賃貸オーナー様の空室対策＆賃貸経営を応援

地方都市の賃貸市場は、すでに「物件供給数が需要を上回っている」と言われています。 今後日本の人口は確実に減少傾向となるので、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏にある賃貸物件であっても、空室率上昇は決して避けることができず「対岸の火事」的に見ることはできません。 アパート経営が悪化してしまう要因としては… 築年数経過による家賃下落 築年数経過による修繕費増加 によって、キャッシュフローが回らなくなってしまい、最悪自転車操業的な経営になってしまいます。 ▶アパート経営の年収に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント ただ、万が一経営が悪化した場合であっても、対応次第では十分回復することができます。 お恥ずかし話ですが、弊社物件もつい7年ぐらい前までは、経営難の状態が続き、一時期は「自転車操業的な経営」をしていましたが、経営改善をした結果今では黒字改善を図ることができ、御陰様をもちまして2022年度の決算では「増収増益」を達成することができました。 本投稿は、アパート経営が悪化した場合の

費用が掛からずすぐにできる空室対策のひとつとして、「室内にPOP」を取付けているオーナー様もいると思いますが、結論から先に申し上げますと、必要以上に室内POPを取付けてしまうと、空室対策にとってプラスになるところか「マイナス」の印象を与えてしまう可能性が高くなります。 費用が掛からず「すぐにできる」空室対策であることは、間違いありませんが、どうして必要以上にPOPをつけてしまうと、マイナスイメージとなってしまうのでしょうか？ 目　次 １．設備交換することがわかっている場合は、有効的 ２．POPを沢山つける＝ごちゃごちゃしすぎ ３．部屋を埋めたいのであれば、クオリティーを上げる ４．まとめ １．設備交換することがわかっている場合は、有効的 募集中のお部屋にPOPを取付けることによって、メリットが発生する場合と言えば、やはり「ご成約後に新規設備を設置」することが決まっている場合です。 よくあるケースと言えば、やはりエアコンが挙げられます。 エアコンの耐用年数は「およそ10年」と言われているので、「製造年」が現在から10年以上前のものが設置されていると

賃貸物件を契約する際には、必ず「賃貸借契約書」を作成してもらうことになります。 借主が契約書に「署名・捺印」をした時点で、契約書に記載されている内容に関しては、借主・貸主双方が遵守しなければならないことになります。 地域によって「慣習」が異なるものの大体のエリアにおいては、契約更新をする際に「更新料」を設けているケースがあります。 借主の中には「どうして契約を更新するのに、更新料を支払わないといけないのか？」と抗議される方もいます。 本投稿は、更新料設定されている物件において「更新料支払いを拒否」した場合の貸主対応についてお伝えいたします。 ▼目　次 １．更新料は法的に認められている ２．あくまでも毅然な態度をとる ３．更新手続きが完了しないと、法定更新に切り替わる ４．保証会社を利用している場合は、代位弁済される ５．まとめ １．更新料は法的に認められている 本題に入る前に、更新料に関しての歴史に関して、お伝えいたします。 更新料はあくまでも慣習的要素が強いもので、民法や借地借家法には更新料についての規定がありません。 それでは契約上において更

閑散期に退去が発生してしまうと、次の方が決まるまで「時間がかかってしまう」可能性は十分に高く、空室期間が長期化してしまうと家賃収入に影響が出てしまいます。 特にサブリース契約ではない「集金管理」システムの物件では、空室が埋まるまでは家賃が一切入ってきません。 貸主の中には「客付けに強い仲介会社」に自ら作成したマイソク（募集案内表）をもって、ターミナル駅周辺などにある「大手仲介会社」に訪問営業し、少しでも物件紹介してもらうようにお願いする方もいると思います。 本投稿は貸主自らマイソクを持参し仲介会社訪問営業するのは、空室対策上効果的かどうかお伝えいたします。 ▼目　次 １．訪問営業することに対する費用対効果は…？ ２．仲介会社の本音とは？ ３．お部屋探しに変化が ４．まとめ １．訪問営業することに対する費用対効果は…？ ご自身で作成したマイソクをもって、客付けに強い仲介会社に「定期的に訪問」し、物件とオーナーのことを覚えてもらうことは、確かに仲介会社にとっては「マイナス」ではありません。 ただ訪問営業したからと言って、どれだけの費用対効果が期待でき

