賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

賃貸業界の繁忙期（1月～3月）は多くの方が部屋探しをされることから、同時期に募集している物件は千載一遇のチャンスです。同時期は需要が最も高まることから、場合によっては募集開始と同時に内見予約／入居申込が入ることも珍しくはなく、中にはタッチの差で部屋が埋まってしまうこともあり得る話です。 賃貸繁忙期に物件募集しているにも関わらず、反響数や内見予約者が少ないと、貸主にとっては気が抜けなくなり、「部屋が決まらないのは管理会社の責任だ！」と担当者を激高し、場合によっては管理会社を変える方もいるはずです。 そもそもどうして募集しているのに、部屋が埋まらないのか？ 考えられる理由としては… 間取りがニーズに反映していない 家賃が高過ぎる 競合他社物件が乱立している 入居条件が厳しい 築年数が古い／外観が汚い 日本一空室率が悪く更に所有物件が築30年目を迎える弊社物件は、大手管理会社に管理委託していますが、家賃相場は一切無視し設定家賃は相場より1万円以上高く設定して集客しています。さらに物件周辺には競合他社が乱立し、価格競争が激化していますが、本執筆時の202

賃貸物件における空室対策で、最も効果的と言われているものとして「家賃の値下げ」があります。某会社のHPには「家賃を値下げすることにより、空室期間を最小にすることができるので、収支が改善できる」とPRしていますが、これはこの会社が勝手に考えた机上論にすぎず、家賃を値下げすることにより、オーナー様や管理会社及びお客様において様々な悪影響を与えるだけになってしまい、はっきり言ってメリットはありません。 １．周辺家賃相場が下がる 近年では空き室を募集する際、SUUMOなどの「不動産賃貸物件検索ポータルサイト」に物件情報を掲載する物件が殆ど。基本的にどの物件も同じような設備になっていることから、オーナー様所有物件が、エリア内で飽和状態となっていると、確実に価格競争に飲み込まれてしまいます。 オーナー様物件の家賃を下げることにより、確かに空室期間を最小にすることは可能になると思われますが、ただオーナー様の物件家賃を値下げすることは、周辺にある競合他社家賃も同じように値下げすることが予想され、その結果「家賃相場が崩壊」してしまう可能性も出てきます。 家賃値下げ

賃貸経営を安定させるためには、客付けに強い管理会社に管理や仲介業務を委託するのが一番と言われていますが、では客付けに強い管理会社とはいったいどのような管理会社なのでしょうか？ 一般的に客付けが強い管理会社とは… １．短期間で空室部屋を埋めてくれる ２．お客様トラブルに対して誠実に対応してくれる ３．お客様問い合わせに対してすぐに連絡がくる 個人的には上記の様な対応＝客付けが強い管理会社とは言えないと思います。 そもそも管理会社とはいったいどのような会社というと、 オーナー様物件の資産価値をできる限り高める ために、オーナー様に適切なアドバイスを行う会社であると考えます。 ただ現実的にはどうでしょうか？ 昨今ではお部屋を探されている数より不動産賃貸物件数の方が多いので、必然的に空室率は上昇傾向となっていて、特に地方都市ではそれが顕著に見られます。 空室率が多いエリアでは、確実に「家賃値下げ交渉」「入居条件の緩和」を要求され、もし条件をのんでくれなければ、同じような物件は沢山あることから、一人のお客様を複数の管理会社同士で奪い合う状態が続いていますが

賃貸物件の空室を一日でも早く埋めるためには、オーナー様の物件をより多くの人に周知させることが重要となります。 賃貸物件の契約スタイルに関しては、物件情報を複数の仲介会社に紹介することができ、契約した際も自分達の仲介会社で「審査」「契約」することができる「一般媒介契約」と、仲介の窓口を一本化（基本的には管理会社の仲介会社）することにより、自社物件を積極的に営業を行い、自社で審査及び契約をする「専任媒介契約」の2種類があります。 空室を一日でも早く解消させたいと思う場合、物件を一般媒介契約にした方が、仲介会社にとっては成約になればすべて、自分たちの利益になることから、積極的にお客様にアプローチを仕掛けてきます。 ただし、一般媒介契約においても、当然デメリットが発生するのですが、そのデメリットが場合によってはオーナー様を苦しめる可能性が出てきやすくなります。 ①入居審査は仲介会社が独自で行う 専任媒介契約の場合、入居審査及び契約は1社＝管理会社しかできませんので、審査基準は統一化しているのに対して、一般媒介契約の場合は、客付けをした仲介会社独自で、入居

