賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

不動産投資は、お客様がお部屋を契約してもらえない限り、家賃収入が発生しませんので、退去連絡を頂いた時点から、すぐに再募集を行い「空室による機会損失」をできる限り抑えることが重要となります。 再募集を行う際、基本的には「仲介会社」にお願いして、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうように、お願いすることになるのですが、しっかりと「空室対策」を行い、また「募集家賃も適正家賃」にしているにも関わらず、なかなか反響を得られなくて困っているオーナー様は、意外にも多いのではないでしょうか？ 新型コロナウイルス出現等による「社会経済活動の悪化」以外において、賃貸の客付けがうまくいかないのは、必ずと言ってもいいほど「部屋が埋まらない理由」が存在します。 ではその理由とは、一体何が考えられるのでしょうか？ 目　次 １．仲介会社担当者から嫌われている ２．過去の成功事例を踏襲している ３．家賃などを下げれば、何とかなると本気で考えている ４．現場に裁量権を持たせてくれない ５．まとめ １．仲介会社担当者から嫌われている 話は少しずれてしまいますが、新築物件が「

不動産投資を行う際、購入後どのようなお金の流れがあるのかを、予め「予測」しなければ、仮に購入したとしても、経営状態がマイナスになってしまいますので、基本的には「収支シミュレーション」を担当者から提示・説明を受けた上で、物件購入するかどうかの判断をされると思います。 当然ではありますが、キャッシュフローが順調にいくことができなければ、投資する意味合いは全くないといっても過言ではありません。物件提案する不動産投資会社の担当者は、購入後も安定した収益が確保できるように、しっかりと対策を講じた上で提案してくるはずですが、ただ現実的には、シミュレーション通りに推移しないケースの方が高いです。 どうしてシミュレーション通りに推移することが難しいのかというと… ①社会経済の悪化による空室率上昇 賃貸業界において衝撃的な「空室率悪化」をもたらせたのは、やはり「リーマンショック」時における「派遣打ち切り」。 契約打ち切りとなった派遣社員の方は会社が借り上げた部屋を「強制的に退去」させられ、さらに会社が借り上げた物件自体も「解約」になったことから、法人契約が主となっ

不動産賃貸物件数は、地方都市においては「供給数が過多状態」となっているため、築年数が経過すればするほど、空室率が悪化傾向となっています。需要と供給のバランスが良い場合であれば、家賃値下げをすることによって、すぐに部屋が埋まりましたが、供給数の方が多い場合には、必然的に「部屋が余ってしまう」だけではなく、家賃を値下げしても、部屋が埋まりにくいといった「悪循環」に陥ってしまう可能性が高くなってしまいます。 しかし、築年数が経過した物件においても、資産価値を上げることができる「リノベーション」を行うことによって、「築古特有の古臭さ＋機能性の悪化」を払拭することができるため、空室率悪化を改善させてくれる「起爆剤」的な存在となりますが、どうしてリノベーションすることによって、空室対策として有効的と言えるのでしょうか？ 目　次 １．リノベーション物件に住みたい需要が増加中 ２．リノベーションを機に家賃アップが可能 ３．仲介会社が積極的に案内してくれる ４．経年変化を楽しめるリノベーション物件 ５．まとめ １．リノベーション物件に住みたい需要が増加中 リノベー

一昔前であれば、不動産投資は「黙っていても、利益を必ず確保することができる」と言われるぐらい、儲かる投資でした。ただ今の時代、「人口減少」「戸建て住宅住替え」などによって、賃貸物件の供給数は、明らかに多くなってきていることから、特に地方都市においては、賃貸空室率が悪化しつつあり、このまま賃貸物件数が増加していくと、確実に空室率40％～50％時代に突入してしまうので、仮に現在築浅物件であっても、たどる道は「どの物件も同じ」であることから、その点を十分に注意しなければなりません。 賃貸物件の宿命は、ご入居されたお客様が「必ずいつかはご退去」してしまうもの。 ご退去に関しては、オーナー様や管理会社は「止めることができない」ため、ご入居者様から「退去申請」を許可した時点で、再募集に向けて対応しなければなりません。 一般的に、賃貸物件を再募集する際には、「大手賃貸検索サイト」に物件情報をアップしてもらうよう、仲介会社にお願いする方が多いですよね。管理会社に「管理委託契約」している物件では、提携している仲介会社が対応してくれるので、オーナー様が対応することは

