募集家賃が周辺相場より高い場合、見直すべきか？
更新日：6月24日
現在募集している部屋の家賃が、周辺相場より「高い」場合、賃貸検索サイト上において「反響」が取れにくくなります。反響が取れにくくなると空室期間が長期化してしまうことから、家賃見直しを検討しなければならなくなります。
家賃見直しすることで成約率が高くなりますが、ただし近年においては賃貸物件の供給数が飽和状態となっているため、家賃見直しをしたとしても昔と比べると成約率がそれほど高いとは言えません。
募集家賃が家賃相場より高い状態であっても、物件資産価値が高ければ早期成約に繋げることは十分期待できます。弊社物件は築年数が経過していますが、物件資産価値を高めるリノベーションを展開したことで家賃相場より1万円以上高い家賃設定していても早期成約を実現できています。
本投稿は募集家賃が相場より高い場合、検討したほうがいいのかについてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃相場を考える際に重要なポイント”
１．空室が長期化になってしまう原因は？
空室期間が長期化になる根本的な理由は「魅力が感じられない部屋になっている」からです。
新築物件や築年数が浅い物件などでは、募集開始と同時に部屋が埋まりやすくなります。家賃帯が高くても物件自体に魅力がある（最新設備充実／築年数が浅いなど）と感じる方が多いため反響数は必然的に多くなります。
一方築年数が経過している物件では、設備投資に消極的な物件が多いため同質化となりやすくなります。
その結果物件自体に魅力が感じられなくなり価格競争が発生しやすくなります。
先程もお伝えした通り近年では物件供給数が飽和状態となっているため、家賃値下げしたとしても空室期間が長くなる物件はどうしても出てきてしまいます。
２．モノを売るのではなく、価値を売る
超高級ホテルのリッツカールトンのルームサービスで提供されている瓶コーラの価格は、何と1000円以上します。
リッツカールトン用に製造された特注コーラではなく、提供されているコーラは市販で販売されているもの。どうして1本100円程度の瓶コーラを10倍以上の値段で提供できているのか？
10倍以上の値段をつけても販売できる理由は、瓶コーラの価値を最大限高めることができた上で提供しているからです。
これは大企業だけしかできないことではなく、中小企業であっても商品の価値を高めることができれば価格帯を高くしても販売することは可能です。
▶リッツカールトンの1000円コーラに関しては、下記記事をご覧下さい。
たとえ「１０００円のコーラ」でも満足できる 売りたければ値段を高く設定せよ
家賃相場を完全無視した弊社リノベーション物件が満室達成することができた最大の要因は、リノベーション部屋の価値を共感してもらうことができたからです。
３．どうして弊社のリノベが成功したのか？
部屋探しをされている方は、エリア内の家賃相場は必ずと言っていいほど確認されます。そのためもし内見された部屋の家賃が相場より高いと、他の物件に流れてしまう可能性は十分考えられます。
家賃相場より1万円以上高い弊社リノベーション物件が満室達成することができたのは、先程お伝えしたとおり、リノベーションの価値を共感してもらうことができたからです。
弊社物件はファミリー物件であるため、入居される方は「20～30代でこれから二人暮らしをされる方」が圧倒的に多いです。そのため部屋探しをする際には「理想的な暮らしができるような部屋」に住みたいと考えています。
そこで弊社では女性に人気のカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
特に部屋の華ともいうべきキッチンは、カフェの雰囲気をより再現させたいと思い無垢材を最大限使用したカフェスタイルキッチンを作りました。
その結果成約のカギを握る女性客にリノベーションの価値を共感してもらうことができたため、反響数が増加し満室達成させることができるようになりました。
▶弊社キッチンリノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】弊社アパートの人気№1リノベーションルームを大公開！キッチン編
４．まとめ
本投稿は募集家賃が相場より高い場合、検討したほうがいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
家賃相場を意識しても近年では物件供給数が飽和状態となっていたため、適正賃料に設定したとしても早期成約は正直難しくなってきています。
それならば費用は掛かってしまうものの、資産価値を高めるリノベーションを行い家賃値上げをした方が反響数や成約率を高めることが期待できます。
弊社物件ではリノベーションを機に家賃値上げを行ったことにより、家賃相場の影響が受けにくくなりました。その結果2020年以降は増収増益を達成することができ昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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