築年数が古いアパートでは、収納内部の中央に中棚が設置された押入れタイプの収納が多く見られます。
押入れタイプは布団などを収納するには便利ですが、衣類をハンガーに掛けて収納したい入居希望者にとっては、使いにくいと感じられることがあります。そのため、クローゼットが設置されていないことが、物件選びで不利に働く可能性があります。
しかし、既存の押入れも、中棚を撤去してハンガーパイプを設置するなど、クローゼットタイプに変更することが可能です。また、室内のデッドスペースに収納棚を設けることで、収納の使い勝手をさらに高めることもできます。
このように、リノベーションを機に収納スペースを見直すことで、利便性が向上し、築古アパートの魅力を高めることにつながります。
３．弊社物件リノベーションテクニック
弊社が所有するグレイスロイヤルは、1993年築のファミリー向けアパートです。築年数の経過に伴う競争力の低下に対応するため、2018年から空室となった部屋を順次リノベーションし、現在は全20戸のうち15戸で改修を完了しています。
リノベーション前は、キッチンなどの水回り設備に古さが目立ち、エアコンや雨戸シャッターは設置されていたものの、室内のデザイン性や使い勝手には改善の余地がありました。また、収納は中央に中棚がある押入れタイプが中心で、衣類をハンガーに掛けて収納しにくいことも課題でした。
そこで弊社では、入居希望者のニーズを踏まえ、自然素材を取り入れたカフェスタイルのリノベーションを実施しました。特に重視したのは、室内のデザイン性を高めるだけでなく、日常生活の利便性も改善することです。
具体的には、リノベーションした全15戸にオリジナルのカフェスタイルキッチンを設置し、上級グレードの部屋には各居室の壁に漆喰を施工しました。
さらに、洋室の押入れタイプの収納をクローゼットに変更したほか、一部の部屋ではデッドスペースを活用し、天井にハンガーパイプを設置したオープンクローゼットを採用しました。また、洗面脱衣所の洗濯機置き場の上部に収納棚を設けるなど、限られた室内空間を有効活用する工夫も行っています。
こうしたリノベーションに加え、日常的な物件清掃や入居者の要望への対応など、物件の魅力を維持・向上させる取り組みも継続してきました。
その結果、2017年に77％まで低下した入居率は、2020年以降、年間95％以上を維持しています。また、年間家賃収入はリノベーション開始前と比較して約430万円増加しました。
さらに、従前は空室期間が最大6か月程度に及ぶこともありましたが、リノベーション後はおおむね1～2か月で成約するケースが見られるようになりました。
これらは弊社物件での実績であり、すべての築古アパートで同様の結果が得られるわけではありません。しかし、入居希望者のニーズを踏まえ、デザイン性と利便性の両面から改善を進めることは、築古アパートの競争力を高めるうえで有効な取り組みのひとつと考えています。
▶弊社が実際に行ったカフェスタイルリノベーションの施工内容については、関連記事「【2025年】弊社アパート人気No.1リノベーションルームを大公開」をご覧ください。
▶弊社が取り組んできた空室対策や賃貸経営改善については、以下のメディア記事でも紹介されています。
４．まとめ
今回は、築古アパートの価値を高めるリノベーションテクニックについて解説しました。
築古アパートの空室対策で重要なのは、単に設備を新しくしたり、内装をきれいにしたりすることではありません。
入居希望者が内見した際に、「築年数は古いけれど、ここなら快適に暮らせそう」「この部屋に住んでみたい」と感じてもらえるような、魅力ある住空間をつくることが重要です。
そのためには、入居希望者のニーズを把握し、デザイン性と利便性の両面から、限られた予算を効果的に活用する必要があります。
築年数そのものは変えられませんが、室内の魅力や住みやすさはリノベーションによって改善できます。こうした入居者目線の取り組みが、競合物件との差別化や早期成約、ひいては賃貸経営の収益改善につながると考えています。
▶空室対策としてリノベーションを実施すべきか迷っている方は、関連記事「空室対策はリノベーションで解決できる？失敗しない判断基準と家賃アップ事例を公開」をご覧ください。
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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