賃貸物件を所有されているオーナー様にとって、退去に伴う「空室」が発生してしまうと、当然ながら「早期に部屋を埋めて、家賃回収をしたい」と考えてしまいますよね。 ただ、賃貸業界全般的に言えることと言えば、一部の大都市圏にある賃貸物件以外は、物件供給数が飽和状態となっていることから、募集をしてもなかなか埋まらない状態が続いてしまい、特に築年数が経過している物件は、その影響をダイレクトに受けてしまいます。 そこでオーナー様としては、「少しでも効果が期待できる空室対策」があれば、すぐに取り入れようとしていますが、現実的に「その方法ですべてうまくいくかどうか」は、エリアによって大きく異なってくるので、期待できるものかどうかは未知数です。 弊社物件があるのは、日本一空室率が悪い「山梨県甲府市」にあり、さらに弊社物件は、築年数が29年目／和室がある２LDK賃貸となっているため、一般的には「家賃相場にあった募集」を行わないと、部屋が埋まりにくいと言われていますが… 弊社物件は、家賃値上げ目的の「差別化リノベーション」を展開し、2021年9月末～翌年3月まで「満室経

賃貸物件の宿命といえば、築年数が経過してくると、出口戦略を明確に示さなければならないこと。 出口戦略とは、「立て替えして再び賃貸経営を始める」「物件自体を売却する」「物件を再生させて、賃貸経営を続ける」の3つの道があり、築30年前後になってくると、一般的には、アパートローン返済が完了するので、オーナー様によっては、物件を立て替え／もしくは売却するか「2つの選択肢」のどちらかを取られるかと思いますが、個人的には、築年数が経過した物件をあえて「再生」させる選択肢を取られたほうが、長期的な視点から見ても、オーナー様にとってプラスになると考えます。 １．SDGsの普及によって、価値観が多様化している SDGs＝Sustainable Development Goals(持続可能な開発目標）が、2015年9月の国連サミットで採択され、この考えは現在幅広く認知されています。博報堂が発行したプレスリリースによると「普段の買い物時に意識している」との問いに対して、約9割の方が「長く使えるものを買う」と回答したとのこと。 一昔前では、この様な考えを持つ方は、恐らく

不動産投資にチャレンジされる方は、非常に多くなってきている感じです。 不動産投資は、他の投資と比べて「安定感」があること、また自己資金が少なくても、大手管理会社が協力してくれることから、土地がなくても「アパートオーナー」になることは可能です。 また、面倒な賃貸管理に関しても、管理会社に「管理委託契約」を結ぶことによって、煩わしい業務からも解放されることから、若い年代の方であっても、チャレンジしやすい環境であることには間違いありません。 しかし、これは「大手管理会社担当者」が口をそろえて言っていることですが、オーナー様が思っている以上に、不動産投資は甘いものではありません。 どんな好立地に賃貸物件を建設したとしても… ・今後は確実に人口減少が発生し、賃貸を借りる人が少なくなる ・サブリース契約をすることで、管理会社は「借主」の立場になり、借地借家法によって法 的保護を受けてしまう＝簡単に家賃減額請求ができる立場となる。 ・建物の老朽化と共に、修繕費が必然的に多くなる＝利幅の減少 ・家賃は必ず下落する＝収益が悪化する 以上のことが必然的に発生してしま

不動産賃貸投資を行う中で、金融機関は最も大切な「取引先」と言っても過言ではありませんよね。一般的に「賃貸経営を行う」際、キャッシュで物件を購入される方は、皆無に近く、ほぼ全てのオーナー様は、金融機関から「数千万～数億円」の融資を受けて、賃貸経営を始められると思われます。 日本の人口は、今後減少傾向となっていき、特に「若い世代の人口」は、確実に減少することが予想されるので、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏にある賃貸物件であっても、今までのような収益を確保することが難しくなってきます。 「集金管理型」「サブリース型」双方の賃貸管理であったとしても、お部屋を借りる方＝需要が少なくなれば、一人のお客様を「複数の物件で奪い合う」構図ができてしまうことから、今まで以上に「価格競争」が激化し、ご成約に至らない物件においては、賃貸経営そのものが難しくなってしまう可能性が出てきてしまいます。 もし、一定の入居率を維持することができなくなってしまい、損益分岐点を下回ってしまったら、当然ながら「アパートローン」の返済がきつくなってしまいます。内部留保があるオーナー