賃貸経営を円滑に行うためには、管理会社の協力なしではできません。 管理会社に管理を委託することにより… ・煩わしい管理業務を委託することができ、安心できる ・集金業務を行ってくれるので、家賃滞納リスクを減らせる ・24時間管理をしてくれるので、万が一の時でも安心 管理を管理会社に委託する場合、月の管理料は管理会社によって異なりますが、一括借り上げではない物件では「現在入居されている方の家賃5％分」となっている所が多いので、それ程負担に感じることはありませんが… ただ管理会社では「管理料をもっと増やしたい」と考えていることから、突然オーナー様のご自宅を訪問し「物件管理をぜひ当社に任せてもらえませんか？」と営業を仕掛けてくるところが増えてきています。 初対面の営業担当から「管理を変えさせてほしい」を言われても、はっきり言って「変えることに対するメリット」がないので、つい断ってしまいがちになりますが、この様な営業をしてくる管理会社では「管理を切り替えることに対するお礼として、当社が無償で外壁塗装を行う」という提案をしてきますので、オーナー様も「切り替え

日本は今後少子高齢化が進み、また平均寿命も延びてきていることから、今後貰えるであろう年金は、おそらく今よりもっと少なくなると思われます。 こうなると一番心配になるのは、年金だけではとてもではないけれども、生活をしていくことが難しくなってしまいますよね。 そこで、大手管理会社などでは「老後年金」の確保のためにと、不動産賃貸経営をしてみませんか？といった営業活動を行っています。不動産賃貸経営は「不労所得」のひとつで、お客様（入居者）がいる限り、毎月の様に家賃が入ってきて、銀行返済分を引いたとしてもプラスになることから、老後年金の足しになるとしきりに営業していますが… こんなうまく不動産賃貸経営が行くとは限りません。 理由①：地方移住が加速していきます。 今までは首都圏に物件を所有すれば、確実にもうかると言われていましたが、新型コロナウイルスの感染拡大に伴う「テレワークの推奨」により、本社機能を地方に移転させる企業が今後増えてくることから、都心に物件を所有していたとしても、今まで見たいな高入居率を確保することは難しくなります。 また本社機能を首都圏に残

賃貸の空室対策に関しては、様々な方法があります。 ただ資産価値＝家賃値上げを目的とした空室対策をするとなると、どうしても多額の費用が発生するので、難しいオーナー様もいますよね。 資産価値が向上したお部屋にすると、優良なお客様（クレームや家賃滞納リスクが減る）がご入居して頂くことになるので、長期入居＝リノベーション費用回収が期待できますが、ただリノベーションをするとなると、多額の費用が発生してしまうので、費用をかけたくはないオーナー様には難しい話となってしまいます。 ただ、費用をかけなくても空室対策をすることは結構多くあり、弊社の有料コンサルティングにも費用ゼロでもできる空室対策のレクチャーはありますが、本日は特別に費用ゼロでもできる空室対策を特別に公開します。 ①SNSを活用する 今の時代、SNS(Twitter・Instagramなど）を活用していない人は、殆どいませんが、ここに興味深いデーターがあります。 株式会社博報堂が2017年に調べた所によると、SNSが暮らしに欠かせないと答えた人の割合は10～20代が突出して高く、30代においても約3

賃貸物件の空室対策は、日進月歩しています。 今の時期は、1年の中でも最も忙しい「繁忙期」なので、今まで部屋がなかなか決まらなかったところであっても、成約しやすくなるものの、ただその一方で、お部屋を探される方が仲介店舗を訪問する件数は、年々減少傾向となっていることから、募集方法をしっかりしていないと、成約率が悪くなってしまいます。 今の時代、スマートフォンがあれば、誰もが気軽にお部屋探しができますよね。 賃貸業界におけるお部屋探しの方法とは、一般的にはSUUMOなどの不動産賃貸物件検索ポータルサイトが主流となっています。 希望エリア・築年数・家賃を入力するだけで、対象物件がすぐに掲載される賃貸系ポータルサイトは、時間がない方にとってはとっても便利なツールと言えますが、ただお部屋を貸し出す側の仲介会社や管理会社、オーナー様にとって、賃貸系ポータルサイトでの集客は、お客様の希望上条件全てに合致していなければ、掲載されることすらできないので、特に築年数が経過した物件においては、家賃値下げが横行しています。 家賃を値下げすれは、当然ですがすぐに反応が出てき