仲介会社担当者が、オーナー様の物件を内見させた時点で、少なくともお客様の心理状態は「成約候補のひとつ」にカウントされているはずです。 折角内見して頂いたからには、仲介担当者がうまくクロージングして、成約に結び付けてもらえれば、オーナー様としてもひと安心できますが、ただオーナー様としてみたら「内見に来た時点で、可能な限り成約率を上げたい」というのが本音ではないでしょうか？ そこで今日のブログは「賃貸集客クロージングに、効果的な対策方法」について、お伝えいたします。 目　次 １．担当者からの連絡はいつでもOKにする ２．フリーレントをつけてもいいか検討する ３．入居特典を事前に用意しておく ４．最低限のリフォームは必須 ５．まとめ １．担当者からの連絡はいつでもOKにする お部屋探しをされる方が、内見されるのは、やはり土休日が圧倒的に多いです。 今の時代、ネット情報が充実していますので、お部屋申込をするタイミングで「入居交渉」をしてくるお客様は、とても多くなってきています。 集金管理物件では、募集条件を変更する場合「オーナー決裁」が必要となってきます

不動産投資をされている方にとって、一番頭が痛い部分と言えば、やはり「閑散期中に退去が発生」してしまうことではないでしょうか？ 特に5月の大型連休後～8月お盆前、10月～12月の各時期は、お部屋探しをされる方が極端減ってしまうため、募集してもなかなか成約に繋げにくくなってしまい、空室による家賃機会損失が大きくなってしまう可能性が出てきます。 募集部屋を埋めるためには、空室対策を行わなければなりませんが、よくネットなどで謳ってある空室対策を閑散期中に行ったら、成約に持ち込むことができるのでしょか？本投稿は効果的と言われている空室対策について、検証してみたいと思います。 ▼目　次 １．敷金や礼金をなくす ２．フリーレント設定をする ３．広告料をつける ４．管理会社を変えてみる ５．まとめ １．敷金や礼金をなくす 本題に入る前に、敷金と礼金をおさらいしたいと思います。 敷　金 契約時に貸主に預け入れる「担保金」みたいなもの。 入居期間中に「夜逃げや家賃滞納」などがなければ、原則退去時には返還されます。 なお賃貸借契約で「退去時には室内クリーニングを行い、

不動産投資は、お客様がオーナー様の物件に「ご入居」して頂き、可能な限り「長期入居」してもらえることができないと、キャッシュフローが回らなくなってしまいますので、不動産投資を成功させるためには、「入居率を上げる」ことが必須となってきます。 入居率を上げる方法としては、ソフト面とハード面の両方があり、それらをしっかり熟知しながら対応しなければ、例え築浅物件であっても「長期入居してもらう」ことは難しくなってしまいます。 では、賃貸入居率を上げる方法とは、一体どのようなものがあるのでしょうか？ 目　次 １．ソフト面における入居率向上対策 ①入居者プレゼントを行う ②設備不良が発生した際には、すぐに対応する ③フリーレントを活用し、敷金礼金は無料にする ④プロパンガス設置の場合、ガス料金を見直してもらう ２．ハード面における入居率向上対策 ①リフォーム・リノベーションして家賃値下げを食い止める ②入居審査を厳しくする ③仲介会社に対するフォローは忘れない ３．まとめ １．ソフト面における入居率向上対策 ①入居者プレゼントを行う 不動産賃貸市場は、一部のエリ

株式会社ウチコミが、同サイト経由で引っ越しした入居者に対してアンケート調査をした所、初期費用が高くて物件入居を諦めたと回答した方が、そうではない方と比べると2倍以上いることがわかりました。 また契約時に敷金を預け入れていたのに、退去時に返還されなかったと回答した方は約半数いました。 敷金は原則として退去時に返還されるものの、契約書に「室内クリーニングは敷金と相殺」といった文言があると、敷金全額は返金されなくなってしまうため、入居者にとっては理解できないと思うはずです。 貸主にとって敷金は「家賃滞納や夜逃げ予防」対策として有効的と考えられていますが、近年では敷金をあえて設定しなくてもリスクを抑えることができるため、物件によっては設定されていない所もあります。 本投稿は、募集時に敷金は設定しなくてもいい理由、また敷金は設定しておいたほうがいい物件についてお伝えいたします。 ▼目　次 １．敷金無料にしても大丈夫な理由 ２．ペット可物件は敷金設定があったほうがいい ３．まとめ １．敷金無料にしても大丈夫な理由 敷金は家賃滞納や退去する際の（借主責任による

