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募集家賃が周辺相場より高い場合、見直さなければならないのか?

更新日:2022年11月21日


現在募集している家賃が、周辺相場より「高い」場合、賃貸サイト上において「反響」が取れにくくなります。

反響が取れにくくなると、空室期間が長くなってしまう恐れがあり、管理会社から「賃料の値下げ」をお願いされることがあります。


確かに募集家賃や相場より高ければ、お部屋探しをされている方から見ると、「損をしてしまう」といったイメージがついてしまいます。


ただ、物件自体に資産価値を高めることによって、必ずしも家賃相場通りの集客をしなくても反響数増加や成約率向上をさせることは可能です。この部分をしっかりと意識した空室対策を行わなければ、価格競争に巻き込まれてしまい、収益性が確保することができなくなってしまいます。

 

▼目 次

1.空室が長期化になってしまう原因は?

2.モノを売るのではなく、価値を売る

3.どうして弊社のリノベが成功したのか?

4.まとめ

 

1.空室が長期化になってしまう原因は?

空室が長期化になってしまう原因は?

空室期間が長期化になってしまう、根本的な理由は、募集している部屋に「魅力が感じられない」からです。


一般的に賃貸物件を募集する際、複数の大手賃貸サイト上に「物件募集」を行いますが、同じエリア・同築年数の募集部屋をよく見てみると「大体同じような部屋」ばかりとなってしまいます。


お部屋探しをされているお客様の立場で考えた時、「同じような部屋であれば、そ安い部屋に入居したほうがいい」と考えるのが普通です。


逆に、もし室内がしっかりとリフォームやリノベーションされていた場合、家賃を値上げしたとしても「この部屋ならば、入居後楽しい生活ができそう」といったイメージがわいてくるので、すぐに反響をとることができると思われます。


ただ賃貸サイト上では「価格競争が激化」しているので、おしゃれな部屋を提供できたとしても、相場並みの家賃設定をしなければ、結果を出すことが難しいの現状です。



2.モノを売るのではなく、価値を売る

モノを売るのではなく、価値を売る

これはどの商売にも通じることですが、商品を販売する場合「つい商品を買ってもらいたいと思い、特典をつけたり、何割か値引き」をする傾向が強くなります。


このようなやり方は最初の内は成功するかもしれません。

しかし値段以上にモノの価値がなければ「もう結構です」と断れる可能性が、非常に高くなります。



マーケティングの世界では有名な話を、1つさせていただきます。

どこにでもある1本の瓶コーラがあるとします。


最近では瓶コーラは、飲食店などしか卸していないケースが多く、たまたまこの間酒屋さんに言った時、瓶コーラが販売されていて、久しぶりに購入したところ、1本の値段がおよそ100円でした。


飲食店でコーラを注文すると、大抵は瓶コーラが提供されてきますよね。飲食店における瓶コーラの値段は、お店の利益を上乗せしてくるので、150円~300円で販売されています。


ただ、これが超高級ホテルの「リッツカールトン」のルームサービスで「瓶コーラ」を注文すると、なんと1000円近い料金が発生しています。

提供されるコーラは、流通している瓶コーラと同じなのに、どうして料金設定がここまで広がっているかというと、モノを売っているのではなく「瓶コーラを最大限美味しく飲んでいただくため」の価値を添えて提供しているとの事。


仮に仕入れ値が100円だと仮定した場合、リッツカールトンでは10倍の値段設定をして販売していることになりますが、ここまでの値段設定をしても、クレームがつかないということは、おそらく1000円分の価値が見いだせるまでのコーラを提供していることが予想されるので、これは決して一部のお店にしか通用しないという話ではなく、中小企業においても、通用することが可能です。

 

▶リッツカールトンの1000円コーラに関しては、下記記事をご覧下さい。

たとえ「1000円のコーラ」でも満足できる 売りたければ値段を高く設定せよ

 



3.どうして弊社のリノベが成功したのか?

弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県。

そして弊社物件は、築28年目となっていることから、集客上「家賃相場を意識した募集」をしなければ、空室期間が長期化するといわれています。


しかし弊社では家賃相場を完全無視し、さらに家賃を値上げを目的としたリノベーションを2018年以降展開していますが、現在満室経営を継続しています。


どうして家賃相場を無視した集客が成功したのかというと…

・お部屋の資産価値を上げる

・物件独自の集客を強化している

事が最大の要因です。


動画は、弊社のリノベーション部屋におけるプロモーションビデオですが、弊社物件に入居する事によって「このような暮らしが実現できる」ことをPRすることによって、多少家賃が高くても「住みたい」と考える方が多くなります。


また、賃貸サイト上においては、どうしても「築年数や希望家賃」でお部屋探しをされることから、必然的に弊社物件みたいな「築古」物件は敬遠されてしまいます。


弊社ではTwitterやInstagramといったSNSを活用した集客を強化しているため、ハッシュタグ検索をされた方が「必然的に物件情報を見ている」ことから、訴求効果としては賃貸サイト以上の効果が期待できます。

 

▶弊社リノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】【2022年】実体験をもとに賃貸リノベーションの失敗と対策を解説

 

4.まとめ

今回は「募集家賃が周辺家賃相場より高い場合、見直しが必要なのか」について、お伝えしました。


賃貸サイトのみの集客+同質化物件で募集していると、差別化を図ることができなくなってしまうため、家賃見直しを余儀なくされてしまいます。ただ家賃値下げは収益悪化を招いてしまうだけではなく、質の悪い入居者が入ってくる可能性が高くなるため、新たな問題=入居者トラブル/家賃滞納トラブルを引き起こしてしまいます。


弊社物件は、築年数が経過しているものの、「徹底した差別化戦略」を行ったことが功を奏し、近年では満室状態が当たり前となってきています。日本一空室率が悪い県に物件を所有し、築30年目の物件であったとしても、収益性を確保することができていることは、他県でも十分通用するはずです。


 

▶︎お知らせ◀︎


有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます!まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。


 
 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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