ご報告が遅れてしまいましたが、先週水曜日にプレスリリースを配信させていただきました。（リリース記事はこちら→記事を読む） コロナ禍において対面での内見及び集客が大変厳しくなっている中、自社ウェブサイトの検索流入によるアクセス数が、前年当月約7倍に増加し、ウェブサイト内において「入居後の暮らし方のイメージ」に関するブログ記事を掲載したところ、募集していた部屋（3部屋）が先月同時期に成約になりました。 賃貸物件を探す場合、不動産賃貸物件検索ポータルサイトを活用されるのが一般的ですが、同サイトでの活用の場合、希望家賃や築年数などをお客様の方で自由に設定できることから、築年数が経過した物件においては、家賃を値下げする以外、掲載画面上にのること自体が難しくなります。 自社所有物件は1993年に建てられた賃貸物件ということもあるので、何も対応をしなければ価格競争の波に飲み込まれてしまいますが、自社ウェブサイトを強化することにより、価格競争に巻き込まれず、当方が希望していた家賃で成約に至ることができました。 空室率全国ワースト1位の山梨県において、賃貸系ポータ

地方都市においては、賃貸物件供給過剰状態となっているので、特に築年数が経過した物件では、価格競争（家賃値下げ）に陥りがちになります。 どうして価格競争に陥るか？ それは、SUUMOなどの不動産賃貸物件検索ポータルサイトに原因があります。 賃貸系ポータルサイト上においては、お部屋探しをされている方が、ご自身に合った条件を自由に入力することができ、希望条件に合った部屋のみが検索画面上に掲載されるので、その結果、築年数が経過した部屋は、相場家賃に沿った家賃にしなければ、掲載画面上に中々残ることができません。 弊社所有物件がある山梨県は、賃貸空き室率全国ワースト1位ということもあり、築年数が経過した物件では、家賃値下げが横行していて、相場家賃以下に家賃設定をしても、成約に結び付けることが難しい物件も出てきています。 家賃値下げをして、部屋が成約になったとしても… 家賃値下げを繰り返しているような物件では、必ずと言ってもいいほど、問題を引き起こしてしまうお客様がご入居しやすくなります。 オーナー様にとって不利になることは、一度でもご入居してしまうと、お客様

賃貸物件を募集する際、今ではSUUMOなどの「不動産賃貸物件検索ポータルサイト」に必ずアップをしていますよね。 賃貸系ポータルサイトは、オーナー様は情報を掲載することができないので、不動産管理会社／仲介会社の方に委託をすることになります。 賃貸系ポータルサイトでは、お部屋を探されている方が「希望家賃」や（5000円刻み）希望条件（和室部屋はいらないなど）などを自由に設定できることから、内見希望物件を絞り込みできる部分においては、ものすごく便利なアイテム。 ただお部屋を募集する側にとって、お客様の条件が一つでも合わなければ、検索画面上に残ることもできないことから、特に築年数が経過した物件においては、検索画面上に残れるように、家賃値引きをして募集画面上にできる限り残れるように、対応していますが… ただ、家賃を値引きしたことにより… ・クレーマーが入居する可能性 ・募集家賃が現在ご入居されている家賃より安い場合、クレームが入る ・値引きをしてもすぐに成約になるという保証はない このようなデメリットが発生してしまいます。 多くのオーナー様は、物件募集をす

弊社所有物件を管理している管理会社からの報告によると、コロナ禍の状態が続いていることもあり、メールでのお問合せが例年と比べて多いとのことです。恐らくではありますが、このような状況下であっても、お部屋探しをされている方の需要は、例年通りはいる可能性が高いと思われますが、ただ空室対策をしっかりとしているのに、中々部屋が埋まらなと悩んでいるオーナー様は多いと思われます。 空室が長期化してしまうことについて、今までは「募集家賃に問題がある」というのか賃貸業界全体的な考え方でした。 しかし、その常識を全て否定したのが、弊社所有物件。 弊社所有物件があるのは、空室率全国ワースト1位の山梨県。 弊社所有物件は、築27年を迎える所謂築古物件。 周辺には弊社所有物件と同じぐらいに建てられた賃貸物件が「四方八方」あることから、多くの賃貸物件では「家賃を値下げ」して募集をしていますが、中には相場家賃以下に家賃設定している物件があるのにもかかわらず、部屋が埋まっていない物件があります。 弊社では家賃値下げをした集客をすることは、 家賃相場下落に歯止めが掛からなくなる 更