賃貸業界における「永遠の謎」のひとつに、入居中の家賃値上げがあります。 正当事由があれば、更新時に「家賃値下げ」「家賃値上げ」をお願いすることはできます。 ただ現実的には家賃値下げはよく発生しますが、値上げに関してはできないことが殆どであるため、ある意味において永遠の謎と言っても過言ではありません。 本投稿は、貸主が家賃を値上げしたい場合どのような対策を講じればいいのかについて、お伝えいたします。 目　次 １．法的に家賃値上げ請求は可能 ２．どうして家賃値上げすることが難しいのか？ ３．どうしても家賃値上げをしたい場合 ４．まとめ １．法的に家賃値上げ請求は可能 借主が更新時に「家賃値下げ請求」を行うことがありますが、これは法律によって認められている「正当な行為」です。 「借地借家法」という法律の中に、次のような条文が記されています。 （第32条）建物の建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契

築年数が経過してくると資産価値が低下してしまうため、空室率＆修繕費が上昇してしまいやすくなり、場合によってはキャッシュフローがマイナスになってしまう可能性が出てきます。 ▶アパート経営の年収を左右するポイントについては、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】見逃しがち？アパート経営の年収を左右する6つのポイント 不動産投資は、満室にしたとしても「家賃収入には上限」があるため、キャッシュフローをよくするためには、可能な限り「空室率＆支出を抑える」ことが求められます。 私は身内の不幸があったので、2007年に祖父から相続する形で2代目オーナーに就任しました。しかし、物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県で、更に相続時には家賃収入より返済の方が完全に上回っていたため、自転車操業的な経営を強いられました。 しかし今回ご紹介する経営改革を実施したことで、今では完全黒字化＋増収増益を達成するまでになりました。 ▼目　次 １．アパートローン返済を見直す ２．資産価値を高めるリノベーションを展開する ３．賃貸集客を見直す ４．仲介会社を味方に引き入れる ５．まとめ

募集中のお部屋について、多くのオーナー様の願いは「一日も早く成約になってもらいたい」ことですが、募集開始の時期が「閑散期」であると、お部屋探しをされている方自体が「少なすぎる」ため、どうしても時間がかかってしまいます。 特に、競争力が低下している「築古物件」では、なおさら時間がかかってしまいます。 ただ、もし「賃貸成約率を簡単に上げる方法」があるとしたら、多くのオーナー様は「試しに1回実践してみよう」と思うはずです。 弊社が所有している物件は、日本一空室率が悪い「山梨県」にあり… 築29年目の和室アリ２LDK 物件周辺には、競合他社物件が乱立している 価格競争が激化して、空室が長期化になっている物件もある という環境下となっているので、この様な条件下にある物件は、正直集客すること自体が難しくなってしまいますが、弊社物件においては「昨年9月末～3月後半」まで満室を継続していて、3月後半／4月前半／5月後半に、「転勤や転職理由」により退去が発生しましたが、4月後半から面白用に部屋が埋まっていき、わずか2か月足らずで「全室満室」を実現しました。 さらに

お部屋探しをされている方は、一般的に「複数のお部屋」を見学されることが多いので、不動産仲介会社の担当者は、内見終了後「何とか成約してもらいたい」一心で、営業電話＆メール追客に行うことがあります。 ただ追客営業は時間と手間だけが掛かってしまい、仕事の効率を考えると、あまり良い営業方法ではありません。 もっと短時間で成約に繋げられることができれば、担当者としても 他の業務を行えるので仕事の効率が上がる 募集が開始されれば最優先で客付けしたくなる ものですが、実際にこのような物件があるのかというとあります。 「他の業務をすること」ができるので、一石二鳥となりますが、実際にこのような方法があるのかというと、あり得ます。 弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを随時展開しています。またリノベーションを機に家賃を8～10％値上げして募集していますが、追客営業することなくおおよそ1回の内見で成約に繋げられることに成功しています。 ▶追客営業せずに成約率を上げる方法については、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】賃貸追客しなくても、成約

