賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

賃貸経営を行う場合、基本的には大手管理会社に建物を施工してもらい、その後建物が完成した後は管理会社がそのまま建物の管理・集客をするのが一般的ですが、オーナーと管理会社との賃貸借契約を巡り、近年では様々なトラブルが発生し、中には訴訟を起こすオーナーも出てきています。 賃貸アパートを経営するうえで、一番のネックとなるのは、やはり空き室。 空室保証（サブリース）ができる前までは、空き室が発生した部屋は、当前入居者がいないので、家賃入金が発生していませんでしたが、管理会社が空室保証してくれるとならば、土地を有効活用につながるだけではなく、固定資産税／相続税の軽減にもつながることから、2000年以降急速に賃貸アパートの供給数は増えていきました。 ただこの空室保証についての説明について、オーナー様と管理会社との間の建物に関する契約書の中には「契約期間内の家賃は保証」するけれども「家賃の金額は経済状況により増減ができる」ことが謳われていましたが、このような重大な説明に関してしっかりとオーナー様に説明をしてこなかった（言い方を変えればいう義務がなかった）ことから

こんにちは。 いよいよ来月からは繁忙期の時期に入ります。 賃貸業界では1月～3月までの繁忙期に空室を解消させなければ、場合よっては空室がさらに伸びてしまうこともあるので、集客対策を強化する必要がありますが… ただよくネットや専門家たちが推奨している「空室対策」をしても、空室が解消されるかどうかは、まったくの別問題。 確かに空室対策を行うことで、お部屋を探されている方の興味を引くことができるので、空室解消としては有効的になる反面、今いるご入居者様の「顧客満足度」を上げなければ、退去につながってしまうことから、一向に空室を解消させることができません。 実は面白い事例があります。 弊社所有物件があるのは、全国で空室率が最も悪い山梨県。 人口減少が加速して言っている中でも、相変わらず新築物件（更地の所に）が立て続けてるので、資産価値が低下してしまう築年数が経過した古い物件は、軒並み価格交渉（家賃値下げ）を繰り返しています。 弊社所有物件があるエリア内には、大手管理会社が管理している賃貸アパート（A物件と呼びます）があります。 A物件 ・設定家賃は家賃相場

こんにちは。 賃貸の空室対策をする時、よくあることといえば… 「家賃の見直し」 「古い設備を交換」 「リノベーションしてお部屋をリフレッシュさせる」 「リフォーム済みの部屋にホームステージングを行う」 空室対策をアドバイスしている管理会社や、専門家の方達は、おそらくこのようなことをオーナー様に助言をしていることが多いのですが、これは半分あっていて半分違います。 確かに、おしゃれな部屋にリノベーションをした物件や、退去リフォーム済みのお部屋に家具などを配置して、入居後の生活のイメージを植え付けさせる「ホームステージング」などは、成約率が格段に上がります。 賃貸経営は「入居」させることも大切なことですが、入居以上に大切なことは、お客様に長くご入居して頂くことが一番大切なこと。 多くの専門家の方達は、この部分についての対応をしていないのが現実。だからいつも空室で悩むオーナー様が多いのです。 賃貸物件における退去について、主に考えられる退去理由は… ・転勤による退去▶▶避けることができない ・戸建て住宅住替えによる退去▶▶避けることができない ・管理の質

こんにちは。 賃貸の空室対策をする時、募集しようとしている部屋に、どのような人に住んでもらいたいのか？ある程度ターゲット層を決めておかなければ、どのように集客をしたらいいのか、わかりにくくなってしまいます。 例えば、２LDK賃貸物件の場合。 2部屋の洋室とLDKがあることから、ここに入居してほしい方は… ・年齢層：20～30代後半 ・ターゲット予想：カップル、新婚、子供が二人までの家族 おそらくではありますが、お客様になるであろう方は、上記に該当されている方が多いと思われます。 ではファミリー世帯に入居してほしい場合、どのような部屋にするべきかどうか？ ファミリー世帯の場合、基本的に女性（奥様）は家族の中で一番部屋にいる時間が長い場合が多く、女性は特に「水回り」部分を非常に気にします。 気にする部分（一例） ・キッチン：使いやすいキッチンか？下水のニオイはしないか？収納スペースは？ ・トイレ：ウォッシュレットトイレが標準装備か？ ・洗面台：シャワー付きの洗面台か？収納棚はあるか？洗濯機置き場はあるか？ ・浴室：追い炊きはあるのか？水栓が新しいか？