オーナー様にとって賃貸物件を募集する際、家賃相場がどうしても気になるもの。 その理由は「賃貸物件検索サイト」上において、お客様自身が「築年数」「家賃」「エリア」「設備」等を自由に入力ができ、「検索ボタン」を押すことによって、希望条件に全て合致した部屋のみが、画面上に残るので、条件にたった1つでも合わない物件は、その時点で「成約候補から除外」されてしまうからです。 特に近年（地方都市）では、賃貸物件数が飽和状態となっていることから、競争力が低下しやすい「築年数が経過している物件」においては、価格競争が発生しやすくなっています。 弊社所有物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県。 さらに弊社物件は1993年築の和室アリ２LDK物件であることから、賃貸集客上「苦戦が強いられる」ことは、誰の目から見ても、明らかとなっています。 しかし、弊社物件においてはコロナ禍という厳しい状況であっても、反響率が多く、部屋によっては募集開始後1か月もたたないうちに、成約に繋げられることが可能となっています。実際2022年3月～5月にかけて、連続して3件退去が発生した

不動産投資をされているオーナー様の中には、他県にある物件を購入し、管理業務に関しては「地元の管理会社」に委託されているケースも多と思われます。 管理会社に管理委託することによって、賃貸管理上で発生する「面倒な問題」も、管理担当者が全て対応してくれるので、安心して賃貸経営を行うことができます。 不動産管理会社は、オーナー様から預かった賃貸物件を、可能な限り「資産価値を高めよう」と、日々奮闘しています。不動産賃貸経営がうまくいくかどうかは、正直なところ管理会社の能力次第と言っても過言ではありませんが、管理会社から嫌われている物件ほど、賃貸経営がマイナスになってしまい、確実に失敗に終わる可能性が高くなることから、要注意です。 管理会社が応援したくなくなるような、賃貸物件とは、どのような物件のことをさすのでしょうか？ 目　次 １．リフォーム提案を拒否し続ける ２．家賃を値下げすれば解決すると本気で思っている ３．設備投資に消極的 ４．捨て駒的な物件になってしまっている ５．まとめ １．リフォーム提案を拒否し続ける 賃貸物件は、築年数が経過すればするほど、

せっかく、退去後に「室内リフォーム」しても、部屋が埋まらなければ、ただのショールーム的な部屋となってしまいます。 お部屋を早期に埋めるためには、ネット上における反響数を増やすこと、また客付けに強い仲介会社にお願いして「店頭内にオーナー様募集物件の写真を展示」してもらうようにお願いする、または広告料を別途設定するなどといった方法があります。 弊社所有物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は1993年築ということもあるので、家賃を常に値下げし続けなければ、早期成約させること自体が難しくなってしまうような状態ですが… しかし、弊社物件では「家賃相場を完全無視」「家賃相場より1万円以上高い設定」で募集し、高入居率を保っています。2021年9月末には「久しぶりの満室経営」を実現し、満室状態は、翌年3月まで続きました。 2022年の繁忙期は3月末と4月上旬に「転勤」「転職」のため、ご退去となりましたが、ご退去されてから1か月もたたないうちに、これからリフォームする予定（5月末完成）の部屋に入居申込が入り、さらに先週末から「お客様か

不動産賃貸投資のサイクルとしては、原則的には「退去→リフォーム工事→集客→成約→退去」という流れを「永遠に続ける」ことになります。 物件をお持ちのオーナー様としてみたら、退去後の「室内リフォームや原状回復費用」を何とかして抑えて、現状家賃のままで「貸し出したい」と誰もが思います。 しかし、地方都市においては「就職や進学を機に大都市圏に転出」してしまったり、さらに現在では「住宅ローン金利が安い」こともあるので、比較的誰もが「戸建て住宅を購入」することができるような時代になり、更には賃貸市場の「需要と供給のバランスが崩壊」しつつあることから、今までのような「最低限のリフォームを行えば、現状の家賃のままでも貸せる」という成功事例はもう通用しなくなってしまいます。 特に、築年数が経過している物件では、家賃を値下げしても、物件供給数が多いので、どうしても比較検討してしまう物件が多いことから、家賃値下げをしても、部屋が埋まらないという悪循環が、近年では「顕在化」となりつつあります。 そこで必要となってくるのが、お客様目線に立った「賃貸集客」となります。 弊社