毎年1月～3月は多くの方が「お部屋探し」をされるので、この時期に「募集を行っている物件」では、早期に部屋が埋まりやすくなりますが、その一方で5月の大型連休後からは、閑散期に入り、仲介会社においては「平日は事実上の開店休業状態」「土休日には来店者及び内見者数」があるものの、繁忙期と比べると「月と鼈」という表現があっているぐらい、数的には微々たるものとなってしまいます。 ただ、たとえ閑散期中であったとしても、お部屋探しをされている方は、必ずいます。 お部屋探しをされているお客様は、大抵「1～2か月以内い入居したい」方が多いものの、中には「3か月後ぐらいに入居したい」と考えている方もいますので、潜在的ニーズを含めると、結構多くの方がお部屋探しをされていると、推測できます。 入居率をアップさせたい場合、まずはオーナー様の物件を「知っていただく」ことがとても重要ですが、ここの部分を強化しない限り、内見→契約することはできません。 では、閑散期中に入居率をアップさせたい場合、どのような対応をとればいいのでしょうか？ 目　次 １．募集している部屋のクオリティー

退去が発生した際、退去された方の入居年数が「長期」となってしまうと、きれいにお部屋を使っていただいた方であったとしても、壁紙＆床の「日焼け」を防ぐことはできませんので、リフォームやリノベーションを行う必要性が出てきます。 近年においては、「低コスト空室対策」（必要最小限の原状回復工事＋ホームステージング）を行うと、早期に部屋が埋まっているケースが多くなっていることから、現在空室対策で悩んでいるオーナー様はもちろんですが、なんと客付けに苦戦している仲介会社社員までもが「教えを乞う」ことがあるとのことですので、恐らくではありますが、この方法をすることによって、成果が出ることは間違いなさそうです。 ただ、特に築年数が経過している物件において「低コスト空室対策」は、長い目線で見た時、非常に危険性を伴うことが予想されるので、低予算だからと言って「安易に行う」ことは、やめたほうがいいのかもしれません。 目　次 １．劣化を見逃してしまう危険性 ２．リフォームの質が低下してしまう可能性 ３．広告料を別途設定しないといけなくなる ４．まとめ １．劣化を見逃してしま

不動産賃貸経営を行っているオーナー様にとって、閑散期に「退去が発生」してしまうと、正直参ってしまいますよね？ 繁忙期であれば、仮に退去が発生したとしても、一定数の需要が確実にあるため、条件さえ揃えば、入居して頂ける可能性が高くなりますが、その一方で閑散期は、平日は「事実上の開店休業状態」土休日は、そこそこ来店数もあるものの「繁忙期と比べると激減」してしまいます。 ただ、閑散期であっても「お部屋探しをされている方」は、確実にいます。 数少ないお客様であっても、オーナー様物件に紹介することができれば、閑散期に空室が発生しても「怖いものはない」ですよね？ 山梨県甲府市にある賃貸アパート・グレイスロイヤルを所有している弊社では、昨年9月末に「全室満室を達成」し、今年3月までは満室状態でした。 しかし、3月後半／4月前半／5月後半に「転勤や転職」によって、退去となってしまい、正直ショックを隠せなかったのですが、4月後半～6月前半にかけて、相次いでお部屋申込が入り、昨年9月以来の満室を達成しました。 閑散期中において、短い期間で「お部屋がポンポン埋まっていっ

築年数が経過してくると、どうしても物件の資産価値が低下してしまい、現状の家賃のままでは貸し出すことは難しくなってしまいます。特に築年数が20年を超えてくると、内装はもちろんですが、設備的にも「古くなってしまう」ため、家賃値上げは余儀なくされ、また今の時代では「物件供給数が飽和」状態となっているエリアもあることから、「家賃値下げをしたのに、空室期間が長期化」してしまっている物件も、目立ち始めています。 築年数が経過している物件を「再生」させたいのであれば、リノベーションを行うのが一番近道ですが、リノベーションするとなると「多額の費用」が発生してしまうので、どうしても躊躇してしまうオーナー様は多いと思われますが、結論から先に申し上げますと、「原状回復程度」の工事をするより、リノベーションをした方が「収益性を高めることができる」ので、経営的にも有効的になると思われます。 目　次 １．何もしない築古物件の末路 ２．リノベすると家賃値上げが可能に ３．リノベ費用は何年で回収すべき ４．リノベすることによるメリット ５．まとめ １．何もしない築古物件の末路

