空室対策強化するには入居者アンケートは必須
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 2025年1月6日
- 読了時間: 6分
更新日：6 日前
空室対策では、設備やデザインを改善することも重要ですが、「入居者が何を評価し、何に不満を感じたのか」を把握しなければ、的確な改善につながりません。
弊社でも2018年以降、入居時・退去時のアンケートを継続し、その結果をリノベーションや管理改善へ活かしています。
賃貸市場は人口減少や供給数の増加が続いているため、今後は空室率がさらに悪化する可能性があります。特に築年数が経過した物件では価格競争に陥りやすく、安易な家賃値下げだけでは長期的な経営改善は期待できません。
価格競争から脱却するには、物件の資産価値を高め、入居者に選ばれる理由をつくることが重要です。そのためには貸主の考えだけで判断するのではなく、実際に住んだ入居者の声を改善へ反映させることが欠かせません。
▶空室対策には、リノベーションだけでなく募集方法の見直しや設備改善など様々な手法があります。
本記事ではアンケート調査の活用方法を中心にご紹介しますが、空室対策全体の考え方やリノベーションの進め方について詳しく知りたい方は、「空室対策リノベーション完全ガイド」もあわせてご覧ください。
入居時・退去時のアンケートを行うことで…
物件の強み、弱みを把握できる
貸主や管理会社では気づきにくい課題を発見できる
借主目線のリノベーションや管理改善につなげられる
といったメリットがあります。
弊社では、アンケートを記入していただく際に「忌憚のないご意見をお願いします」とお伝えしています。そのため、改善すべき点だけでなく、「契約の決め手」や「満足した設備」といった評価も把握できるようになりました。
いただいたご意見はできる限り早く改善へ反映し、部屋や管理品質の向上に努めています。その積み重ねが、結果として早期の客付けにもつながってきました。
今回は、弊社で実際に行っている入居時・退去時アンケートの一部をご紹介しながら、空室対策へどのように活用しているのかをお伝えします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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入居アンケートで分かることとは？
入居アンケートで分かることは「物件を知ったきっかけ」「リノベーション部屋についての感想」「契約の決め手」等です。
これらは借主に直接確認しなければわからない情報ばかりなので、今後の集客／リノベーションを行う際のとても参考になります。
こちらの借主はSNS（Instagram）で部屋探しした際弊社物件を知ったとのことです。
リノベーションはコストがかかるため費用対効果が期待できなければ意味がありませんが、アンケート調査を行うことで「どこが良かったのか」を確認できる点は、今後のリノベーションにおいて有効になります。
また決め手となる部分を把握することで、どのような集客を行えばいいのかより具体的に理解することができます。
▶アンケートだけではなく、実際にどのようなリノベーションを行ったのか知りたい方は、「空室対策リノベーション実績」をご覧ください。
退去アンケートで分かること
賃貸退去は必ず発生してしまいますが、退去される方は「必ず理由」があって退去されます。
ある意味において、入居アンケートより退去アンケートの方が非常に重要となります。
借主によって入居期間は異なりますが、入居期間中の管理対応が悪ければ、必然的にアンケート回答が厳しい意見になります。
あえて厳しい意見を記入して頂いた方が問題点を把握することができるため、退去後早急に改善させることができます。
また、退去理由だけではなく、「改善すれば住み続けたかった点」が分かる場合もあります。こうした意見は次回募集時の改善材料として活用できます。
要望を実現させた事例
入居／退去アンケートから借主の考え方を把握することができますが、要望などがあった場合可能な限り対応することで入居促進／長期入居に繋げることが期待できます。
弊社物件には、シンボルツリーが植えられています。
今までは冬季限定で「LEDイルミネーションを点灯」していましたが、借主から「夜中に帰宅すると駐車場が暗いため、女性一人では怖い」と相談を受けたため、すぐに冬季限定から通年＋夕方から明け方まで点灯するよう対応しました。
その結果防犯抑止効果も期待できるため一石二鳥となりました。
すべての要望に対応できるわけではありませんが、費用対効果や管理面も踏まえながら改善を積み重ねることで、物件全体の満足度向上につながりました。
▶借主の声を反映しながら、リノベーション費用を抑えて物件価値を高める工夫については、関連記事「古いアパートをおしゃれにリノベーション！コストを抑えるアイデアと裏ワザ」で詳しくご紹介しています。
▶借主からのご意見をもとに設備改善を行った事例として、弊社物件では2024年秋に各世帯専用の宅配ボックスを導入しました。導入の経緯や各世帯専用を採用した理由については、関連記事「宅配ボックス設置は、空室対策に効果的？」で詳しくご紹介しています。
まとめ
弊社物件では2018年から空き部屋を順次リノベーションし、完成した部屋は家賃を値上げして募集してきました。
しかし、内見された方からは「部屋自体はとても良いが、家賃予算に合わない」といったご意見を数多くいただきました。
そこで翌年からは、リノベーション箇所を限定したセカンドラインの部屋を募集したところ反響が増え、早期の客付けにつながりました。
このように、アンケート調査は貸主や管理会社では気付きにくい改善点を把握できる貴重な機会です。設備だけではなく、管理対応や共用部、募集方法など幅広い改善につながるため、継続して実施することで空室対策の精度向上が期待できます。
弊社でも実際の回答をもとに改善を積み重ねてきました。借主の声を継続的に把握し、改善へ反映することは、より選ばれる物件づくりにつながります。安定した賃貸経営を目指す貸主の方は、入居時・退去時のアンケート調査を取り入れてみてはいかがでしょうか？
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築のアパートを運営する中で実践し、試行錯誤を重ねながら取り組んできた空室対策です。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
そのような場合は、(有)山長の無料相談をご利用ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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