築年数が経過していると、どうしても「新築物件」と比べると「室内のクオリティーが低下」してしまうので、新築時と同じ家賃のままでは「貸し出す」ことは、ほぼ不可能と言っても過言ではありません。 特に、地方都市にある賃貸物件は、「人口減少」「戸建て住宅住替え」「コロナ禍による学生オンライン授業による賃貸入居抑制」などによって、年々空室率が悪化しています。 エリアによっては「空室率がすでに30％台」に達している所もあり、この現象は「新規賃貸物件建設を抑制」するような条例などが制定されない限り、空室率はさらに悪化していくので、物件によっては「アパートローン／税金などの支払いがきつくなってしまう」所も今後増加していくことが予想されます。 弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、さらに弊社物件は1993年築ということもあるので、募集する際には「相場家賃を常に意識」しなければならないような物件と思われがちですが、御陰様をもちまして、弊社物件では「家賃値上げ目的のリノベーション」が成功し、現在は2部屋空いているものの、先月までは「満室経営」を継続すること

賃貸業界的に、築年数が1年経過するごとに「１％分の家賃が下落」するものと言われています。 家賃下落の背景には物件資産価値が低下することが要因として挙げられます。 築年数が浅い物件であれば、家賃値下げを最小限に抑えられるかもしれません。しかし築年数が10年／20年を超えていくと確実に資産価値は低下してしまうため、現状の家賃のままでは客付けさせることが難しくなり、値下げを余儀なくされてしまいます。 一部の専門家たちは、空室期間が長期化するより家賃を値下げして早期に客付けさせた方が、空室による家賃機会損失を抑えられると主張しています。 確かに上記考えには一理あると思いますが、ただ近年の部屋探しは「賃貸検索サイト」を利用しているケースが圧倒的に多いため、エリア内において1件の物件が値下げに踏み切ると、競合他社物件も追随してしまうので、負のスパイラルに陥ってしまいます。 ▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは？ 家賃値下げすることによって、部屋探しをされている方にとっては歓迎されるかもしれません。 ただ

賃貸経営における退去は、どうしてもつきものであるため、これを防ぐことは基本的にはできません。 退去理由が転勤」「転職」「戸建て／間取りが広い賃貸に住替え」であれば「不可抗力」と言っても過言ではありませんので、退去を防ぐことはできません。 その一方で、退去理由が「管理の質の低下」「入居者様同士におけるトラブル」が原因である場合、対応次第では退去を予防することは十分に可能です。 賃貸経営にとって一番重要なのは、長期入居して頂く事で、最大限の家賃収入を得ることです。長期入居に持って行くことができれば、物件評判にもつながりますので、口コミで物件紹介してもらえる可能性が出てきます。 本投稿は、効果的な退去予防策について、お伝えいたします。 ▼目　次 １．物件清掃が行き届いている ２．設備交換などが迅速 ３．しっかりと設備投資している ４．仲介会社担当者からの評判がいい ５．まとめ １．物件清掃が行き届いている これは当たり前のことなのですが、退去・入居促進同様、まずは物件外観はもちろんのこと、ごみ置き場に至るまで、「常に清潔な状態」に保たれている物件ほど、

不動産投資をされているオーナー様にとって、一番のネックと言えば、やはり退去に伴う「空室」。空室期間が長期化すれば、家賃入金はありませんので、一日でも早く成約させて、収益を復活させたいところ。 募集中の部屋を成約させるためには、内見者＝反響を多くとらないと、成約させることは難しくなってしまいます。昨今の賃貸お部屋探しは、事前に「大手賃貸検索サイト」から希望条件に合った部屋を数件ピックアップした上で、内見予約をすることから、多くのオーナー様は「賃貸検索サイト」に引っかかるように、例えば「条件を緩和」してみたり、「ホームステージングを行い、見栄えが良い部屋にする」等といった対策をされているオーナー様も多くなってきています。 近年においては、地方都市を中心に「賃貸物件供給数が飽和」状態となっていることから、募集条件をしっかりと適正にしたり、またはステージングをしたとしても、効果が必ずあるとは言い切れない部分があります。 一定期間空室対策をして、反響があまり期待できない場合、空室対策コンサルタントの方々は「客付けに強い仲介会社」に営業訪問ことを推奨していま