働き方改革の影響のため、近年では企業において「残業時間」が大幅に減少しその結果残業手当が少なくなった方も多いのではないでしょうか？固定給だけでは生活していことが難しいと思っている方の中には、不動産投資を検討されている方もいると思われます。 不動産投資にはいろいろありますが、企業にお勤めしている方でも、比較的投資がしやすいものとしては、アパート経営があります。 アパート経営は、株などに比べるとリスクは少なく、需要が見込めるエリアに賃貸アパートがあれば比較的入居率を確保することができ、また面倒な管理・客付けは管理料などを支払えば管理会社が全て行ってくれるので、素人でも比較的参入しやすい投資といえます。 ただこれは表向きの話で合って、不動産投資は実はそんな甘いものではありません。 不動産営業担当がよく言うセリフは… ☑何もしなくても毎月家賃が通帳に振込まれる ☑生命保険や年金の代わりになる ☑相続税対策としてとても有効 ☑更地にしておくより、建物を建てた方が税金が安くなる＝固定資産税 近年、賃貸アパートを建てる場合金融機関の方で「空室保証」（＝空室が発

空室対策の一環で、室内設備や内装を新しくする「リノベーション」を行う場合があると思います。 リノベーションを行うことにより… ●築年数の古さは一切感じなくなる。 ●設備が新しくなることにより、使い勝手が良くなる ●今までの家賃より高い家賃設定にしても集客が可能になる このような期待が可能になることから、多少リノベーション費用が掛かったとしても、リノベーションを行うオーナー様もいると思いますが、ただリノベーションをしたからといって、すぐに部屋が埋まるとは限りません。 それは、リノベーションをした部屋に住む予定のお客様に、響くような部屋になっているかどうか？ 例えば、20代～30代のカップル／新婚さんを対象にリノベーションを行おうとした場合、恐らく初めて二人で生活されるケースが結構多いことから、よくあるような部屋ではなく、一生の思い出に残るようなお部屋をご提供することができれば、成約率も格段に上がります。 一生の思い出に残るような部屋というと、新築物件というワードが出てきそうですが、実はそういうことではなく、カップル・新婚さん、子育てをされているご家

こんにちは。 賃貸の空室対策をする時、皆さんはどのような視点で対策を考えますか？ 一般論で言えば、募集している部屋の家賃を相場並み（もしくは相場より少し安め）に設定しておけば、問合せ件数も比例していくのだろうと、考える方が多いと思われます。 残念ではありますが、この考え方は10年前だったら通用できていましたが、現在ではこの考え方で集客をしても、失敗に終わる可能性が極めて高いです。また、仮に契約ができたとしても、相場並みに家賃設定している物件は、確実に利幅が年々減少していくことはわかっていますので、将来的には経営的に厳しくなっていくものと推察されます。 今後、少子高齢化のスピードがさらに速まることから、賃貸物件数が減らない限り空室率は悪化することは、賃貸業界にいる人間なら把握できているはず。 空室率が悪くなることによって発生するであろう現象とは、お客様の奪い合い。 この競争に負けてしまった賃貸物件や管理会社は、自然的に淘汰されていくことは、必然的になってしまいますが、ただ大空室時代を迎えることがあっても、 入居者様目線でしっかりと空室対策を行ってい

こんにちは。 現在、オーナー様が所有している賃貸物件で、空き室がある場合、来月から始まる繁忙期に備えて「リノベーション」を検討されていると思いますが、リノベーションを行うことにより、室内空間が180度変わりますので、集客対策としては、ものすごく効果的になる反面、間違ったリノベーションをしてしまうと、せっかくリノベーションを行ったのに部屋が埋まらないということもあり得ます。 間違ったリノベーションとは何か？ まずは、こちらの公開されている動画をご覧下さい。 賃貸に入居希望されている方の殆どは、賃貸であっても自分達にあったおしゃれな生活を送りたいと考えている方が非常に多いです。 ただ、賃貸に入居されている方の一部の方は、 原状回復可能な範囲内でDIY をされていますよね？ これってどういう意味か、おわかりでしょうか？ 正解は、現在住んでいる賃貸が、生活感丸出し＝住みにくいことを意味しているので、少しでもおしゃれな空間にするべく、壁などを傷つけないように気を付けながら、DIYをされています。 つまり、誰もがおしゃれな部屋で暮らしたいことがわかると思いま

こんにちは。 少子高齢化の影響、就職や進学を機に、若い世代が都市部に住替えするなどを理由に、地方都市における人口減少は、もはやだれにも止めることができません。 このことは賃貸業界にも多大な悪影響を及ぼしていて、エリアや築年数が新しい、もしくは築年数が経過している物件であっても、室内がリノベーションをしている物件以外では、今後賃貸経営を行うことが非常に難しくなると予想されます。 一昔前の時代でしたら、家賃値下げをすれば、比較的直ぐに部屋が埋まっていましたが、近年では募集家賃を相場並み、もしくは相場家賃よりさらに値下げをしても、部屋が埋まりにくくなってきています。 最大の理由は、家賃保証会社を利用する管理会社が増えてきたこと。 家賃保証会社が普及する前は、家賃を滞納されている場合、管理会社の担当者がお客様の所に連絡／お部屋に訪問して、家賃の回収業務を行ってきました。 ただ家賃回収業務を行うことにより、残業時間が大幅に伸びてしまい、現在の働き方とは真逆になってしまうことと、近年では家庭の事情などにより「連帯保証人」をつけることが難しい方が増えてきたこと