不動産賃貸経営をされているオーナー様にとって「募集家賃」は、出来る限り値下げしたくはないものですが、ただ築年数が経過すればするほど、資産価値は低下してきますので、新築時と同じ家賃設定は、正直難しくなってしまいます。 家賃相場が下落すれば、当然ながら「現状の家賃のまま」では、集客することが難しくなるので、管理会社担当者から「家賃値下げのお願い」をされると思います。 ただ、家賃値下げをしてしまうと「その情報がほかの入居者様にも知られてしまい、更新時に減額交渉が入りやすくなる」ので、負のスパイラル状態となってしまいます。その結果「家賃収入」はどんどん減少していき、下手すれば「自転車操業的な経営」を強いられてしまいます。 そのような状況から脱出するためには、物件資産価値を向上させることが、何より先決。 最近では、リノベーションを行う物件が非常に多くなってきましたが、築年数が20年を超えた物件で、リノベーションを行うと、室内が新築並みに蘇るので、反響率も多くなりますが、その一方で「リノベーション費用を早期に回収」するため、従前家賃と比べて10％前後家賃値上

賃貸物件において、空室は絶対に避けることができません。 地方都市においては、人口の減少及び少子高齢化が今後ますます増加傾向となることから、空室率はもっと悪くなるのは時間の問題であり、今までのような「家賃値下げ」のような短絡的な対応をしていると、募集をしてもなかなか成約に結び付けることは難しくなります。 賃貸物件における空室対策として、よく有効的と言われているのが、室内の設備や内装、間取りなどを変更するリノベーションが有名ですが、どうして空室対策においてリノベーションが有効的なのでしょうか？ その答えは簡単。 資産価値を維持しやすいからです リノベーションをするとなると、費用がどうしても高額になってしまいます。 設備や内装、又は間取りを変更するとなると、どうしても費用がかさんでしまうことから、ある意味においては致し方がないと思われますが、ただお客様のニーズと合ったリノベーション部屋を提供することができれば、資産価値を維持しやすくなるばかりではなく、長期入居も可能となることから、リノベーション費用が高額になってしまっても、早期回収ができ、残りは利益だ

一般的に、築年数が浅い物件では「設備や間取り自体」が新しいので、退去が発生したとしても、室内クリーニング（場合によっては、表面リフォーム）を行うだけで、早期に部屋が埋まりやすく、また家賃も維持することは十分可能です。 ただ築年数が10年以上になってくると、新築物件と比べて「10年落ちの設備」を使用していることから、家賃維持は厳しくなるものの、それでも築古物件と比べると、明らかに室内の状態はいいので、入居してくれる可能性は大いにあると思います。 しかし、築年数が20年を超えてくると「原状回復程度」でお部屋を貸しても、まず借り手は見つからないばかりか、リフォームもしても「競合他社物件も同質化している」ことから、部屋が埋まりにくくなり、価格競争に巻き込まれてしまう可能性が出てきてしまいます。 そこで、管理会社の担当者は「早期に部屋を埋めるべく、リフォーム提案」をしてくる可能性が高くなりますが、ただ賃貸市場的に「供給過多状態」となっているエリアでは、リフォームをしたり、また家賃を値上げしても、早期に部屋が埋まりにくくなってしまい、オーナー様の中には「これ

不動産賃貸投資をされている方とって、退去が発生した際の空室対策は、とても重要です 適切な空室対策を行わないと、たとえ家賃を値下げしたとしても、賃貸物件数が飽和状態となっている今では、そう簡単に部屋が埋まることはありません。 賃貸の空室対策において、よく検討したほうがいいと言われているのが、インターネットの無料化。 全国賃貸住宅新聞社が毎年行っている「人気設備ランキング」において、インターネット無料化は、単身物件及びファミリータイプ物件双方とも、上位にランクインしていることもあるので、インターネット無料化になっていないと、その時点で「成約候補」からは「外れてしまう」可能性が高くなってしまいます。 ▶賃貸集客サイトの詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。 【過去記事】不動産賃貸サイト集客の限界 ただし空室対策強化のため、インターネット無料化にしても、全ての物件において「有効的」になるとは考えにくいです。 結論から先に言いますと、学生対象もしくは単身向け物件であれば、インターネット無料化は、入居促進につながるので検討すべきですが、その反面「ファミリー物