不動産投資をされているオーナー様にとって、家賃値下げは「正直避けたい」所ではありますが、ただ近年においては「物件供給数が飽和」状態となっていることもあることから、競争力が低下している「築古物件」は、現在の家賃で募集することは難しい状況になっているので、やむなく家賃値下げをしているケースが多いのではないでしょうか？ 賃貸市場における「需要と供給」のバランスが比較的保たれている、首都圏においては、築年数が経過していて、設備増強＝リノベーションなどをしなくても「家賃値下げする」「家賃値下げはせずに、フリーレント／広告料増額対応」することによって、比較的決まりやすくなっています。 しかし、地方都市においては「お部屋に入居したい方より、物件供給数の方が上回っている」ことから、必然的に「空室率」は悪化してしまうことが懸念され、今後日本の人口は減少傾向＋晩婚比率の増大＋戸建て住宅住替えなどによって、賃貸空室率は地方都市はもちろんのこと、大都市圏にある賃貸物件であっても、深刻な問題になってしまう可能性が出てきてしまいます。 このため、賃貸空室率の悪化を防ぐために

不動産投資をされているオーナー様にとって、築年数の経過に伴う「空室率上昇」は頭を悩ませてしまうものです。特に築年数が経過すると、資産価値が下がってしまうこともあり、今までと同じような家賃で貸すこと自体が難しくなってしまうので、空室による機会損失を防ぎたいと考えているオーナー様は、やむなく家賃値下げをして募集されていると思われます。 家賃を値下げすることによって、不動産賃貸検索サイト上においては、数千円値下げしたことによって、反響数が一気に変わることがあり、場合によっては「すぐに物件問合せや内見予約」等が入ることも珍しい話でありません。 しかし、空室による家賃機会損失を防ぐために行った「家賃値下げ」の一番のデメリットは、同じ物件でありながら「部屋ごとで家賃の際が大きくなってしまう」こと。特に今の時代は、賃貸集客＝大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載するのが当たり前となっているので、これらの情報は「現在入居中のお客様」もご覧になっていることが予想されるので、もし現在入居中の部屋の家賃と、募集中の部屋の家賃が差異があり、さらに「設備的に特段変更点」がなけ

不動産賃貸投資にとって、一番のリスクと言えば、やはり退去に伴う「空室」ではないでしょうか？ 前回募集した際に、しっかりとリフォームを行い、入居期間が2年程度であれば、室内クリーニングを行えば、そのままの状態でも募集しても、集客上不利になることはないので、まだいいのですが、問題なのは「築年数が経過した部屋」における賃貸集客。 先程ご紹介した空室対策は、築年数が20年以内で、定期的にリフォーム工事を行っていた場合のことであり、問題となってしまうのは、築年数が20年を超えてくると、今までの設備のまま再募集しても、部屋のクオリティーが低下しているので、集客上不利になってしまう恐れが出てしまいます。 そこで重要となるのが、差別化戦略を図った賃貸集客。 どうして、差別化戦略が賃貸でも必要となるのかというと、これはどの業界でも同じことが言えますが、他社と同じようなことを展開していると、「同一化」になりやすくなり、同一化になってしまうことによって、どうしても価格競争に陥りやすくなります。 しかし「同じ商品ではあるもの、他社に真似することがない、オリジナルな商品」

築年数が経過している物件をお持ちのオーナー様にとって、退去に伴う空室対策を行う際、予算をかけてしっかりと修繕するか、もしくは必要最小限度の予算のみで修繕を行うのか、非常に迷ってしまいますよね。 これに関しては、エリアや築年数によって、どちらが良いのかは、正直に言って正解はないのですが、ただ少なくとも「地方都市にある賃貸物件で、築年数が20年を超えている」物件においては、予算をかけて修繕対策を行った方が、空室対策上においては、効果的と言えます。 １．地方都市における賃貸市場 地方都市における賃貸市場は、需要＝借り手より供給＝募集している賃貸物件の方が、完全に上回っていることから、エリアによっては賃貸空室率が深刻な状態となっています。 このような状況の中で、募集している部屋の設備が「あまりにも古い」場合においては、たとえエリア内にある競合他社物件と「家賃帯が同じ」であっても、設備の部分で負けてしまうと、賃貸物件供給数が飽和状態となっている今の時代では、明らかに負けてしまうことは明白。 家賃値下げしても、設備があまりにも劣っていると「仲介会社の担当者」