賃貸経営は借主さえ見つけることができれば毎月安定した家賃収入を得ることができます。ただ借主を見つけるのは貸主ではなく仲介会社です。
仲介会社は自社他社問わず多くの物件を成約させ報酬となる仲介手数料を得ることを目標に日々営業努力しています。そのため早期客付けを目指すならば仲介会社が味方にするのが一番手っ取り早い方法です。
ただ大多数の貸主は「仲介会社を味方にする方法」を知らなすぎるため、客付けで苦戦してしまいます。
そこで本投稿は成功大家が実践している仲介会社を味方にする方法をお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
１．仲介会社を味方にするには？
仲介会社を味方にするにはまずは仲介会社の立場を把握することがとても重要です。
仲介会社は貸主の空室部屋の募集を行い、部屋探しされている方には希望条件に合った部屋を紹介し、契約手続きを行うのが主な仕事です。契約が成立すると報酬として仲介手数料が発生しこれが仲介会社の収入源になります。
仲介手数料は最大家賃1.1か月分までとなっていますので、会社売上を伸ばすには契約本数を伸ばすしか方法はありません。そのため仲介担当者には契約ノルマが課せられていますが、仲介担当者の成績は…
契約本数
契約金額
となっているため、成約につながりそうな物件を積極的に紹介します。つまり仲介会社を味方にするには「成約につながりやすい」物件にすることが重要で、これを意識していれば他社仲介会社も同様に考えるため客付け力は一気に高くなります。
貸主は物件募集する際仲介会社に賃貸検索サイト掲載を依頼しますが、同サイト掲載料は仲介会社が支払っています。
空室が長期化すると同サイトコストが嵩んでしまうため、反響が取れない物件は仲介会社の判断で掲載を取りやめることがあります。また反響が取れない物件は「当て馬」的に扱われることがあるため、空室が長期化することがあります。
２．【成功大家実践】仲介会社を味方にする方法
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしていますが、リノベーションを機に家賃値上げを行い、同築年の家賃相場と比べると10,000円～15,000円高い家賃設定となっています。
一般的に適正家賃を意識しないと客付けは難しいと言われていますが、弊社リノベーション物件の場合募集開始後1か月前後で客付けに成功しています。早期客付けに成功している理由は仲介会社が客付けしやすい物件づくりをしているからで、特に以下3点は非常に重要視しています。
物件クオリティーを最大化する
物件清掃を心がける
御礼は必ず伝える
それではそれぞれの対策を見ていきましょう。
１）物件クオリティーを最大化する
賃貸業界は競争が激化しているため物件クオリティーを高めなければ早期客付けは期待できません。特に部屋探しされる方は水回りを非常に重視しています。
弊社物件は20～30代女性を成約ターゲットとしたカフェスタイルに特化したリノベーションを展開し、特にキッチンには力を入れ弊社オリジナルを採用しています。
成約ターゲットが好むインテリアテイスト＆設備導入することで、内見時の訴求効果を最大化させることができるため従前と比べ成約率は高くなりました。そのため近年では他社仲介会社からの紹介も多くなっています。
▶弊社リノベーションの詳細は過去記事をご覧下さい。
２）物件清掃を心がける
成約率を高めるには物件第一印象がとても重要と言われています。内見を行う際一番最初に確認されるのは共用部分です。
ごみ置き場／駐輪場／物件周り／共用廊下は定期的に清掃を行わないと、ごみや虫の死骸などが溜まりやすくなるため誰でも嫌悪感を感じてしまいます。物件清掃が行き届いていない物件は成約率が悪くなることを仲介担当者はよく理解しています。
弊社代表は平日の午前中物件清掃を行っているため、常に清潔な状態を維持させることができています。そのため仲介担当者から「案内しやすい」とお褒めの言葉を多数頂戴しています。
３）御礼は必ず伝える
仲介会社は客付けのため様々な営業努力をしています。そのため客付けが成功した際はメールでも結構ですのでお礼の言葉を伝えると、これがご縁となりお客様を紹介して頂ける可能性がでてきます。
弊社代表は客付け成功の際御礼はいつも伝えていますが、全室満室になった際管理会社／直営の仲介会社にケーキをプレゼントして労をねぎらっています。
３．まとめ
今回は成功大家が実践している仲介会社を味方にする方法をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
貸主の中には広告料を出すことが仲介会社を味方にする方法と考えていますが、仮に広告料を出しても物件クオリティーが低ければ内見しても客付けは厳しくなるため効果は期待できません。早期客付けを目指すなら物件クオリティーを高める以外方法はありません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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